• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,642アクセス

新築で成功する大家さんはどんな人?

岡元公夫さん_画像 第98話

早いもので明日から3月ですね。年明けから3月にかけては、繁忙期を狙い新築アパート・マンションの竣工が多くなります。私も今年に入り、友人・知人の大家さんの新築物件をいくつか見学させていただきました。

皆さん、いろいろと工夫して収益性・客付力を向上させています。良質で割安な中古物件の入手が難しくなった昨今、地主大家さんでなくても、新築を手掛ける大家さんが多くなってきています。

そこで今回は、新築収益物件に焦点をあてて解説します。

■ 新築のメリット・デメリット

メリットとしては、以下の物があります。

・最初の10年ぐらいまでは、リフォーム・修繕コストがあまり掛からない
・空室リスクが低い
・銀行からの融資を受けやすい
・ある程度の期間保有してからも残存耐用年数が残っているので出口戦略が取りやすい( 特にRC・重量鉄骨造 )


反対に、デメリットとしては、以下のものがあげられます。

・中古物件に比べて取得・稼働に手間がかかる
・土地の取得から最初の家賃収入を得るまで、時間を要する


あと、注意点として、新築プレミアムの効果が薄れると家賃が下がりやすいということがあります。

■ 新築物件取得までの3通りの方法

新築物件を取得する方法は、大きく3つに分けられます。

1)不動産業者から既に竣工した、または竣工予定の物件( 建売物件 )を取得する方法

この方法は、ほとんど中古物件を取得するのと同じで、手間は掛かりませんし、リスクも少ないといえます。その代り、収益性も劣ります。

また、一部の建売り1棟物マンション・アパート、そして最近はシェアハウスについては、表面利回りをよくみせるために、1戸あたりの面積が狭い傾向にあります。築年数が経過すると、立地によっては客付力が下がる懸念があります。

2)ハウスメーカー・建設会社から土地を紹介され、紹介してもらった会社に建築を依頼する方法

この方法は、自分で室内設備や建材を選択できたり、間取りや建物の形状なども自分で工夫することもできる場合があります。ただし、建物を発注する先は土地を紹介してくれた会社に決まっていますので、建築費が割高になる可能性があります。

3)自分で土地から探して、建てる方法

土地を自分で探し、自分が選んだ建築士や工務店・建設会社と建物プランを練り、新築物件を建てていきます。難易度は高いですが、高収益を見込めます。このときのポイントには、以下のようなものがあります。

@割安な建設用地を探す目利き力が必用

・持ち分の無い私道にしか接道していないが、近隣とうまく交渉すればボリュームのある収益物件を建てられる土地

・周辺が戸建や低層建物ばかりで、売主や仲介業者が戸建用地にしかならないと思い安く売り出しているが実は高層建物が建築できる土地

・旗竿地など形状が悪く容積率を消化しづらいが、やりようによっては高収益を狙える土地など

A良いパートナーが必要

@のような土地を上手く活用するには、一般の大家さんの場合、土地活用を得意とする建築士や工務店・建設会社のパートナーが必要です。

@のような土地は、プロの不動産開発業者や他の凄腕大家さん達も狙っています。良さそうな物件が売り出されたり、見つけたりしたら、すぐにどれぐらいのボリュームの建物が建てられるか、その土地のある地域の行政の細かい規制も勘案したうえで検討しなければなりません。

行政の規制は細かく、都道府県ごとはもちろんのこと、東京23区内でも新宿区では、ある間取りや用途で建てられるけれども、渋谷区では許可がおりないということもあります。

全ての規制を把握することは難しいでしょうが、その地域の収益物件を設計している建築士さんでしたら、既に認識している規制も多いでしょう。

Bローコストできちんと施工できるチームを作る

収益物件を建てるには、いろいろな施工チームのバリエーションがあります。下記は一例です。

・まず建築士と設計を詰め、その後に建設会社を決め、建築士は監理を行う

・収益物件の建築を得意としローコストとわかっている工務店・建設会社と直接やり取りする。建築士は、その会社が選定する

・コンストラクション・マネジメントサービスを利用する( コンストラクション・マネジメントとは建築主の立場に立って建築工事のコストダウンや品質改善に取り組むことです )


新築で高収益物件を建てている大家さんは、上記の@〜B全てに自ら長けているか、頼りになる建築士・建設会社と昵懇にしてチームを組んでいます。

しかし、彼らとて、いきなり、新築スキルを身に付けたり、良い建築士・建設会社とチームを組めたりしたわけではありません。

長年、本やセミナーで勉強したり、大家仲間同士で情報交換したり、実際に新築を経験して、今のポジションを築いています。

不動産投資は、一朝一夕にスキルアップしたり、良いチームを作れるわけではありません。基礎から一歩一歩、着実に身につけていきましょう。

■ はじめての不動産投資1年生 -儲かるしくみと損する理由がわかる本-

最後にひとつ、宣伝させてください。今回のコラムのさらに詳しい説明や失敗事例も含めて、新著を執筆しました。タイトルは「 はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由がわかる本 」です。



初心者向けですが、マニュアルや手順書の類にならないよう、不動産投資を進める上でのコツや注意点を多く盛り込みました。銀行の融資に対する考え方やロジックなど、他の不動産投資本にあまり書かれていなことも掲載しており、中級者でも参考になる内容です。

ぜひ、ご一読頂ければ幸いです。


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


ページの
トップへ