修繕の不動産投資コラム・ニュース

「正直不動産」原作者 夏原 武氏と長嶋修氏が初対談！ 「マン...

2022/06/30

...ほかにも新築時点で、修繕費が足りないケースや、修繕計画の精度が低い問題点もあります」（大西氏）マンションが大量生産されて、築年数の古いタワマンも市場に安く、出回ってきた。そこで購入する側が注意した...

2,792

築古戸建再生で失敗する人が知らない「買った後」の手順-DIY...

2022/06/29

...■ 修繕はどこまでやるか。物件を確認しながら考える買う前に修繕計画は立てても、実際に壁や床をめくってみないとわからない部分もある。雨漏りがあれば当然に直すし、場合によっては屋根全体を葺き替えた方が...

4,544

6割のオーナーが「賃貸住宅の管理会社を変更したいと思ったこと...

2022/06/28

...管理を分けるメリットとしては、「分けていた方が修繕などの正しい相場が分かる」という声も。＜委託管理にするか、自主管理にするか、どのように分けているか＞・アパートは、管理会社へ。戸建は自主管理。・遠...

933

正直不動産の原作者さんと対談しました。不動産の4つの価値と歪...

2022/06/24

...取引事例や周辺物件との競合などの兼ね合い、市場動向などから鑑みたプライシングの妥当性【 2.持続可能性 】建物の仕様に合わせて適切な管理費や修繕積立金が設定されコンディションを維持できるかどうか【...

5,022

アパートの資材・設備の高騰対策 施工機会を減らす「テナント・...

2022/06/22

...今後の修繕・リフォームにおいて、工事費用が膨らんでしまうことからは、逃れることができないだろう。工事を抑制、入居長期化戦略工事費の上昇は賃貸経営の利益に直結する。不動産オーナーとしては、なんとかし...

902

13棟目は極小1Kの築古RC。都合のいい情報しか表に出ない不...

2022/06/21

...中の修繕だけでなく、早急に屋上防水や外壁補修などの大規模修繕を行う時期がきているように見えました。ですので、指値を入れるときは空室の14部屋のリフォーム工事代や、多額の修繕費がかかるといった理由を...

6,234

日管協総会、新資格「賃貸住宅メンテナンス主任者」認定制度に向...

2022/06/21

...以前より、日管協の塩見会長は、「（賃貸住宅に携わる人は）建物設備の知識、長期修繕計画を提案する能力が足りない。一気にできるものではないが徐々に教育、学ぶ機会を提供していくのが大事だと思っている」と...

714

自分にはどんな物件が最適か？様々な手法を経験して感じた事＜中...

2022/06/20

...毎月の収支は、返済と管理費・修繕積立金を加味すると、若干のマイナスのキャッシュフローです。この物件だけを考えると完全な失敗でした。ただ、その後、新築アパートの融資付けの際にこの区分マンションを共同...

3,281

営業利益が150%増えました。連続してフルローンで物件を購入...

2022/06/20

...昨年度はコロナ禍でしたが、退去が少なかったこともあって家賃売上は安定し、支出した修繕費も限られていたので経営成績が大きく押し上がりました。そういう意味では私の築古アパートたちは老体に鞭を打ってよく...

5,350

連続退去の年。手のかかる格安物件はどこまで高利回りなら買う価...

2022/06/19

...修繕やクリーニングの大家負担分でも100万円OVERの支出がある。AD等の入居促進費用もかかる。たまに来る減益減収の年は、それなりに心の負担になる。規模が大きくなっているから耐えられるが、最初の頃...

4,479

失敗してパニックになった時に大切なもの

2022/06/18

...実際に、全空で買って修繕したけれど入居者が半分しか見つからないとか、このままだと翌月から大きく持ち出しとなり、倒産するかもといった話が耳に入ることも珍しくありません。再生事業は不動産賃貸業に近いと...

3,835

愛媛県松山市で市街地活性化計画進行、道後温泉も修繕中。観光客呼び込めるコンパクトシティへ

2022/06/18

道後温泉駅の駅舎外観。道後温泉は全国的に名の知れた松山市の観光地だ。計画は第3期に突入第1期・第2期...

623

賃借人が屋根の上に6mの巨大アンテナを設置！その時大家は？【...

2022/06/16

...（おそらく室内の雨漏り等は酷いのでは？）そこで上記の5つの不安と、そもそも許可なく勝手に取り付けたものなので、撤去するよう家主は依頼した（撤去しなければ修繕もできない）。そして特筆すべきは、この賃...

