大家さんになって10年目、家賃収入と金融資産の振り返り

2014年に1棟目となる中古マンションを購入して今年で10年目となりました。今回は、資産も何もない正真正銘の持たざるものだった私の家賃収入や金融資産が、10年でどうなったのかということをお話ししてみたいと思います。

■10年間の家賃収入の推移から思うこと

私は今まで戸建を含む10棟（アパートマンション7棟、戸建3戸）の物件をマイペースにコツコツ購入してきました。

その収入の推移をグラフにしたものがこちらです。2024年度に関しては、現時点では購入する予定はないので、不動産収入はそのままですが、物件の売却が決まっていることから借り入れが減り、純資産がかなり増加する予想となっています。

また宿泊業4件が立ち上がったので、その予想収益を事業収入として加えています。

10年間の投資生活の前半は、特に何も意識せずどんどん融資を受けて購入し、後半は売却も織り交ぜながら現金+融資で購入していました。

※すべて23年末時点での家賃収入となります

今回このコラムを書くために改めて計算してみて気が付いたのですが、不動産投資を始める前の2013年と2023年を比較すると純資産が18倍になっていました。

2024年は予想値となりますが、約30倍となります。これは自分の給与収入だけでは到底到達できない数字です。事実、給与収入を確認してみましたが、2013年→2023年で1.1倍となっているだけでした（私の年収は結構変動するので年収は平均値）。

投資をしないで給与収入から貯金していったとしても、数倍になるのが精いっぱいだと思います。

フランスの経済学者トマ・ピケティが著書『21世紀の資本』で語っている通り、投資から得られる収益率rは、働いて得られる給料の伸び率＝経済成長率gより多い、r>g。
rのすごさを体感した10年間となりました。

私のような持たざる者は、投資によって得られたキャッシュフローを貯めていくことはもちろんですが、定期的に売却をして利益を確定させて、まとまった金額を得て、投資効率の良いところに再投資していくことが必要だと思います。

例えば2017年に1棟目の物件を売却したのですが、この物件から得た売却益を再投資して売却前より家賃収入、金融資産を大きく増やすことができました。

2021年にも売却をしていますが、同じことが言えます。大きくジャンプするには、一度かがまないとジャンプできません。売却は、次に大きく飛躍するための準備だと思っています。

■自分の貸借対照表（バランスシート）を作成してみよう

自分の金融資産や純資産を把握するには貸借対照表が分かりやすいです。ではどうやって作成すればいいのでしょうか。

私は定期的に個人法人を合算した簡易的な貸借対照表を作っています。一見難しそうに見えますが、実はすごく簡単です。

流動資産、流動負債、固定負債はすぐに入れられると思いますが、迷うのは固定資産だと思います。固定資産の計算方法は、積算で入れる方法もありますが、首都圏の物件を多く持っている場合、実勢価格との乖離が出すぎると思います。

そのため、私の場合はこの金額なら明日でも売れる！という金額を入れています。例えば今の相場利回りが8％の場合、10%の金額で入力するという方法です。その入力ができたら資産と負債の合計がでますが、その差分が純資産です。

以下、自宅を購入している場合の例として作成してみました（単位は万円）。

自宅マンションの近隣の相場価格が5000万円の場合、明日すぐでも売れる金額、4000万で入力します。また投資物件の場合は相場の利回り+2％の価格で入力します。例えば家賃年収500万、相場の利回りが8％の物件であれば、+2％の10%、5000万円として入力します。

まだ作ったことがない！という方はぜひ作ってみてください。1年もしくは半年に1回作成して純資産の推移を見るといいと思います。

貸借対照表の例

今までの10年間は、結果論を言えば不動産の価格は右肩上がりに上がっていたため、大きな失敗がしづらい時期でした。

今後不動産価格が急激に下がるとは思いませんが、金利が上昇し始めているため、どちらかというと下がる傾向にあるのではと思っています。

そういった時期こそ、資産のみを増やすのではなく純資産にも注目して投資をしていくことが重要だと思います。