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銀行の融資審査基準はどう変わったのか? 融資を受けられる人とそうでない人の違い

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第107話

2019/2/12 掲載

前回の続きです( 参照:2019年の融資スタンスと不動産相場はどうなる? )。前回のコラムでは、最後に今後の融資基準について触れました。

大家さんに対する金融機関( メガバンクから信用金庫まで )の融資姿勢は、最近の動きを見ていると、金融庁による債務者に対する査定が厳しかったリーマンショック頃の水準に戻っている感があります。

■ 融資を受けるための二つの要件て

では、今後の大多数の銀行の融資基準について、予測してみましょう。まず、不動産賃貸業向けに銀行が長期の融資をする場合、次の二つの要件が大前提になります。

@借りた人が、きちんと返済できる見込みであること
A担保で保全できていること

逆にいえば、この2点で銀行を納得させることができれば融資は出ます。

まず、@の「 借りた人が、きちんと返済できる見込みであること 」についですが、不動産投資を始めて物件数が少ない方にとっては、融資対象物件単体のキャッシュフローで、返済していけることが基本となります。

計算式にすると下記のようになります。

・融資対象物件単体キャッシュフロー
=家賃収入−経費−借入金元金返済(−所得税・住民税 )

物件数が増えてくると、融資...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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