22,030

「敷金精算に納得できない」という退去者からの手紙と回収方法

2022/06/15

...【 最高裁の考え 】�@「 経年変化や通常損耗分の修繕義務を賃借人に負担させる特約 」について、賃借人が負担することになる通常損耗及び、経年変化の範囲を明確に理解していること。�Aそのことを合意したこ...

6,288

全空の4戸アパートを転貸して修繕後、年129万円の黒字にするまで

2022/06/13

...お買い得な物件が少ないといわれる今の市況では、固定資産税もかからず大規模修繕はオーナーに相談できる「 転貸 」という手法を選ぶのも面白いのではないかと思います。では、全国の中年隊のズッ友の皆さん、...

3,908

若者不動産投資家550人がリアル集結！築古戸建投資から女性が...

2022/06/13

...購入当初は空室が目立ったものの、DIYで修繕しつつ、8ヶ月かけて満室にした。その後、浜松・北海道千歳市でそれぞれRC造の物件を購入した。しかし、廣瀬氏が当時を回顧して思うのは、良いRCは滅多に出な...

4,558

物件買付けの時に売り主への手紙を書いて死にたくなった

2022/06/11

...柱の傷や、修繕の跡。大切にこのお家を守ってこられたことでしょう。 しかしながら、それも限界に近い様子とお見受けいたしました。雨漏りこそないものの、傾きから窓は閉まらず、トイレの扉も開きっぱなしに...

7,972

年間3000万のキャッシュフローと 8000万のCASH獲得...

2022/06/11

...『修繕がほぼかからないこと、空室に悩む必要がないこと、ゆえに、キャッシュフローが読みやすくストレスがかからないこと、それが購入理由です』上述のカテゴリーでいうと、手離れを重視する物件ということにな...

16,609

円安で目減りする家賃キャッシュフローをどのようにして救うか？...

2022/06/10

...（ 私は所有区分物件が満室に戻ったので、現時点では修繕へ資金を振り向ける対象がないため ） 一方、債券を検討するヒントを探すべく、図3のように「 FFR 」と「 米10年債利回 」を同じ1枚のチ...

2,957

退去時の原状回復費の高額出費をリスクヘッジ！【原状回復費オー...

2022/06/10

...■原状回復費オーナー様負担0円プラン・毎月、プランにあった定額料金を支払うだけで、オーナー様負担の修繕費・原状回復費0円。・プラン対象の工事費は全額弊社負担！・1m2あたり30円〜満室経営だけが安...

822

次世代住宅懇談会にみる住宅の「ハコからサービスへ」の転換 「...

2022/06/10

...」という問題提起においては、◆ 住宅の造りにおける配慮事項○修繕・リフォームといった手入れや掃除し易い造りとすることや、設備機器をまとめるなど、メンテナンスし易いように設置すること。○障がい者個人...

1,273

なぜ空き家を宿泊施設として再生しようとしているのか

2022/06/09

... …屋外の修繕だけで200万円の工事費はくだらないであろう。多くの不動産投資家はこの段階で外装の工事費を見落としてしまうはず。 激安物件は初心者が手を出すのは非常に危険だと言われていますが、危...

9,452

12棟目売却までの収支。あえて短期にしていた融資期間を延ばし...

2022/06/08

...空室が増えたり修繕費が発生したりしても、他の物件のキャッシュフローも数十万円あるし、マイナスにはならないだろうと、金融機関には15年の融資でお願いしました。オーバーローンの方も問題なさそうでした。...

6,283

喜ばれる塗装業者への発注の仕方。独立したらペンキ屋も不動産も...

2022/06/07

...そういえばその物件の修繕履歴を見たら、過去に2,000万円かけて塗装したみたい。でも、そんなにかかるかな？ ペンキ屋ペンちゃん そこまではかからないと思います。かかっても、200万円がいいところじ...

7,638

築古戸建再生で失敗する人が気づかない「買う前」に大切なこと-...

2022/06/06

...反対に、修繕費は過小に見積もり、「 うまくいくに違いない 」と思い込む。割高であっても「 収支が成り立つ 」ならばいいが、収支を考えなかったり、夢のような収支を描いていたりする。夫婦そろって買いた...

