どうも。
古い家ばかりをリフォームしているらいおんです。
靴を脱いで内見できる物件は新築だと思っているらいおんです。
不動産屋さんが用意してくれたスリッパを履いて部屋の中をみていると、いかにも“内見”という感じがして、不動産みてるわぁ・・・って感じになりますよね。
僕は玄関外から「危ないんで気を付けてみてくださいねっっ！」って言われます。
中に入ってこないです。
内見というよりは“探検”みたいな感じの事が多いですな・・・。
ワクワク感があって楽しいんですけどね。
でも床がある物件ではスリッパを履かないです。
なんでかっていうと“床のふわふわが気付きにくくなるから”です。
築古戸建賃貸に多い入居後クレームで“床がふわふわしていて怖い”というのがあります。
床って結構強いので、ふわふわしていても、普通に生活している分には抜けるって事はそんなに無いのですが、でも入居者からしたら怖いもんは怖い。
事前に「築古だから多少のガタは了承してね」と伝えていても、万が一床が抜けて（重いものを持って歩いた時とか）怪我でもしたら大問題です。
そんなふわふわは事前に補修しておくのが吉。
というか入居後に直そうと思っても、家具やらなんやらが置いてある状態で床をいじるというのは結構大変な工事になる＝費用も余分かかるのである。
（家具の移動、戻す人権作業費や養生費や入居者との日程調整やり取りなどなど）
という事で、入居前（内見した際）に事前に床のふわふわポイントを把握、補修予算を組んでおこうぜ！だいたいふわふわする箇所って決まってっからさ！！というのが今回のコラムです。
どうそ読んでやっていってください。
■ふわふわしやすい箇所はここ
①玄関上がってすぐ
②階段降りたところ
③リビング真ん中あたり
④キッチン前
⑤トイレ前
⑥洗面台前
⑦浴室扉前
今までたっくさん物件（築古戸建）をみてきましたが、もうだいたいここ！
これらが1つもないっていう築古戸建は逆になかったかもしれないですね・・・・。
7つコンプリートしている物件も少なくなかったです。
共通しているのは『荷重がかかるところ＝人がよくいるところ、立つところ』です。
■補修が大変な箇所はここだ
ここまではなんとなくイメージができたかしれませんが、これらを補修するのが大変順に並び替えてみます。
⑥洗面台前、⑦浴室扉前、⑤トイレ前
①玄関上がってすぐ、②階段降りたところ
④キッチン前
③リビング真ん中あたり
こんな順番。
そもそもどういう床の補修があるかというと、“部分補修”と“全面上張り補修”と“下地丸ごとやり替え”があります。
部分補修は、ふわふわする部分だけ切り欠いて部分的に補修して塞ぐという、一番簡易的な方法ですね。
これは築古戸建の場合、個人的にはあまりオススメしません。
部分的に直したとしても他の箇所がふわふわし始めて・・・というもぐら叩きのような事になるので、最初から床面全部上から合板を張るのが手っ取り早いと思っています。
ただ、床下地が腐食していないという事が前提なので、もし腐食しているならば、全部やり替えとなるのである。
で、床を補修する際にめくるにしても、上から張るにしても何も付帯物がない空間の方が当然手間が少ないのですよね。
なので、洗面台とかトイレがあると配管が絡んでくるので一旦水道業者に外してもらって、床補修して、また水道業者に設備を戻してもらうという二度手間三度手間が発生するので、大変で費用もかかるんですよね。
範囲が狭くても手間が多いのですよ。
その分、何も乗っかっていないリビングの方が工事がしやすいんですよね。
ちなみにキッチンは据え置きタイプ&壁付水栓の場合だと、水道業者にわざわざ依頼をしなくてもスッと動かせるので、洗面やトイレよりは手間が少ないんです。
（築古では据え置きたいタイプが多い）
そして広い部屋よりも狭い空間の方が安いとは限らず、10㎡の真四角の部屋よりも、5㎡のくねくねした廊下の方が手間がかかるので、むしろ施工費が高い場合も。
なのでくねくねしている事が多い廊下は、リビングに比べると手間がかかる事が多いのです。
■床ふわふわ補修の際に気を付ける事は？
これらを施工する際に、併せて意識しておきたい事があります。
それは『扉の干渉』と『床下点検口の新設』です。
（部分補修の場合はあまり関係ないのですが上張り施工、下地丸ごとやり替えの際に）
DIYする方なら当然気を付けたいですし、工務店に依頼をするとしてもここは意識しておいた方が良いです。
扉の干渉とは、上から合板を張るパターンだと特に起こりやすく、床が現状より12㎜〜上がってくるために扉の開閉時に擦ってしまう現象です。
このパターンめちゃくちゃあります。
ほいで僕もたまに忘れてて、上張りした後に発覚して「ああっっ！！！」ってなる事があります。
ただ、この場合は扉の下端をカットする事で解決するので、さほど大事にはならないのですが、気付かずに入居後にこれが発覚すると、扉をカットするためだけに大工さんを呼ぶか、自分が行く羽目になるので、ぜひとも事前に意識しておきたいところ。
意識しておくだけでクレームが確実に一つ減らせますからね。
ちなみに下地のやり替えの場合でも、これが起こりうる可能性があります。
上から張るわけじゃないから扉の干渉は起こらないのでは？と思うかもですが、床を造り直す際に水平をみながら直していきます。
そうすると、今まで床と扉がちょっと傾いていたから干渉しなかったけども、床だけ水平になった事によって扉が干渉！なんて事もあるので、何かしら床を作業する際は扉の干渉を意識しておくと間違いないです。
そしてもう一つが床下点検口の新設。
これは不具合とかではなく、築古の家って床に点検口がない事少なくないんですよ。
特に洗面所にある事は少ないです。
床下点検口は言わずもがな、床下で給水管の水漏れなどがあった際にメンテナンスがしやすいというメリットがあります。
これを、床を色々いじくるタイミングで新設しちゃおう！って事です。
わざわざ床下点検口を新設しようと思うと割高になりますが、床補修と併せてやればプラス1万円前後でできるかもしれません。
工務店に床補修する際に、点検口も併せて新設してくださいって言わないと大半は補修だけになるので意識したいところ。
中には気の利く工務店が「点検口ないですけど新設しましょうか？」と提案をしてくれるかもしれませんが、多くはないと思うので自分発信が間違いなし！
■クレーム発生率が1%減ったね！
築古戸建（アパマンも）は入居後クレームの大半を事前に意識する事で潰せる事が多いです。
今回のコラムでと床のふわふわの事前チェックと扉の開閉不具合のクレームを潰せたね！！
やったね！！
読んでくださりありがとうございました！
