築古の不動産投資コラム・ニュース

不動産女子覆面座談会〜解決できない問題〜（第2話）

... 【火の玉】もし今度、築古でネズミが出るって言われたら、「換気扇の可能性があるんで、とりあえず1回まわしっぱなしにしてもらえます?」って言ってみます。そうするといなくなったって言われるかもしれない...

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2021/05/12

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みっちーママさんのDIY現場訪問！【その1】

... それから、火の玉ガールさんとの対談動画で話題になった、「 築古物件の漏水リスク 」等について、床下配管を実際に調べ、あるいは、私が良くDIYしている「 電気設備系 」でも現物を撮影頂きながら、...

3,009

2021/05/10

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去年買った1.7億円の築古RCの融資付けエピソード

...しかし、安心してはいられません！その前の月に買った物件を満室にしなければいけないからです！その前の月に買った物件というのは、こちらも30室の築古物件でボロボロガラガラ。購入時は30室中14部屋が空...

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2021/05/10

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簡単にできて入居付けに強い5つの原状回復リフォーム

...築古物件の建具（木部）の傷やシミは漂白するより、ペンキで塗装する方が手間も少なく、コストもかかりません。出来るだけ濃い色で原状回復をしておくと、次の退去時はマジックペンでタッチアップ塗装（ 傷だけ...

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2021/05/09

八王子アパート階段崩落事故等にみる大家の責任。損害賠償は当然...

...最近は築古物件がトレンドなのか、メディアでもよく取り上げられています。ただ、事故があっても被害に遭われた方がいなかったり、軽傷で済んだので、ニュースにならないケースもあります。崩落で特に多いのが木...

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2021/05/08

DIY大家がはじめに手に取る電動工具「インパクトドライバー」...

安価な築古戸建をDIYでコストを抑えつつ再生して賃貸する手法は、融資情勢が厳しくなったといわれて久しい昨今においてますます人気を博している。地方で少ない自己資金でも始められる点、YouTubeやS...

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2021/05/06

不動産女子覆面座談会〜女性ならではの不動産関連トラブル経験談...

... ＜直発注の大工さんが、資金を持ち逃げ！＞【Mさん】最近私が手がけていた物件なんですけど、都内の好立地で駅徒歩6分位、水路沿いの再建築不可の築古戸建で、土地が30�uのはずが、確定測量を入れたら50...

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2021/05/05

神奈川の戸建て購入。ボロボロの外壁と木製サッシの修繕にかかっ...

...■ 築55年の戸建てを紹介される今回は、昨年、神奈川県内に購入した築古戸建ての外壁修繕について書いてみたいと思います。物件のスペックですが、築55年の4DK戸建て。人気のターミナル駅からバス便で、...

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2021/05/05

5億円の新築RCプロジェクトと6つのバルク物件。人生の地図は...

...そもそも物件は築古なので、ガッツリ再生予定です。勇気が必要だったのが�@の融資特約無し。契約時点では、まだ融資付が完了していない物件もありました。売却した物件の残りの現金で全額賄えるなら良いですが、...

6,054

2021/05/04

私が最近購入した3つの物件。東京都心物件にも迫るリスク

...既に手放した築古の狭小ワンルームを今も大量に保有していたなら、返済原資や納税資金を作るのも大変という事になっていただろうと感じます。■ 私が不動産投資で最終的に得たい物私自身は不動産業者ではありま...

7,045

2021/05/03

アドバイスしても買えない人。なりたくないのに大家になる人。

...安い物件のリスクを説明して、「 あなたの目的や立場では、築古アパートは難しいですよ 」と言ったが、あまりピンとこないようだった。そうしているうちに、候補物件を買いたいという人が現れた。念のために電...

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2021/05/02

FIREをいつするか？目標のCF月200万円はセミリタイア後...

...不動産賃貸業の場合、家賃収入はあくまでも”予定”であり、実際には日々退去や修繕もあるし、築古物件を買えば先にリフォーム費用を掛けてから貸し出す事になります。そして、すぐに入居が決まれば良いですが、...

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2021/04/30

【不動産投資本】30代でFIRE達成 ふんどし王子の「100...

...ここでは法人化のタイミングや、築古物件で融資を引く方法といった不動産投資のピンポイントな質問から「コロナ前は全国を飛び回っていましたが奥さんとの仲は大丈夫なんですか？」といった質問まで、具体的に回...

