皆さん、こんにちは。COSOJI Fujiです（富治林希宇：ふじばやしねがう）です。今回は、リフォーム会社さんに着手金と中間金を支払ったものの工事が完了せず、想定以上の費用が掛かってしまった経験談を紹介します。
大家業を始めたばかりの頃は資金が少なかったため、とにかく安い業者さんを探していました。その結果、2回も業者さんが作業途中で音信不通（いわゆる、「飛んだ」状態）になってしまいました。
損失は約500万円にも上りました…。その経験から、今は「とにかく安い業者さん」を探すことはやめて、価格は相場程度で、「実績、資金繰り、スピード等」を重要視するようになりました。
■当初のリフォーム業者さんの探し方
初期の頃はとにかく安さ重視で、外壁塗装や、原状回復工事などの業務ごとにいろいろな業者さんを探していました。初めて物件を買ったエリアでは、3社の相見積りを取るようにして、基本的にはその中で一番安い業者さんに発注していました。
【複数社で相見積もりを取っていた】
■事件発生！リフォーム業者さんが飛んだ！
中古アパートを購入したある時、そのエリアで一番安い業者さんにリフォーム工事を頼みました。ただ、安い代わりに工事の着工前に前払い金が必要といわれ、まずはそれをお支払いしました。工事が進むと、今度は中間金を求められました。
ある日、その業者さんから、「コロナにかかって工期が遅れる」という連絡がありました。仕方がないか…と思って完治を待っていたのですが、少ししたら今度は、「家族が感染したので完成までにもう少しかかる」と連絡がきました。
初めのうちは、家族も感染して大変だな…と思っていましたが、「子供が…」「今度は奥さんが…」なんてことが続き、なんと計5回も工事の予定が変更になりました。
この物件はローンで買っていました。返済は待ってくれません。そうこうしているうちに、気持ち的にもキャッシュ的にも余裕がなくなってきました。そんなある日、「交通事故にあった」と連絡があり、それを最後に連絡が取れなくなりました。
しかも、中古アパートの中には金庫が置いてあったのですが、その金庫が業者さんと一緒に消えていました…。
途中で投げ出された工事現場
■着手金や追加費用について
大きな工事になると、資材の仕入れや職人さんへのお支払いなどで着手金が必要になることもあると思います。しかし、中には（特に安い業者さん）は、自転車操業で資金繰りがカツカツという理由で着手金を求める場合もあるようです。
また、当初の見積もりが安かったのは見落としがあったからで、後から「やっぱりここの工事も必要」と言われて「追加費用」を求められることもありました。予算は増えなかったけれど、施工が甘くて仕上がりが悪いケースもありました。
■リフォームの目的を改めて考えた
このようなこと（業者さんと連絡が取れなくなる）が2回、小さな失敗も含めると5回以上ありました。反省しつつ、そもそものリフォームの目的や、リスクの少ないリフォームの進め方について真剣に考えてみました。
改めて思ったのは、リフォームの目的は「良い住環境を作るため」ということです。そう考えると、「安かろう悪かろう」ではなく、それなりに費用をかけてしっかりしたものを作り、不安材料を減らすことが重要だと思うようになりました。
また、安さを追い求めるよりも、多少高くても（基本的には相場程度）、早く修繕した方が良いケースが多いということも学びました。
例えば、月家賃7万円の部屋の原状回復工事をする場合、格安の5万円で実施して2か月かかるよりも、極端な話、倍の10万円で2週間で修繕する方が、その分早く入居者募集が始められます。
入居が早まれば早く家賃が入ってきますから、トータルではプラスです。さらに、何といってもスムーズに工事が終わり入居付けを進められることは、様々な不安を早く取り除くことになります。そこに大きな意味があると思いました。
■失敗から学んだこと
これらの経験から学んだことは、飛ばずに最後までリフォームを完遂してもらうことが何より大事であり、その「スピード」と「品質」も重要な要素だということです。（こう書くと当たり前すぎる内容ですが…）
そのため、今では、初めての業者さんにお願いするときには、次の点を心がけています。またできる限り着手金が必要でない会社さんに依頼するようにしています。
・いきなり大きなお仕事を頼まない（徐々に大きなお仕事を依頼していく）
・過去の実績の確認
・可能であれば帝国データバンクの評価などを確認（第3者機関での評価）
また、今まで外壁改修についてリフォーム会社さんを自分で探して発注していましたが、最近は管理会社さんに発注するケースが増えました。
前回のコラムで書きましたが、大家が手配した工事に不備があると、管理会社さんが手配したわけではないのに、管理会社さんが対応せざるを得ないケースが生じます。管理会社さんとしては他人の仕事の不備を調べることになるので、対応が遅くなってしまいます。
■リフォーム発注の仕方
500万円以上も損失を出しながら、どういう形でリフォームをお願いするのが良いのか、試行錯誤する中で、自分なりのやり方ができてきました。
個人的にうまくいっていると思うのは、業者さんとリフォームの打ち合わせをする時は、「安く仕上げてもらうような交渉」ではなく、「予算を伝えて、それで何ができるかの内容を相談させてもらう」ということです。
具体的には、「この工事内容を〇〇万円くらいでお願いします」と伝えるのではなく、「総額予算は〇〇万円です。予算内に収めつつ、どこによりコストをかけたらいいか相談させていただきたいです」と聞いています。
そうすると、業者さんから「こんな工事をしたらどうですか？この資材が余っているから、安く提供が可能ですよ」といった提案をいただくことがよくあります。
最低限の工事を安く仕上げるのが得意だったり、おしゃれな内装を作るのが得意だったり、業者さんの得意分野は様々です。プロの方の提案を聞くことで、自分では思いつかなかったアイディアで良い部屋に仕上がることも良くあります。
＜リフォーム発注の仕方＞
×⇒クロス単価900円でお願いします！
〇⇒総額予算300万円です。予算内に収める方法をアドバイスいただけませんか？
写真はコストを増やすことなく、リフォーム会社さんが自らデザインしてくださってステキに仕上がった事例です。
今回はリフォームに関する手痛い経験談とそこからの学びを書きました。少しでも皆さんの参考になれば幸いです。
