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ローコストで効果的な空室対策

岡元公夫さん_画像 第26話

繁忙期のさなか、皆さん入居率向上のため、日々努力されていると思います。
また賃貸仲介業者さんも、多忙を極めています。

新居を探している方が、インターネットや店頭で良さそうな物件を見つけて、仲介業者さんに内見を頼むと、希望する物件以外にも、同じ面積帯の物件を案内されることがあります。

多くの業者さんははじめ、ボロだったり、価格がちょっと合わなかったりする部屋を紹介し、最後の方に、内見を頼んだ物件や仲介業者さんが契約を決めたい物件に案内します。

前者をアテ物、後者をキメ物といいます。

■ 自分の物件をキメ物件にする工夫

仲介業者さんは、物件を案内して決まらなかったら、忙しい繁忙期の中、貴重な時間が無駄になってしまいます。そのため、案内したからには、入居を決めてもらえるように、戦略を立てて数件まわるのです。

大家さんは、自分の物件をキメ物にしなければなりません。では、どうすればハード面でキメ物にすることができるのでしょうか?

原状回復は当然しなければならないとして、次に考えられるのは古い設備の更新です。しかし、最近はお金をかけてリフォーム・リノベーションしても賃料アップを望めず、その分を安くした方が決まりやすいというエリアが増えています。

リフォームをせずに、少額の費用と多少の手間で内見者の印象を良くするのに効果的なのが、内見セットです。テーブルや人工植物、その他小物等をコーディネートするのですが、中でも私が特に力を入れているのが照明です。

繁忙期は、まだ日が暮れるのが早いですし、日中でも日照量が少なかったりします。また、元々日当たりの悪い部屋もあります。

アテ物になるような物件は、部屋に照明が付いていなかったり、付いていても照度が弱かったり、昼光色の蛍光灯を付けていたりします。

私は、そんなアテ物件を反面教師に、単身者・カップル向け物件・ファミリー向け物件でそれぞれ手法を変えながら、照明の使い方で部屋の印象が良くなるように工夫しています。

次にいくつかの例をあげます。

■ 男性単身者向け物件

男性向けの部屋では、濃色のアクセントクロスがイメージアップにつながることがあります。しかし、クロスによっては部屋が狭く感じたり、圧迫感があったりします。

そこでスタンドタイプの間接照明を使い、照明のスイッチの入り切りを調整して、内見時の最初にブレーカーを入れたとき、ムード良く見せられるように設定します。

この場合、部屋に蛍光灯がある時は明かりが点かないようにスイッチングしておくのがポイントです。蛍光灯も点いてしまうと効果が半減します。

次の写真のスタンドライトは、天井を照らすことにより、梁に間接照明器具を付けなくても、同等の効果が得られています。



次の写真の部屋は、周りを建物に囲まれていて、昼間でも薄暗いというネックがあるのですが、それを逆手に取り、照明で印象をアップすることに成功しています。

具体的には、梁に間接照明を仕込んでいます。また、スレンダーボディのスタンドライトを選ぶことで、明かりを点けると、鏡が置いてある部屋のように空間を広く感じさせる効果が得られます。



■ カップル向け物件

丸みのある照明を使い、空間のやわらかみを演出します。
アクセントクロスに光をあてるのがポイントです。



次の写真の部屋は、光のシャワーが心地良く、内見者に明るい印象を与えます。
あまり賃貸物件では見かけない仕掛けですので、インパクトもあります。



単身者・カップル向け物件の空室対策には、間接照明はとても効果的です。
自分は、入居希望者の方が望めば、サービスでさしあげています。どれも数千円の品。それで数日早く決まるのなら、安いものです。

ただ、この手法は単身者向けかカップル向けには効果的ですが、ファミリー向けや高齢者向けには、あまりおすすめしません。

年を取ってくると音と同じように光に対しても感度が落ちます。また、これから勉強する時期にさしかかる子供のいる世帯は、明るい勉強部屋があることを望みます。ですので、照度の高い蛍光灯を最初から付けておくことをおすすめします。

仲介会社の方と話していても、内見の時に間接照明を巧みに活用している部屋は他にあまりないようで好評です。内見者から見ても、案内された部屋のなかでインパクトがあり、記憶に残るため、申し込みにつながりやすくなります。

照明は、夜間だけでなく、昼間でも効果があります。ぜひ、お試しあれ。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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