6,944

東京で「賃貸併用住宅」に10年住んでみて実感すること。

2022/06/05

...部屋の入れ替え時のクリーニングや修繕やADで100万円ほどは使っている。それでも、2,400万円以上は手元に残っている。現在までの返済総額で1,520万円（ 1年当たり130万円ほど ）支払った住...

8,743

修繕積立金が経費になる共済は良い制度？要件と注意するべきこと

2022/06/01

令和3年11月に、「 賃貸住宅修繕費にかかる共済制度の認可が下りた 」というニュースが発表されたのをご存知でしょうか？この共済制度により、賃貸住宅の修繕費を「 共済掛け金 」として全額経費計上する...

4,979

賃料UP＆高値売却を狙うためにリフォームで実践していること

2022/06/01

...ですので、物件の地域の賃貸会社の方にヒアリングをしたり、修繕を行ってくれているリフォーム業者さんにお勧めのリフォームを聞いたりして今も検証して常に見直しをしています。今回は、ワタシが過去に試した、...

5,077

自分にはどんな物件が最適か？様々な手法を経験して感じた事＜地...

2022/05/30

...修繕費については、大規模修繕を所有期間中にするかしないかで大きく変ってきます。それにより、トータル利益も大きく変わるので、建物の損傷状況を見て事前に計画しておく必要があると思います。 築古の場合は...

4,045

北海道より東北が狙い目？遠隔地物件を自主管理で利回り50％以...

2022/05/29

...地方は利回りは高いけど、管理とか、修繕とか、信頼できる管理会社とか心配でなかなか手を出せないという方は多いのでは？株式会社タカ・コーポレーション 代表取締役 中村 隆氏今回は、極めて合理的な方法で...

4,733

円安で目減りする家賃キャッシュフローをどのようにして救うか？...

2022/05/28

...円の現金のままでは目減りするので、そのお金で大家さんの得意技である、物件を効果的に修繕して商品価値を上げ、その価値分、家賃もアップできれば非常に有効です！一方で、全室満室で部屋をいじれない場合はど...

3,709

第2回 賃貸住宅・アパートEXPOほか3つの展示会、2022...

2022/05/28

...■第2回 賃貸住宅・アパートEXPO 2022賃貸住宅向けの設備・建材や営業支援、リフォームや大規模修繕、管理支援など、マンション業界に関する幅広いサプライヤーが出展し、企画・施工から仲介・管理会...

928

地価上昇率23区内トップの中野区長選決着。 100年に1度の...

2022/05/26

...修繕してそのままサンプラザを使い続けるよりも、建て替えたほうが費用面でメリットがあるとのことだった。それに異を唱える対立候補の稲垣氏との一騎打ちとなる区長選が5月22日に行われた。稲垣氏は中野サン...

1,084

リフォーム判断は難しい。投資目線と顧客満足のジレンマ

2022/05/20

...ない�A 後からクレームになると予測できるので、予め直してほしい�B 見栄えが悪く、案内しても決まる気がしないから、体裁を整えるためにリフォームしてほしい などの理由から、オーナー様にリフォーム/修繕...

4,029

都内駅近の自宅タワマンをリースバックで売却した理由（後編）

2022/05/17

...3)修繕積立金と管理費のランニングコストの増加修繕積立金は、元々分譲時に販売会社の試算のもとに修繕積立金が設定されていました。修繕積立金については、販売会社の試算では将来的に全然足りないという認識...

4,030

募集1週間で埋まった「ライダー男子部屋」物件で施工した先行D...

2022/05/14

... 価格：9千円、工数：約1時間 図4：キッチン水栓はヘッド伸縮・シャワー切替・シングルレバー方式に交換 以上のようなDIYを先行して行った後で、前編でご紹介した修繕等を行ったことで、早期の入居に...

8,561

賃貸住宅修繕費が経費に! 全国賃貸住宅修繕共済協同組合、5月22日セミナーを開催

2022/05/14

共済掛金を経費にすることが可能になったことを訴求しようと全国賃貸住宅修繕共済協同組合は、5月22日（日）にセミナーを開催する。このセミナーは、従来賃貸住宅修繕費にかかる費用が経費（損金）として認め...

965

全国で最も初期費用が高い地域は？! 家賃相場の勘所と、商圏に...

2022/05/13

...ようするに東京で退去するときの修繕費用も、広島の修繕費用も、熊本の修繕費用も大差はない。東京と広島は、先に払っていた敷金の中で修繕を行い、余剰があれば返金し、熊本では必要な修繕費用は退去時に精算さ...

