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最大利回りを出すために工夫したことー初の新築RCマンションへの挑戦ー

極東船長さん_画像 第28話

■ 初めての新築RCマンションを建てたきっかけ

初めての新築RCとなる9棟目を手掛けることになったきっかけは、知り合いの大家さんに、「 賃貸マンションの新築企画プランが乗った土地の販売資料 」を見せてもらったことでした。

調べてみると、その土地はネットに普通に出ていました。企画会社はお客様が付いたらその土地を購入してもらい、建物を建てるつもりだったようです。

この頃( 2009年 )は土地もそう簡単に売れるものではなく、このような手法も通用しました( 現在では無理ですが・・・ )。

その企画資料を見てみると、建物は2棟の連棟で販売価格は1棟あたり1億弱に収めてありました。エンドに売りやすいように価格を抑えたためか、企画された間取りには無理があり、どうにも納得ができないものでした。

図面を見ていると、「 オイラならこうするのになぁ 」と色々なアイデアが浮かんできました。試しに、そのうちの1棟でざっくりと事業収支を組んだところ、固い線で見ても土地建物の総事業費で9%は出せそうでした。

だったら、自分で土地を買い、建物を建ててみようと思いました。知り合いに提案したところ断られてしまったため、別の不動産会社( 当時ジョルジオ・K社長が在籍した会社 )にかけあって、設計と建築をしてもらうことにしました。

■ 最大の利回りを出すために工夫したこと

その土地は、正確には敷地延長ではなかったのですが、敷地延長に近いような地形でした。間口が18メートルあまりの123坪の土地で、公道4.5メーターに接道していました。

一番のネックは全面道路が狭いことでした。札幌では、公道で8メーター以下の道路は除雪が入りません・・・。悩みましたが、進むことにしました。

エリアごとの利回りだけで考えると、効率が良い広さや間取りや仕様といったものは自然と決まってきます。

その時も土地情報を見て、ボリュームプランは簡単に想像できましたが、普通のことをやっても普通の利回りにしかなりません。その土地でいかに事業収支を上げるかが肝心であり、そのためには工夫が必要です。

検討する土地の地型、道路付の方位、駅からの距離、さらにいえば、元本の据え置き期間、借入時期、借入金利、竣工時期やそのときの近隣の競合物件の数なども影響します。競合物件の数により、竣工時の募集設定家賃も変わるからです。

新築の企画や間取りや仕様構造に時間をかけるのは当然ですが、それだけでは不十分なのです。そこまで考え抜いても、全てにおいて、完璧で、予想どおりにいく新築の企画方程式はありません。

ただ、「 恐らく、そうであろう 」という仮説を立て、近隣事例や仲介さんや過去の情報を取り、更には経験則も重ねることで、仮説を自らの確信に変えられるよう、考え抜くくしかないのです。

結論をいうと、当時は手元資金もCFも充分ではなかったため、出来上がり利回りが最大となるように、車が切り返せるギリギリのライン、家賃と建築費のバランス、そして効率を考えて、2LDK×15戸のプランを作成してもらいました。

また、高家賃帯の入居者をターゲットにすることにしました。その前の段階で、近隣よりもグレードを上げて高家賃帯で勝負するか、最初から安めの仕様で安めの家賃で長期に入ってもらうのかで随分と迷いました。

高家賃を払ってもらうには、転勤族や法人、または夜の副業を持つ女性がターゲットとなりますし、そうなれば、入れ替えロスが出やすいという懸念が生じます。しかし、そこも工夫でカバーすることにしました。

幸い、この狙いはうまくいきました。前のコラムに書いたように、この物件から法人成りしたこともあり、この物件以降、オイラは爆発的に資産を増やせるようになりました。

■ 同じ土地でも1年後の累計残りは2倍の差がつく

土地を見つけてグリップしつつ、その立地での想定入居者像を絞り込み、間取りや仕様のコンセプトを固めて設計と建設をしてもらい、竣工までの間に募集して、満室で運営する。その一連の流れがあってプロジェクトは完結します。

その一つ一つの時期・アプローチや工夫次第では1年後の累計手残りが2倍くらいは変わってきます。逆に言うと、それが新築の醍醐味でもあり、この醍醐味を一度味わうと新築が病みつきになってしまいます。

この手間と時間と調整を面倒くさいと思うようであれば、新築は儲かりません。逆に言えば、その面倒くさい事を上手く出来きれば新築は儲かります。

これは中古物件でも同じです。自分以外の人が「 面倒 」と思う事を調整して、市場で認知される状態に仕上げる事が出来れば儲かる物件になるということです。

最後に余談ですが、最初の販売資料を作成した企画会社の某社長とは共通の知人がいた関係で、このときの資料を見る以前に、何度かお会いしたことがありました。

しかし、拡大戦略で土地を先行取得した事が原因で、会社整理を余儀なくされ、最近は名前を聞くこともなくなりました。規模拡大を目指す経営は、常にそういうリスクを内包している事を肝に銘じなければなりませんね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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