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2021/04/30

【後編】無借金で戸建て3軒を購入。家賃収入を不安定な本業と老...

前編に続き、思いきりDIYをしたいという理由で築古戸建て投資を始めたイラストレーターの橋本笑さんにお話をうかがいます。1軒目の入居付けに成功した橋本さんが買い進めた2軒目、3軒目の特徴は？ 賃貸物...

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2021/04/29

【前編】DIY好きが高じて関東で築古戸建投資を始めたイラストレーター・橋本笑さん

今回の大家列伝は、DIY好きが高じて築古戸建投資を始め、その過程を超リアルな漫画として刊行した、イラストレーターの橋本笑さんにお話をうかがいます。築古戸建投資をやることになったきっかけや、進めて...

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2021/04/29

東京・八王子のアパート階段崩落死事故は他人事ではない！大家さ...

...近頃は築古物件をDIYで安く直して賃貸に出す大家さんが増えました。それを否定するつもりはありませんが、その行為のリスクは理解しておいたほうがいい。プロの工事でさえ、事故は起こっているのです。DIY...

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2021/04/27

大都市部の供給過剰の果てに沈む空室物件。 入居率を向上させる...

...その結果、築古物件のオーナーは、仲介会社から優先的に自分の物件を斡旋してもらうために、できるだけ多額の募集広告料（AD）を支払い、新しいライバル物件と競合させることになる。それでも成約すればまだ良...

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2021/04/26

業者が建てる新築アパートはダメなのか？

... そして、この後買った3部屋の築古アパートと比較すると、問い合わせや不具合などが少ないため、全く手間がかからないことも実感しています。 「 最初の選定が大事 」 つくづく、コンサルを依頼した女性...

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2021/04/24

変貌しつつある新井薬師前に誕生、古い建具その他を生かした改修...

...築古アパートを解体、新築、RCを再生銀行が木造アパートを再生するのでは融資はできないというのである。融資無しでは計画全体が進められない。そこで考えたのが木造アパートは解体、新築して、パブリック・ハ...

2,499

2021/04/22

BS重視主義でいくか、PL重視主義でいくか

...築古物件だと評価が全く出ない金融機関は、取得原価による測定をしているからで、日本の多くの金融機関がこれに該当します。 ■ 売却を活用したBS重視主義の投資手法のリスク自分は所有した物件は基本的に長...

5,314

2021/04/20

サラリーマンを卒業して1年の感想。都内の戸建て3棟の繁忙期の...

...参照：東京都内築古戸建てのリフォーム途中経過。DIYとプロに頼る箇所の違い参照：都内2世帯戸建は利回り27％で着地。客付けの為に実践したことと物件収支途中、一度募集条件を見直しましたが、残念ながら...

8,847

2021/04/18

【1回目】高金利×長期借入れで2棟の地方大型物件を買った私の...

...「 ビジネスのあがりを不動産に 」を合言葉に、主に地方の小ぶりの築古アパートを現金で購入しています。都内在住ですが、物件は長野県の南信・中信地方と北海道札幌市近郊にあり、木造アパート6棟36部屋を...

10,126

2021/04/15

4室の築古アパートを90万円で買えた理由。「ファーストコール」される大家であれ

...昨年末に4室の築古のアパートを90万円という超破格で購入することに成功した時の話です。■ 格安物件を紹介された経緯この物件は築40年以上、全部屋空室で、お風呂の給湯器は全滅、トイレは和式といった状...

29,299

2021/04/13

原状回復リフォームをDIYする？外注する？DIYを楽しむ秘訣...

...築古アパートの再生にも有利に働くので、私も2年前から積極的に取り組んでいます。その最大のメリットは、費用を浮かせることができるということです。原状回復費用の大半を占めるのは職人さんの人件費です。D...

6,052

2021/04/12

大家2年目に買った崖の上の4棟目から学んだこと

...全く入居が決まりません(T . T) そこで、同じ最寄り駅から徒歩10分の木造築古アパートを調べると、家賃25,000円でボチボチ決まるという感じのようでした。そこで崖の上の物件も25,000円で...

