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融資を使って物件を増やすために投資エリアを絞らなければいけない理由

岡元公夫さん_画像 第59話

不動産投資を始めて間もない方々から、投資対象エリアについて訊かれることがよくあります。私は、初期のうちは、投資対象エリアを東京圏とその他の一カ所に絞りこむようにアドバイスしています。この一カ所というのは、お互い隣接する都道府県の一群です。

今回は、その理由について説明します。

1、素早く的確に物件取得の決断をできるようにする為

不動産投資で成功する為にはいくつかのポイントがありますが、投資対象エリアを自分の居住地以外にする場合には、一カ所の隣接する都道府県のエリアに絞り込んだほうが良いでしょう。

収益不動産は、誰にとっても良い物件になればなるほど、早く売れてしまいます。物件概要を確認して投資しても良いと思った物件は、すぐに取得に向けて調査・検討して、買い付けを急がなければ、他の方に先を越されてしまいます。

迅速に物件の取得を検討するためには、日頃から絞り込んだエリアの売出し物件を常時チェックし、相場観を養い、時には実際に出向いてそのエリアの雰囲気を肌で知ることが大切です。

今は便利になり、グーグルマップのストリートビューで見られる場所も増えましたが、実際のその場所の雰囲気は現地に行かないとわからないことも多くあります。いい物件が出るたびに、知らない街に出かけるわけにもいきません。

居住地以外で、投資対象エリアを絞り込む時のポイントとしては、将来にわたって長期的に不動産賃貸需要が見込めるところを選びましょう。過去に住んでいて土地勘があったり、地縁・血縁があれば、それに越したことはありませんが、それにこだわりすぎてもいけません。

2、ドミナント戦略を取る為

エリアを絞り込むのは、ドミナント戦略をとるためでもあります。ドミナント戦略とは、特定の地域を対象として集中的に展開を図り、ライバル企業に優位に立つことを狙う戦略です。主にコンビニなどの小売業が取り入れています。

この戦略は、不動産投資においても有効です。仮に物件の管理・運営を管理会社に全て委ねるとしても、区分マンション1戸のみの方と複数戸の方、さらに一棟物も任せる方への扱いは、当然、変わってきます。

不動産業に限らず、どの業界でも、大口になればなるほど、取引条件や対応が良くなる傾向にあるのです。

さらに、客付仲介会社・工務店・職人さんなどと自分のチームを作り、リフォームや修繕・入居者募集活動などを手掛ける場合も同様です。一つのエリアにできるだけ多くの物件を集中させたほうが、取り引きの頻度があがり、コミュニケーションも円滑に進みます。

結果として、客付力のアップやリフォーム・修繕コストの削減につながるというわけです。

地震などの災害リスクを避けるために、投資物件をたくさんのエリアに分散させたほうが良いという意見もあります。それも一理ありますが、私は不動産投資を始めてまだ物件数が少ないうちは、リスク分散よりも集中による効率化と採算性の向上を優先すべきと考えます。

3、遠く離れた複数のエリアに投資すると融資可能な金融機関が減る為

上記の1と2については、不動産投資への活動量を増やして努力すれば克服できることです。ただ、融資については、個人の努力では如何ともしがたいものがあります。

なぜ、遠く離れた複数のエリアに投資しないほうが良いかというと、地方の金融機関の場合、遠方の不動産を評価できないところが多いからです。

金融機関は、融資の可否を審査するに際して、融資対象となる物件以外に、その融資を受ける方の全ての所有不動産も調査します。都市銀行や日本政策金融公庫などは、全国に拠点を有しており、ほぼどのエリアでも、不動産を調査することができます。

しかし、地方の金融機関は、拠点が地元のエリアと、他にあったとしても東京支店のみというところも少なくありません。例えば、九州の地方金融機関で東北に拠点を有しているところは少ないでしょうし、その逆もまた然りです。拠点がない所の調査は、手間やコストが掛かります。

金融機関は、不動産に限らず、きちんと調査・評価できない資産については、堅めに評価する傾向があります。もし、調査・評価ができない場合は、評価額が0円になるかもしれません。

本来なら財務内容が良い方も、地方の金融機関によっては、その方が他の地方に所有している不動産を調査することができないという理由で、その評価を低めにされて、財務内容が良くないと判定されるかもしれません。

まだ純資産が潤沢でなく、規模も大きくない場合、頼りになるのは地方の中小金融機関です。しかし、大都市圏近隣以外の地方は、金融機関の数も限られています。

同じエリアで投資していれば利用できた金融機関が、他のエリアで投資したばかりに使えなくなることは、融資が通りにくい不動産投資開始初期のころは、機会損失につながるので避けたいものです。

地方の金融機関でも、大口の優良な顧客でしたら、その金融機関の営業テリトリー外の不動産もしっかり調査してくれることもあります。しかし、不動産投資を始めて間もない小規模の投資家さんは、門前払いされることも多いでしょう。

これらの理由により、融資を利用して規模を拡大していくには、投資エリアを絞り込むことをお薦めしています。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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