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不動産投資を始めるのに遅すぎることはない

極東船長さん_画像 極東船長さん 第117話

2021/4/10 掲載

2021年3月は、3棟の新築物件が竣工引き渡しになりました。そのうち2棟は5階建てのRC物件で、1LDKが39世帯と38世帯の物件でした。もう一棟は以前コラムにパースを乗せた10階建て81世帯 (3LDK×18戸、2LDK×18戸、2DK×18戸、1LDK×27戸 )の物件です。

コラムを書いている4月5日現在の入居申し込みは、39戸の物件が31戸、38戸の物件が34戸です。2棟で78戸中、残りは12戸ですから、申し込み率は84%とまずまずの結果と言えるでしょう。

オイラの物件全体ではコロナ禍の今般は管理費込6万円前後家賃の1LDK物件の決まりが良い傾向がみてとれます。その流れで言っても5階建ての2棟は恐らく3カ月後の6月末くらいでは満室になりそうです。

■ ターゲット層が選ぶ間取りとリスク分散について

一方で81戸の大型物件については、申し込みが計画の見込みよりも若干少なく、3末時点で40戸。目標にしていた竣工引き渡しまでに50戸決定には届きませんでした。

この大型物件は予測に反して広くて家賃が高い上層階の部屋から申し込みが入りました。高属性の入居者のニーズが高かった一方で、少し狭めの2LDKにはまだ申し込みがほとんど入っていない状況です。小さめの1LDKも同じような状況です。

過去に手掛けてきた6棟の高層の賃貸マンションの申し込みパターンとしては、高家賃の上層階と低家賃の低層階の上下から申し込みから入りはじめて、中間層階は最後に申し込みが入ります。

今回は広くて家賃が高いほうの間取りは上から下までほぼ全部決まったのに対し、少し狭めで家賃が低いほうの間取りには申し込みがあまり入っていません。

例えば、72平米の3LDKには申し込みが入る一方で68平米の1万家賃が安い3LDKには入らない。58平米の2LDKには申し込みが入る一方で55平米の1万家賃が安い部屋には入らない。45平米の1LDKには申し込みが入る一方で35平米の1万5千円安い部屋には入らないという具合です。

札幌の一般的な家賃よりも高めの家賃帯の設定ですが、高属性の方たちの価値観としてみれば、「 1万〜2万円家賃が高かろうが、自分の感性にあうものを選ぶ 」ということなのでしょう。至極当然の結果とも言えます。

今回は大型物件であったため、企画の際に全ての間取りを高家賃帯向けに企画するのは偏りすぎでリスクが高くなると考えました。その為に逃がしというか、リスクヘッジのためにいろいろな間取りも混在させたのです。

しかし、ふたを開けるとアッパー層には物足りず、ミドル層の方たちが求める家賃より少し高い家賃設定の部屋が残ってしまったという感じです。

とはいえ、計画当初からその辺は織り込み済みです。竣工から6カ月で満室になれば大成功と考えていますので、あと少し、様子を見たいと思います。

この大型物件の資金計画ですが、当初2年間は元本据置で利払いのみの契約です。今回13億の借入をしています。借入金利は変動で0.7%。2年間は毎月76万の利払いだけとなります。

現状40戸の入居で約400万程度の家賃収入がありますので、満室までの期間を持てるように資金計画を立てています。

しかし、そうは言っても空室はお金を生まない不良資産ですので募集条件なども随時見直しながら満室に向けて管理会社と一体になって頑張ります。果たして満室まで何カ月かかるかをコラムでまた紹介いたします。

■ 不動産賃貸業の世界では60代はまだ現役の世代

この大型物件は借入に際してはオイラが代表者として保証人になっています。オイラの62歳の年齢でも法人という別人格を使えば35年の融資期間を得る事が出来ていますから、不動産賃貸業の世界では60代はまだまだ現役の世代と言えるでしょう。

一般的には定年と言われる世代でも不動産賃貸業には定年や退職がありません。将来オイラが70歳代になっても、次の代表者をしっかりと定めておけば問題なく法人として不動産賃貸業は継続し、発展出来るはずです。

( 次の代表者を子供達から選ぶとしたらその子の性格や資質が不動産賃貸業に向くかどうかはしっかり見極めと判断が必要でしょうけど )

オイラの年齢になってから、いきなり大きな借金から不動産投資を始めることはお勧めできませんが、退職金などの資金目途があればそれを使って小さな規模から始め、3年〜5年後には充分に老後を支えてくれる資産を築くことは可能だと考えています。

オイラが考える老後のイメージは75歳以降のことですが、65歳時点で経済的に自立をしていることが自営業やサラリーマンによらず現役での仕事を終えたあとでの第二の人生を豊かに送るための最低限の切符ではないかと考えます。

美味しいものを食べ、運動を楽しみ、家族と旅行へ行けるためには健康な体であることは大切で需要なことですがその前提として「 健康なお財布 」があればこそだと思います。

問題なのは「 もうこの年齢だから出来ない 」「 自分には無理に決まっている 」などと出来ない理由を自分自身に言いたくなった時、どうにかして出来る理由に変換することです。

金銭的に豊かであれば、年齢を重ねて自分がそれ以上必要としなくなったお金で若者の未来に投資することが、人生の楽しみの一つになるかもしれません。

オイラが58歳から始めたゴルフの格言で次のようなものがあります

「 ゴルフはすぐには上手くならないが何時初めても遅すぎることはない 」

それをもじると以下のようになるかと思います。

「 不動産投資はすぐに資産は増えないけれど、何時初めても遅すぎることはない 」

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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