23,274

2021/04/08

築古物件のインフラチェックはお早めに。漏水箇所の特定にまつわる水道業者とのやりとり

...居室内にエアコンを設置する際は、専用配線が必要と言われますが、築古物件では、共用配線から延長コードを伸ばしてエアコン用としていることが多くあります。表装リフォーム前に気づいていれば、新規にブレーカ...

4,378

2021/04/01

物件欲しい病なのに一棟目を買えなかった私がコンサルを受けて感...

...土地の価値は？ 入居者はつくのか？ 返済比率は？ 積算は？ 新築？ 築古？・・・「 出口があり（ 土地の価値 ）、入居付に困らないエリアで、返済比率50％以下で・・・ 」と条件だけは積み上がってい...

15,316

2021/03/30

【後編】カギは地方ドミナントと自主管理。うえちんさんがアパー...

...利回りという意味だとやはり築古が魅力的なのですが、ドミナント戦略をしていると物件がなかなか出てこないので、いっそ自分で作ってしまおうかと思って取り組んでいるところです。 華子 何事も愚直に取り組ま...

6,396

2021/03/29

【前編】6年で家賃年収4,500万円。アパートメーカー営業マ...

...利回りが高い（ 25％以上目安 ）築古物件ばかりで、融資年数が比較的短めでもやっていける物件であることが大きいのかもしれません。 華子 うえちんさんはその後も、順調に物件を増やされていますが、一貫...

7,821

2021/03/29

新築後1年半空室だったテナント物件。築古再生が得意な私が新築投資を始めた理由

...完成が楽しみです♪■ 築古再生派だったワタクシが新築投資を始めた理由さて、現在、新築物件に挑戦しています。その理由ですが、自分の所有物件に築古が多いからです。初期の頃は新築なんて利回りが低いし物件...

9,723

2021/03/23

目標キャッシュフローを達成して感じること。相続に備えて「再生...

...■ 相続のために「 築古再生系ボロ 」は卒業か？ここまでやったからこそ“争族”にもならず、引き継いだ相続人たちも物件を持て余すことなく、穏やかに日々暮らせています。その様子を見て、今後は『 築古再...

7,659

2021/03/22

メンタルブロックの外し方。自殺者の遺書を見て思うこと。大事な...

...■ 築古高利回りで苦労したから、築古高利回りを買えるようになった私はたまたま加藤ひろゆきさんの本を読んで、不動産投資を始めました。実はその本を読んだ当初は、「 加藤さんは北海道だからできたんだ。始...

7,928

2021/03/18

なぜ元不動産屋の私が、広告費アップによる入居促進よりも「原状...

...築古アパートのリフォーム見積もりは高額になりがちです。 内装や設備が経年劣化しているので仕方がありませんが、家賃6ヶ月分以上になることもよくありました。入居者募集費用にも広告料やフリーレントなど...

16,152

2021/03/08

経年劣化・くたびれた部屋のマイナス点を隠す照明術

...今日は築古物件やヤニ汚れが酷い部屋など、内装が少々くたびれてきた部屋の満室化に役立つ照明の使い方のお話です。 購入した物件の内装が、「 何となく薄汚れているなぁ 」と思うことありませんか？ 壁紙...

3,978

2021/03/07

入居者さん目線とDIYリフォーム。オーナーによる「正解」の違...

不動産会社に勤める知人が、築古の分譲マンションを買った。築50年の鉄筋コンクリート造で、エレベーター無し5階建ての4階部分。いわゆる公団タイプで、3DKだったものをキッチン横の和室をキッチンと一...

4,262

2021/03/05

初めてDIYお手伝い会へ参加しました！先輩大家のアドバイスと...

...築古1DKの1号物件で初めての退去があり、経費削減のためにできる限りDIYで原状回復することを決めました。 そんなある日、先輩大家さんのツイッターで「 DIYのお手伝い 」を募集しているのを発見...

5,106

2021/02/28

【前編】娘さんの病気を機に不動産投資を開始。ちえざぶさんが経...

... 2016年から不動産賃貸業を始め、現在築古のアパート2棟6戸と戸建3戸、合計5棟9戸の物件を所有しています。家賃収入は約500万円です。また、神戸を拠点に全国的に大家の学びと情報交換の場を提供...

13,403

2021/02/27

なぜ「地方高利回り」物件は失敗するのか？ 初心者不動産投資家...

