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築古区分でも高収益を目指せる賃貸新ビジネス!

岡元公夫さん_画像 第58話

国が推進している国家戦略特別区域会議で、大家さんにも影響するいろいろな政策が具体化しつつあります。例えば、都心居住促進のための容積率・用途等土地利用規制の見直し、海外からのグローバルな人材の受入れ促進等です。

それらの政策の中でも、私が特に気になっているのが、外国人滞在施設経営事業です。端的に言えば、「 一般の住宅の空き部屋などを、外国人向けの滞在施設として利用できる 」という制度です。

従来、30日未満の賃貸借契約は、旅館業法の対象となり、建物へのフロントの設置や宿泊者の記載義務などの規制がありました。そのため、大家さんは、短期滞在型賃貸事業に参入しづらい状況でした。

それが、国家戦略特区に指定されたエリアに限り、旅館業法による規制を外し、マンションやアパート、そして戸建住宅の部屋を、より短期でも賃貸できるように仕組みが整い始めているのです。

当初の指定エリアは、東京都の千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、江東区、品川区、大田区、渋谷区の9区と、千葉県成田市、神奈川県、京都府、大阪府、兵庫県です。

その他の具体的要件は、まだ検討中のようですが、以下のようなルールの下で運営される予定のようです。

〇 契約日数は、各自治体で異なるが、おおむね7〜10日以上であること
 *東京都では、4日以上を目指しているようです
○ 外国人旅客の滞在に適した施設であること
− 滞在に適した広さ
− 適当な換気、採光、照明、防湿、冷暖房、防犯の設備
− 浴室、洗面、トイレ、寝具、調理、収納、清掃のための設備・器具
− 使用前の居室の清潔の保持
○ 施設の使用方法に関する外国語を用いた案内のほか、外国人旅客との契約に基づくサービスを提供する体制が確保されていること


仮に月7万円の家賃の部屋を、1日5千円で賃貸すると、月満室想定で約15万円の家賃収入が入ることになります。もちろん、滞在者の入れ替えや空室期間もあるので、実際の家賃収入は満室想定より少なくなります。

また、普通の賃貸住宅と比較して、滞在者対応や滞在後の部屋の清掃、備え付け家具・家電などの設備の維持にコストが掛かります。それでも、普通に賃貸しているより、高収益が期待できるでしょう。

この制度の要件から、どのような方がこのビジネスに参入しやすいかを考えてみました。

一般家庭の戸建住宅の部屋でも貸せるようですが、対象エリアの住環境や一般家庭のライフスタイル、不動産賃貸業への参入意欲やスキルを鑑みるとハードルは高そうです。

そういう意味では、ゲストハウス・シェアハウス・ウィークリーマンションの運営者や労働力を投入できる大家さんが、現在のビジネスの延長線上として行うのが、向いているのではないでしょうか。

ゲストハウスの運営者でしたら、マンション・アパートの各戸で短期の部屋貸しを行う場合も、部屋が拠点集中型から分散型に変わるぐらいで、管理者が常駐していない小型ゲストハウスと業務内容はあまり変わりません。

また、普通の大家さんでも、部屋の鍵を暗証番号で開錠できるタイプにすれば、立ち合いなどで決められた時間に拘束されることもなく、滞在後の清掃も空いている時間に行えば実行は可能でしょう。

滞在者の募集に関しては、それに特化した専門サイトの利用が考えられます。有名なものとしては、海外で利用者が急増している「 貸す人と借りる人を結びつける空き部屋シェアサイトのAirbnb 」があります。

国内でも国家戦略特別区域会議の動きを見据えて、いくつかの業者さんが似たような仕組みを作りつつあります。専門サイトを利用すれば、滞在希望者との契約手続きや利用料金の決済もネットだけで済むようです。

客付の仕組みがを整備さえすれば、初心者の大家さんでも、参入へのハードルは低いといえます。

また、このビジネスモデルの特徴として、築古区分マンションの1部屋から始められるということがあります。初期投資額が少なくても始められる上に、最近、供給過剰気味なシェアハウスの新たな需要を掘り起こすことにもなるでしょう。

運営が手間と思われる方は、シェアハウスと同様に、業者さんに運営を全てお任せすることもできるようになるでしょう。ただ、その場合は、自分で運営するのに比べて収益は当然低くなります。

自分の本業との兼ね合いや労働力投入の可否等により、どう運営していくかは変わります。いずれにせよ、実際に制度が決まり、スタートすれば、大家さんの間で一つのトレンドになるのではないでしょうか。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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