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お値打ち物件の探し方・作り方〜多くの人が気づいていないポイント〜

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第65話

2014/11/3 掲載

最近、不動産投資を始めた方々の相談を受けていて気になったことがあります。それは、取得したい物件を探す際に、現在の空室率や表面利回りを重要な判断材料にしている方が多いということです。

もちろん私自身も、募集図面や物件概要書をチェックする際、表面利回りや空室状況は確認します。しかし、それはあくまで参考程度であって、それで購入の可否を決めることはありません。

では何に注目するかといえば、空室が多かったり、表面利回りがその地域の相場より低かったりといった一見、魅力のなさそうな物件です。入居率や利回りの高さで見ればふるい落とされるような物件ですね。

なぜかというと、空室の多さは、所有者の経営判断のミスや管理会社の力不足が原因であることも多いからです。また、表面利回りが低い物件は、現在の家賃水準がその物件の持つ潜在的な能力を活かしきれていない場合が少なくないのです。

言い換えれば、私が空室率が高かったり、現在の表面利回りが低い物件を中心にチェックするのは、その中に、実はお値打ちな物件が含まれていることが意外と多いから、ということなのです。

1、お値打ち物件を探しあてるポイント

お値打ち物件を探すとき、私がまず...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション 2LDK×1戸 
 
□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元さん
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元さん
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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