...利回りはグロスで約20％ある6世帯の築古アパート。ハイリターンを得られるということは、ハイリスクが付き物なので、実際自分の目で確かめようと早速休みを使って現地まで行くと、5部屋が入居中で周辺の空室...

6,970

2021/02/25

ビットコインを売りました。向いている投資方法と向いていない投...

...3軒所有しているアパート（ 新築2軒、築古1軒 ）は「 価値を生み出す資産 」になっているのでしょうか？まずは新築アパート（ 8戸と6戸の2棟を所有 ）です。1)金銭的価値A物件（ 8戸 ）は購入...

7,142

2021/02/24

築古戸建てをオンリーワン物件へ！効率良くリフォームを進める為の私の手順

...今回はいくつかの築古戸建DIYリフォームを経験してわかった、私なりの効率良くリフォームを進める為の手順などを紹介してみたいと思います。■ 駐車場の確保一番は駐車スペースの確保です。DIY作業をする...

4,428

2021/02/23

東京都内築古戸建てのリフォーム途中経過。DIYとプロに頼る箇所の違い。

こんにちは！火の玉ガールです。前回のコラムで予告したとおり、昨年12月に契約決済した都内（ 自宅徒歩...

4,424

2021/02/21

都心区分中古マンションを買うなら知っておきたい「築年数」と「...

...30年超の築古でも大規模修繕で挽回できるし、古い分だけ安く買えるかもしれないから探してみよう 」という場合も、見つからないわけです。 （ 例外として、土地オーナーさんが建てた一棟物件が、事情があ...

10,356

2021/02/20

開業後10カ月間のコインランドリー収支を公開！

...よく、「 この物件だったらどんな銀行さんが使えますか？ 」と質問を頂くのですが、本当に築古物件は厳しいです。安い物件は法定耐用年数が少し残っているか、もしくは残っていないような木造物件が多いのです...

7,216

2021/02/16

全ての苦労が糧になる！ 満室目指して「誰でも入居OK」を選ん...

...2棟目の築古アパートは家賃相場を甘く見過ぎて全く入居者が決まらず、夜も眠れない毎日が続いていました。そして私は、何とかその状況を打破するため、どんな入居者でも、連帯保証人なしでも、保証会社の審査が...

5,557

2021/02/14

DIYで原状回復費用を削減したい！初めての壁紙張り替えに挑戦...

...築古1DKの1号物件で初めての退去が発生し、原状回復リフォームをすることになりました。 ところが、見積もりを見ると、これまで貯めた家賃が吹き飛んでしまうような金額！みっちーママは節約のために、初...

5,065

2021/02/14

コロナ禍でも空室が即埋まった！私が実践する入居者募集施策

... 地方：茨城県築古：築30年以上郊外：道を渡ると畑や森という市街化区域の端っここんな不人気要素を三拍子揃えている物件ばかりです。その空室が引く手数多なのは未だ信じられません。おかげで増えた退去費用...

6,855

2021/02/09

空室率75％のピンチから満室経営に！70万円の看板リニューア...

...トレンドに合ったデザインに変え、道行く人々の印象に残り、人を惹きつけるデザインにすることが大切です」築古のアパートほど、看板をリニューアルする効果は大きい。例えば次の写真は、築39年、12戸中9戸...

7,043

2021/02/07

セミリタイアから2年7カ月の現状。知識と行動で生きることがラ...

...個人で保有している不動産からの収入は300万円以下で、減価償却の大きい築古などを持っていた結果です。額が小さい場合は二期目から米印になることを知りました。■ マイホームはお金をもらって住んでいる状...

8,586

2021/02/04

国交省が空き家所有者実態調査報告書を発表。調査結果から空き家...

...築古の木造空き家に投資する場合は、特に構造上の劣化が起きていないか、事前に入念な確認が必要になる。物件の劣化状況を確認するためには、インスペクションの活用などが有効だ。空き家投資は物件が安く高利回...

1,744

2021/02/03

湘南の築30年アパート。DIYリフォームのビフォー＆アフター

...カラーは、白・グレー・ベージュ、というイメージです（^ ^） ■ ジプトーンの天井は柄付きのプリント合板で変身 今まで手の掛かる築古戸建をリフォームしてきたので、今回の2DKアパートの室内リフォー...

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2021/01/31