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労働力を投入して大家力をUPしよう!〜大家がやるべきDIYとやってはいけないDIY〜

岡元公夫さん_画像 第19話

物件取得後に収益力を向上させるには、できるだけ外部に委託せずに「 自分でできることは自分で行う 」姿勢を持つこともポイントの一つになってきます。

大家業の良い所は、物件の管理・運営を全て委託し、経理を税理士さんに丸投げすれば、自分は大家としての作業にほとんど時間をとられなくて済むところです。

不動産投資をする目的は人それぞれです。
物件の選定から取得の判断までに特化して、管理運営業務は何もせず、全て業者さんにまかせっきりにするのもありと思います。

ただ、大家さんになって最初のうちは、全てアウトソーシングするのも良いでしょうが、慣れてきたら、少しずつ自分でできる範囲を広げることをおすすめします。

業者さんに作業を依頼するのにも、自分で経験があり段取りをわかって依頼するのと、何も知らずに丸投げするのでは、相手の対応や実際にかかる費用も変わってくるからです。

管理運営業務と一口に言っても、やることは多岐にわたります。

・入居者の募集と賃貸管理
・原状回復工事や日常修繕・大規模修繕
・日常清掃

どんなに優秀な大家さんでも、事業的規模で現場の作業を全て一人で行うことは困難です。なにかしらチームを作って大家業を営んでいかなくてはなりません。

どこまで自分自身で行うかは、その方の得手不得手や趣向にもよります。

健美家コラムを書かれている先輩方や知人の大家さんには、それこそ外壁の塗装やクロスの貼り替え、さらには職人さんと一緒に大工仕事までして、自分の物件をセルフリフォームされる方がいらっしゃいます。

それはそれで凄くて素晴らしいことだと思うのですが、サラリーマンの方や他の仕事で忙しい方は、なかなか時間を取ってできるものではありません。

週末など、自分の動ける日を使ってリフォームを進めるやり方だと、リフォーム代は安くできても、空室期間の家賃の逸失利益を勘案すると、手取りの収入が少なくなることもあります。

またクロスの張り替えなどは、専門の職人さんでも仕上がりに差が出る部分ですので、大家さんの腕が問われます。
賃貸仲介会社の方とお話ししていると、ときどき、「 いいお部屋なのに壁紙の仕上がりに粗がありもったいない 」というお話を聴くこともあります。

地方や築古の家賃水準の低い物件なら、時間をかけてセルフリフォームするのも得かもしれません。しかし、大都市の賃料水準の高い物件をリフォーム・原状回復する場合は、誰が見ても問題なく、迅速に仕上げることがポイントになります。

では、私がセルフリフォームを否定しているかというとそうではありません。

腕に自信のある方や、DIYが好きな方は、クロスやクッションフロア・フロアタイルの貼り替え等にもチャレンジして頂ければと思います。
注意したいのは初心者の方や忙しい方です。そのような方は、技術の差が表に出ることがなく、短時間でできるものに限って取り組むのがいいように思います。

私が日常的に退去があった時に行ってるセルフリフォームや作業は次のようなものです。

〇バスルームの水栓ハンドルの交換
〇バスルームの鏡の鱗状痕取り
〇カーテンレールの交換
〇玄関の鍵をディンプルキーのシリンダーに交換

これらの作業に必要な部材は、ホームセンターや通販で手軽に調達でき、業者さんに依頼する費用の2〜3割のコストで簡単にできます。
そして、仕上がりは業者さんが行ったときと差はありません。

空室のガランとした部屋というのは、入居希望者の目につく箇所というのは、実に少ないものです。

一見、大した差はないと大家さんが思っていて、入居希望者さんも個別に意識していない部分が他の物件と比較され、申しこみをもらえるか否かの最後のポイントになるかもしれません。


水栓ハンドルビフォー


水栓ハンドルアフター

セルフリフォーム以外に私が労働力を投入するのは、清掃と植栽の剪定です。これらの作業も専門の業者さんとあまり差がでません。それに、もし失敗してもリカバリーもできます。

また、清掃は、物件を綺麗にして快適な環境を維持するという本来の効果以外も得られことがあります。

一つは、設備のチェックです。破損している箇所やリニューアルした方が良い箇所を把握することができます。

もう一つは、入居者さんからのニーズの吸い上げです。
「 隣の部屋の音が気になる 」「 ○○を直して欲しい 」など、電話で連絡するほどではないまでも、心の隅に引っかかっている不満を、現場で作業していて挨拶すると話してくれることがあります。

大家さんにとって、入居者さんが物件の不満を言ってくれることは良いことです。些細な不満を解決していくことが退去防止にとても役に立ちます。

遠方に物件を所有している方や本業で忙しい方は、定期清掃は、管理会社さんや清掃業者さんに任せて、たまに自分で清掃を行うのも良いでしょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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