1,701

福岡物件の悪夢から学んだ「遠隔地での原状回復工事」で注意する...

2022/05/10

...訂正してお詫びいたします）貼り替えと言われたクロスはほんの一部の汚れのため、漂白剤で拭くだけですべてきれいになり、それ以外もちょっとしたペイント等ですべて修繕可能で、なぜこんなに高い見積もりを送っ...

9,375

賃貸オーナー必見!!最新の顧客動向を大公開 「2022年全国...

2022/05/10

...■イベント内容2022年4月に開催した「やらないと差がつく！知って得する！大規模修繕積立金新制度を徹底解説！」では、最新の賃貸経営情報を解説。2022年5月14日(土)のセミナーでは、全国の満室の...

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築古戸建の購入、運営、売却までやってみた考察。80対20の法...

2022/05/07

...・減価償却は4年で終わっている・長期保有すると、修繕リスクがある・外壁塗装をそろそろする必要があるまとめると、480万円で購入して、リフォームに80万円かけて合計560万円、それを600万円で売却...

9,761

【業界を一新】分譲マンション大規模修繕工事におけるセカンドオピニオン業務始動〜大規模修繕工事費用を適正化へ

2022/05/07

一級建築士事務所 株式会社MRCは、管理組合が実施する分譲マンション大規模修繕工事が適切な工事を適切な費用で実施できるよう、セカンドオピニオン業務を4月から始動した。近年、分譲マンションにおける大...

731

家賃1億でも儲かっていない人。目指すのは家賃年収ではなく「手...

2022/05/06

私、大家のプーさんのコラム連載15回目をご覧頂き、ありがとうございます！ コラム15回目は、「 物件種別による税金と管理運営/維持修繕費 」をテーマに、お話をさせて頂きます。■ 家賃年収と年商の違...

7,561

都内1,000万円以下の古家（2戸アパート）付の売り土地に買...

2022/05/05

...ている形跡アリ)＆相当な傷み具合・鉄骨外階段が腐蝕しており、2階に上がったら下りて来られなくなる可能性有(担当者さんの言葉そのまま)・どう見ても正面から見て左側に傾いている相当朽ちているため、修繕...

11,420

新築アパートを4年で売却！数年で退職金並みの資産を作れる不動...

2022/05/05

...保有していれば修繕や退去も発生しますし、将来の売れる価格も予測でしかありません。たまには手仕舞いをして利益を確定させるのも良いと考えています。■ 数年間の運用で一般企業の退職金並みの資産を築ける買...

8,480

【競売事例】首都圏内、都内通勤可能な賃貸中の戸建て物件。いく...

2022/05/05

...貸契約 家賃90,000円で締結されている(2) 関係者のコメント裁判所の公開資料には､関係者のコメントが記載されている｡賃借人のコメントより、雨漏りや蛇口が壊れているとのことより、いくつかの修繕...

1,669

家賃年収4,500万円。きょうへいさんが「30才での脱サラ」...

2022/05/04

... 満室想定でのキャッシュフローなので、空室損や修繕、利益に対する課税等あり、満額が使えるわけではありませんしね。キャッシュフローから再投資もしていますし、これからの子どもの教育費も考えると、キャ...

12,213

賃料UPに成功した和室のリフォーム事例ー3つのターゲット別リ...

2022/05/02

...1. リフォームをしないで掃除のみ リフォームをしても賃料が伸びなさそうな物件（ 不人気エリア、建物面積が狭かったり、不具合を完璧に直すことが難しい物件 ）では、最低限の暮らせる状況の修繕にとどめ...

6,777

ド田舎物件に空室0日で申込み。ドリームハウスになった550万...

2022/05/01

...修繕・浄化槽等の費用入居者持ちでどうかと相談をされた。断る理由はない。しかも、「 退去日の翌日から入居したい 」とのことで、スピーディにマネー成立。募集に一切力を入れていないのにも関わらず、満室経...

7,572

バイク・車・鉄工所・空き店舗活用でこれからも投資活動に邁進？

2022/04/30

...そんな状態でも必ずしも修繕して貸さなくちゃとは思いません。特殊な物件や利用する人が限られるような物件は、最後は自分で責任を取るつもりで購入してきたので、まさにその時が来たなと勝手に納得しております...

3,717