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退職金で貸家を5軒かアパート一棟を買うという選択。人生100年時代をどう生きるか?

極東船長さん_画像 極東船長さん 第111話

2021/1/13 掲載

明けましておめでとうございます。本年もよろしくおねがいします。今年からコラムニストもさらに増えて、健美家さんのコンテンツが益々充実していくことを一読者として楽しみにしています。

このコラムも100話を超え、経験則やノウハウに関することはおおよそ書き尽くしました。コラムにおけるオイラの役割もそんなに多くは無いでしょうが、同世代にはエールを送りつつ、若い人には人生の少し先を見せることが出来れば幸いだと考えています。

さて、コロナ禍の正月は人生と投資について考えてみました。今62歳のオイラと同世代の勤め人は、世間では定年を迎え一度退職して雇用延長で働いているか、別な仕事で年金までの繋ぎの生活費を得ている世代です。

仮に退職金がある程度まとまった金額があったとしても、家のローン返済やこれからの生活のことを考えると、十分にお金がある状態と言える人は少ないのではないでしょうか。

みんな目の前の生活に追われ、現実を見て見ぬふりしてやり過ごそうとしていますが、このままではじり貧でしょう。オイラの年齢からでも、起業や投資を始めることが必要な時代になったという事を強く感じました。

■ 寿命120年時代の到来も?

以前、人生を4つのパートで考えていました。

1)0歳から20歳( 親や社会の庇護のもと人格の形成期 )
2)20歳から40歳( 仕事の成長期および家庭と独立 )
3)40歳から60歳( 家庭・社会の責任と老後に備える時期 )
4)60歳から80歳( 親の介護や自分の終活 )

そして、80歳以降は「 おまけの人生 」と考えていました。しかし、現在の日本では4つのパートでは足りないことに気づきました。ここに「 80歳から100歳 」の第5のパートが必要になってきたという事です。

このまま医学が進歩していけば、100歳より先のおまけの人生がある時代も見えてきます。以前、脳の寿命は200年という事を聞いた事があります。その前に体がもたないので死亡するというわけです。

しかし、医学の進歩で肉体年齢も伸びていけば、今後は「 老衰ではなかなか死ねない 」時代になるはずです。( 一番問題なのは健康寿命と平均寿命はリンクしないという事ですね )。

殊に第5のパートは最もお金がかかるパートかもしれません。医療費や介護費用は莫大でしょう。現在は1割負担の高齢者の医療保険も、すぐにでも段階的に上げていかねば若い世代がパンクすることははっきりしています。

国民皆保険は近い将来、システム破綻するでしょう。となれば、先端医療を受けるためには莫大なお金が必要になります。21世紀生まれの若い人たちはそれに加え、120歳まで生きるとして人生計画しなければならない時代なのかもしれません。

そんな時代にオイラ達が自分を守るためにできることは限られています。しかし、その中で人が生活するために必要なものを供給する「大家さん」は形を変えても生き残っていくビジネスの一つだと思っています。

そこで、第5の人生のパートの為に、日本人はオイラの年齢からでも小さな大家さん業を始めるべきだと考えています。

■ 退職金1,000万円で貸家を5軒持つ

オイラの世代の人が退職金で1千万使えるとしましょう。一つ目の方法として、現金で築古戸建て投資から始めるのが良いかと思います。1棟につき200万円を目途で、合計5棟が目標です。

1年に1棟ずつ取得して5年で5棟まで増やし、1棟から4万前後の家賃が入れば月に15万程度( 管理費等を引く )になります。60歳からスタートして5年後に15万の収入を作れれば、年金と合わせて再投資できるレベルまで来ます。

ただし、最初の1棟の物件の目利きはすぐにはできません。買うまでに最低30棟を見る覚悟は必要です。しかし、それも毎月3棟見ていけば1年で36棟見られますので、そんなに難しくはないはずです。

それでも独学では限界があるかもしれません。実際に戸建て投資をしている先輩投資家の門を叩いて、教えを請いながら1年をかけて最初の1棟を恐々と買って始めるのが良いと思います。

2つ目の方法として、「 土地値の古アパートの現金買い 」も良いでしょう。少し郊外の住宅地に建つ4戸くらいのアパートがあれば1千万で探せそうです。1戸あたり3万の家賃として4戸で12万くらいは家賃が入るでしょう。

将来、更地にした時も土地値で買っていれば損はしないはずです。何年か入ってきた家賃をプールして、物件を共同担保に自己資金を加え、もう一棟古いアパートを買う事もできるでしょう。もし、こんな物件があったらこちらの方がオイラは好みです。

当然、これにも目利き力が必要ですし、この条件だと戸建てよりも玉数が少ないのでじっくりと物件検索する忍耐力は必要です。相談できる大家仲間も作る必要があります。

■ 株式からの配当という道も

もちろん、不動産投資だけが解決策ではありません。夫婦で年金をある程度の額をもらえる家庭ならば、不動産とは関係ない株式から年間6%程度の配当を得る事でもよいでしょう。

SMBCやソフトバンクなどは年間配当利回りが6%はありますから( 個別銘柄を推奨している訳ではありません )1千万の原資から、税引き後50万程度の副収入がはいります。

退職金を銀行口座に眠らせず、最低でもこれくらいはやってほしいと思います。もし60歳から生活費程度を何年か働くことが出来るなら、この配当金をプールして再投資するのもいいでしょう。

いずれの方法も元金は保証されていませんが、そもそも人生に保証されたものなど何もないのです。誰もが生涯を起業家・投資家として生きなければならなくなった時代、早くから準備を始めることをおすすめします。

■ オンラインセミナーのお知らせ

1月24日( 日 )のニーノの部屋に呼んでいただきました。ミニセミナーと座談会の後には質疑応答もあります。よろしければご参加ください。



詳細・お申込み⇒コチラ

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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