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金融機関担当者に聞いた融資事情。売出物件に歪がないなら、自分で歪を作るしかない。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第119話

2021/5/15 掲載

4月末にオイラの使用しているiPhoneのappleIDが乗っ取りをされてしまいました。その復旧をする為に今月はテンヤワンヤな無駄な時間を1週間あまり浪費してしまいました。

オイラの不動産賃貸業の仕事の8割をiPhoneで処理している関係上、この乗っ取りは大変迷惑な出来事でした。( 乗っ取り者の名前からはC国の人のようです )

アップルサポートへ電話すると最近よくある事例とのこと。佐川急便やクロネコの宅配業者を装ってのショートメールからの乗っ取りが増えているそうなので、皆さんも気をつけてくださいね。( オイラの友人も佐川でやられたそうです )

実際に乗っ取られると以前のappleIDは使えなくなります。icloudに保存していたデーターにもアクセス不能、初期化にもiPhoneを購入した際の領収書やその時の機種と購入者を紐づけする諸々の関係書類が必要であり、もしそれを紛失していれば大変なことになります。

乗っ取られたままですと、iPhoneにインストールして仕事で使用していたソフトのアップデートもできないため、名刺アプリや銀行のワンタイムパスワードなども使えなくなります。また、iPhoneに保存している個人情報やカードデーターも盗まれるリスクがあり、大変危険です。

本体を復旧できたとしても、それまで使っていたappleIDは使えなくなり、新しいappleIDを作成して、一からiPhoneをカスタマイズしなければいけません。そのため、オイラも未だに以前の状態まで戻っていません。

幸いなことにオイラは大事なファイルなどは別のクラウドに同期して保存していたので、仕事上はそこまで大事には至りませんでした。それでも、乗っ取られるとそれを復旧するのに使う時間は膨大です。

頼みのアップルサポートも2〜3時間くらい対応してもらっている途中で突然回線が切れてしまい、再度電話するとまた別な人に一から状況説明をしなければならず、本当に疲れました。

アップルのサポートさんのスキル次第ではこちらの意図することが先方に理解されず、何度目かのサポートさんの説明でようやくオイラも理解をすることが出来ました。まったく、安易にパスワードを入れてしまったためにひどい目にあった5月初旬でした。

■ 金融機関の担当者に聞いた昨今のマーケット事情

さて、前置きが長くなりましたが、そのバタバタしている渦中に取引先の銀行の担当行員さんが転勤となり、新しい担当者がオイラの事務所までご挨拶にきてくれました。

前担当者さんと進めていた案件の引継ぎと、その打ち合わせで来社してくれたのですが、一通り打ち合わせが終わると、以下のような内容を余談としてお話されていました。

「 現在、当行ではサラリーマンには不動産購入の融資は一切行っていない 」
「 現在融資を出しているのは相続対策か事業法人への貸し出しだけ 」

幸いにもオイラの会社は事業法人としての評価をいただき、新規案件を進めてもらっているところですが、やはり、カボチャやサンタメ・多法人スキームなどの負の遺産が一部の銀行には蓄積されているという事ですね。

しかし、現在でもサラリーマンにも不動産の融資をしてくれる金融機関も少なからずありますので、そういうところを使って不動産賃貸業を始めることは可能でしょう。

ただし、以前とは明らかに変わっている点があります。それは、普通に売っているものをそのままの価格で購入する場合、かなりの自己資金が必要になるということです。

金融機関の担当者も話していましたが、現在、ネット等で見る売り物件の利回りと築年数のバランスを勘案すると、安全性を担保するのに自己資金が2割〜3割は必要になります。

オイラも常々探していますが、ひと昔のようなフルローンで購入しても運営できる物件は、ほぼ皆無です。商売の基本中の基本は「 利は仕入れにあり 」。そして今は、普通の購入価格では絶対に儲からないと感じます。

仮にですが、売主サイドの事情と買い付けタイミングがマッチして20%の指値が通ったとか、別な要因で( 要因はたくさんあるでしょう )価格交渉が出来て値下げが3割可能になったなら、自己資金を2割〜3割創ったのと同じことと言えます。

しかし、どうしても自分が欲しい立地や物件であれば、相当の自己資金や共同担保、または別物件や事業からのフローを入れて取得せざるを得ません。それは、その物件単体では安全性が担保できないからです。

■ 歪( ひずみ )がないなら、自分で作るしかない

不動産投資の根本として市場価格との歪( ひずみ )が取れない状態での購入は、そもそもそこに利益はありません。( ただし、自己資金に対しての利回りという観点では違ったものが見えてきますが )

そうなると歪のある投資方法を見つけるか、自分で歪を作ることが必要になります。そういう投資方法及び手法は、その利益に相当するリスクも内包しているのですが、そのリスクを分からずに「 右に習え 」では、失敗の可能性が大きくなります。

その利益の対価となるリスクを細かく洗い出して、それを自ら解決していける人が、不動産投資で儲けられる人だと言えるのです。( 儲かっている投資家を思い浮かべてください )

・安易に物件に飛びつかないこと
・自分の投資手法を模索し確立すること
・自分が何をやっているかを理解すること
・リスクを担保できる方法を確保出来る事

その上で、何時でも物件を取得できる準備を怠らないことが重要です。最後はやはり、購入するための自己資金を作ることに行きつきますね。

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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