• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,594アクセス

長期間安定利回りが狙える「ニッチ投資」で気を付けること

岡元公夫さん_画像 第103話

ご無沙汰しております。半年ぶりの寄稿となります。昨年は、大家業・不動産コンサルティング業の他、公私にわたり多忙でコラムの執筆に割く時間がなかなか取れませんでした。

ただ、ほぼ休みなく、毎日なにかしら不動産にかかわることをしていて、多くの大家さん・不動産業者さん・建築業界・金融機関の方々と交流しており、情報のインプットは例年に増して充実していたと感じます。

■ 時間の経過と共に利益が出にくくなるビジネス

今回のテーマは、長期間安定高利回りを狙えるニッチ投資についてです。

あまり手を掛けずに高利回りで運営できる良質な物件に巡り合うのが難しくなった昨今、私もそうですが、皆さん、ただ単に住居を賃貸して収益をあげるのではなく、いろいろと付加価値を付けて高利回り・高収益を狙っています。

不動産関連の高利回りを狙えるニッチ投資といえば、以前はシェアハウス、そして太陽光発電、民泊、最近はコインランドリーをやられている方も増えてきました。

私も、そのうちのいくつかにかかわっています。そして同じ投資をしている大家仲間や業者さんと日々情報交換して、マーケットの変化をとらえるようにしています。

そのような中で、「 やり始めた当初は高収益だったのに、だんだんと利益を出しにくくなった 」ということをよく聞きます。それは、どのような事業でも起こりえることです。

新しい分野の事業は、どれぐらいのリターンとリスクがあるのかのデータが少なく、判断が難しいので参入するのに多くの方は慎重になります。

リスクには、法律上合法か違法か、違法でなくても今後新たな規制がかけられるのではないか等、制度の問題も含まれます。金融機関も新規分野への融資の申し込みに対しては慎重に審査しますので、資金面でも参入しづらくなります。

しかし、しばらくすると、業界全体としてリスクとリターン、そして問題点もわかってきて、法整備も進みます。すると、今まで様子見だった方々が一挙に参入してきます。金融機関も融資するようになります。

すると、需給バランスが崩れ、利益が出にくくなります。そうやって、当初はニッチだと思っていた分野が、ニッチではなくなっていくのです。

■ ふたつのニッチと私が狙っているニッチ

そもそも「 ニッチ 」とはどのような意味でしょうか? もともとは、西洋建築の用語で、厚みのある壁に作った彫刻や花瓶などを置くへこみやくぼみ部分のことを意味していました。そこから現在では、「 隙間市場 」や「 普通には誰も気づきにくいところ 」を指すようになりました。

私は、個人レベルの大家さんが今の不動産マーケットの中で拡大していくには、常々ニッチを狙うべきだと説いています。

もう5年以上前になりますが、コラム第8話 「 安定高利回りはニッチを狙え! 」でも取り上げました。この時に自分なりにどのようなニッチ事業を目指せばいいのかを書きましたので、参考にしてください。

端的にまとめると、ニッチには大きく分けて「 技術革新や社会構造の変化により発生して、今は創成期だけれども今後市場規模が大きくなるニッチ 」と「 市場規模は小さいままで、底堅い需要があるニッチ 」の二つのニッチがあります。

そして、狙っていけないニッチのポイントとして「 真似しやすい 」「 マニュアルによる仕組み化がしやすい 」「 規模のメリットが得やすい 」があります。

「 今後市場規模の大きくなるニッチ事業 」は、将来大企業が参入してくる可能性が高いといえます。私が常々狙っているのは、「 市場規模は小さいままで、底堅い需要があるニッチ 」で、真似しにくく、規模のメリットが得にくいものです。

例えば、私の運営しているシェアハウスは、コンセプトを明確にしてアットホームな小規模のコミュニティ構築に主軸を置いています。

シェアハウス業界は、今や大手上場企業や資産規模数百億円の事務所・倉庫賃貸業者も参入し、またベンチャーだった運営代行会社も成長しています。

しかし、アットホームなコミュニティを維持する一棟あたり10室に満たないシェアハウスは、個人の大家としては利益を見込めますが、企業としては採算が取れないので、新規参入してきて競合相手となる可能性は低いといえます。

■ 民泊ビジネスの行方

民泊については、数年前までは、訪日外国人の増加等で宿泊施設の部屋数が数万室足りないと各種調査でありました。その需給バランスの不均衡をつき、また民泊サイトが認知され利用されるようになり、急速に部屋数が増えました。

しかし、一時的ではなく、長期的に宿泊施設の数が需要に供給が追い付いていないことを認識したホテル業界が新規開業を増やし、最近の調査では供給過剰を懸念するようにもなってきています。

また、この12月に改正旅館業法が特別国会で成立して、民泊にかかわる法制度も、ほぼ固まりました。宿泊事業は「 規模のメリットが得やすい 」事業です。

来年は、大都市の区分マンションなどを利用していて違法と認定された民泊施設は、清掃や受付けなどのオペレーションにおいて規模のメリットが得やすいビジネスホテルに、法制度と採算面の両面の理由で淘汰されていくでしょう。

続きは、次回に。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


ページの
トップへ