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お値打ち物件の探し方・作り方〜多くの人が気づいていないポイント〜

岡元公夫さん_画像 第65話

最近、不動産投資を始めた方々の相談を受けていて気になったことがあります。それは、取得したい物件を探す際に、現在の空室率や表面利回りを重要な判断材料にしている方が多いということです。

もちろん私自身も、募集図面や物件概要書をチェックする際、表面利回りや空室状況は確認します。しかし、それはあくまで参考程度であって、それで購入の可否を決めることはありません。

では何に注目するかといえば、空室が多かったり、表面利回りがその地域の相場より低かったりといった一見、魅力のなさそうな物件です。入居率や利回りの高さで見ればふるい落とされるような物件ですね。

なぜかというと、空室の多さは、所有者の経営判断のミスや管理会社の力不足が原因であることも多いからです。また、表面利回りが低い物件は、現在の家賃水準がその物件の持つ潜在的な能力を活かしきれていない場合が少なくないのです。

言い換えれば、私が空室率が高かったり、現在の表面利回りが低い物件を中心にチェックするのは、その中に、実はお値打ちな物件が含まれていることが意外と多いから、ということなのです。

1、お値打ち物件を探しあてるポイント

お値打ち物件を探すとき、私がまず確認するのが立地です。駅からの距離や周辺環境、そして道路付けもとても重要です。これらの立地条件は、大家さんの努力で変えられるものではありません。

そして、その立地に対して、検討している物件が、現状どのようなポジションにあるのか、また、ミスマッチな運営の仕方をしていないかなどを調査・検討します。

例えば、家賃水準の高い立地にあり、物件自体にもお金がかけられていて、本来はグレードが高い物件なのに、メンテナンスが十分にされておらず、薄汚れて、設備もボロボロに見えるような物件があります。

このような物件は、今は家賃水準が低く、空室率が高くても、大規模修繕・リフォーム・リノベーションを施せば、高めの家賃でもすぐに満室になるでしょう。高級立地では、コストをかけてリフォームしても、その費用を家賃アップ分で比較的短期間で回収できるのです。

しかし、家賃水準が低い地域では、コストをかけてリフォームしても家賃アップができなかったり、できたとしてもその費用の回収に数十年かかったりします。物件の立地に関わるリフォームの費用対効果もまた、検討する際には大切なポイントといえるのです。

2、物件を最大限有効活用できる方法を考える

それ以外にも、住居として賃貸している部分以外に、活かされていない空間がないか、あればそれを活用できないかを検討し、収益力が少しでもアップする方法を模索します。例えば、以下のようなことです。

〇利用されていない余白地を駐車場にできないか。
〇車が入りづらい余白地に、バイクガレージを設置できないか。
〇月極として賃貸している駐車場をコインパーキングにできないか。
〇自販機を設置できないか。
〇建蔽率や容積率に余裕があれば、附属建物を建てて、コインランドリーを設置できないか。
〇建物の裏側などで入居者しか行けない場所だったら、入居者用のレンタル収納を設置できないか。


3、最近、付け加えたチェック項目

さらに最近、付け加えたポイントがあります。それは、近い将来、短期滞在型施設経営事業が営めるエリアかどうか、そしてその事業がやりやすい物件かどうかということです。この事業ができる物件では、従来の住居部分を使って収益力を飛躍的にアップできる可能性があるからです。

参照:第58話 築古区分でも高収益を目指せる賃貸新ビジネス!
 
このように、物件取得を検討するにあたっては、現状ではなく、バリューアップして、その物件の潜在的な能力を活かしきった時の収入とそれに要する費用を基にシミュレーションして取得の可否を決定するようにしているのです。

反対に、売り出し時に満室になっている「 美人物件 」は、運営は楽ですが、高めの価格で売買されやすく収益力は劣ります。そのため、ここ数年、私個人が物件を取得する時は、美人物件は初めから対象から除外しています。

普通の大家さんやプロの業者さんが手を出さない、また手を出しづらい物件を好んで取得して、バリューアップすることを、ゲーム感覚で楽しんでいるのです。( その結果、収益が上がることももちろん大きな目的ではありますが )。

最近は、投資用不動産の価格は上がり気味で、利回りは低下傾向にあります。今から不動産投資を通じて、キャッシュフローをアップし、資産を形成していきたい方は、物件の現状にとらわれず、今の物件を素材として、どう収益力を上げられるかを検討し、実行していくことが必要になってきます。

そのスキルは、独学で勉強するだけでは、なかなか身に着けることは困難です。最初のうちは、相談できるパートナーや大家仲間をもつのが良いと思います。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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