修繕の不動産投資コラム・ニュース

4室の築古アパートを90万円で買えた理由。「ファーストコール...

...修繕に多少のコストはかかりますが、個人的には「 勝ち確定 」の物件だと確信しています。この物件の話を持ってきてくれたのは、通常は新築マイホームなどを中心に売買を行っている業者H社でした。僕にとって...

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2021/04/13

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安く物件を購入できる任意売却のメリットとデメリット、リスクと...

...リフォームや修繕に想定外の費用が掛かることもあります。契約不適合責任の免責は、瑕疵担保責任の全部免責のように一文では済まなく、具体的に特約・容認事項として契約書に記載しなければなりません。しかし、...

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2021/04/12

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3LDK×18戸の大型物件。大規模修繕と空室リノベのビフォー＆アフターとその費用

こんにちは、DX@母ちゃんです。 昨年末に取得したこちらの物件、ようやく大規模改修工事が完了致しま...

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2021/04/09

地震保険の請求で「知らなかった」が7割以上！？ オーナー50...

...言い換えれば、支払われた保険金の使い道は基本的に自由であり、建物の修繕やリフォームに充てることはもちろん、ローン支払いや生活資金としても構わないのだ。さらに個人であれば、支払われた保険金が非課税と...

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2021/04/04

築古物件のインフラチェックはお早めに。漏水箇所の特定にまつわ...

...しかし、修繕後も水道メータは回り続けていました。水道メータの様子から、他の蛇口の間のどこかで漏れていることが考えられました。築古戸建てを土地扱いで購入していると、給排水図面がついていないことがほと...

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2021/04/01

ゴルフ隔離が話題のタイ 特典いっぱいの長期ビザと物件事情

...タイの不動産は管理費・修繕積立金が低額で、水道・光熱費も極めて安い。表面利回りと実質利回りの差があまりなく、新築と中古も差は少ない。なので、日本人は今まではほとんどがバンコクで、中心部の立地のよい...

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2021/03/31

問題を解決することが利益となる“空き家再生投資”

...リフォームでは徹底してムダを撤廃して、どれだけボロボロであっても、予算内で修繕を行います。リフォーム屋さんの利益を削ることもなく1社に仕事を依頼するだけで、1物件30万〜100万円程度で修繕できま...

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2021/03/31

【不動産投資本】26年間で区分59室を現金購入 借金ナシの中...

...一方で、「中古区分マンションで不動産投資を始めたが、管理費や修繕積立金などが引かれると手残りは微々たるもの。だから1棟モノの購入にシフトした」という話や「営業トークにのせられて新築ワンルームを購入...

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2021/03/31

家賃約5％UP、利回り2割〜3割増も可。建築家が建てる持続可...

...仮に建築費5億円の建物なら、5000万円〜1億は修繕費がかかるといわれている。免震構造であれば、その10分の1の修繕費ですむという。「免震にするために1割ほどコストアップしますが、その分、柱や梁を...

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2021/03/26

最近の空室対策への考え方。無知が100万円のロスを生んだ一棟...

...実勢価格を無視した理不尽な主張ではありましたが、弁護士は「 修繕費の満額獲得を目指して戦っても時間が長引くだろう。保証人の父親とは150万なら折り合いがつくのでそれで和解しても良いか 」と言ってき...

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2021/03/25

「自主管理」か「管理委託」 本当におトクなのはどっち！？

...それに加え、更新料及び更新事務手数料や、運営中の修繕や退去時の原状回復には管理会社の取得分が上乗せされていることもある。自主管理ができれば、こうした管理会社取得費用が節減され、オーナーのキャッシュ...

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2021/03/24

目標キャッシュフローを達成して感じること。相続に備えて「再生...

...都心のいい場所にある区分マンションはほぼ築30〜50年は経過しており、これから大規模修繕、漏水など様々な問題が出てくる可能性が高いといわれます。管理がラクといわれる区分マンションにもリスクはあるわ...

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2021/03/22

初心者のためのコロナ禍での資産ポートフォリオと資金運用

... 特に満額住宅ローンでの区分物件マイホームは、都心一等地の大規模低層中古物件以外は、将来、値下がりか、修繕積立金の急騰のいずれかが必須なので、「 フルレバレッジで値下がり確実な定期収入（ 配当 ...

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2021/03/19

一難去ってまた裁判？苦労を乗り越えてこそ、資産を築ける！（第...

...その前のビルには修繕に費用が掛かることはわかっていたので、タイミングをみて、これは売却だなと分かっていたけど、「今売るの？」っていう時期だった。その時は、3年半前だから、不動産はもうこうですよ。 ...

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2021/03/17

賃貸住宅管理業法の6月施行を機に、賃貸オーナーは利用する管理...

...ただ単に「管理手数料が安いから」といった目線ではなく、しっかりした修繕計画にもとづいて修繕金を積み立てているか、家賃保証会社が倒産しても家賃が担保できる倒産隔離措置を講じているか、入居者や稼働状況...

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2021/03/16

1号物件のDIY中に2号物件も退去決定！家賃ゼロの恐怖の中、...

...1号物件で退去があり、経費削減のためにDIYリフォームをしているうちに、気づけば半年が経過！そんな中、2号物件の入居者まで退去という連絡が！ 家賃ゼロどころか、管理費や修繕積立費を引いたら収支は...

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2021/03/14

【最終回】大地震から10年が過ぎて。大家さんと不動産屋さんが...

...しかし、準備をしていたからこそ、停電している真っ暗闇の街の中、発電機で明かりを燈し、被災者を受け入れ、震災翌日から入居者さんの安否確認や物件修繕、ボランティアに奔走することができました。日本に住ん...

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2021/03/12

路線価以下の古家付土地を発見！瑕疵だらけの物件購入経緯と雨漏...

...同様に、ワタシの物件を修繕してくれるリフォーム業者さんとも前々から信用構築が出来ていてよかったなと思います。今回は、リフォーム業者さんに助けられた雨漏り物件と購入の経緯等について書いてみたいと思い...

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2021/03/04

息子の入院と身内に自由な人がいるメリット。不動産投資家にとっ...

...問題のある入居者がいる貸家や、大規模な修繕を控えている不動産など、引き継ぐ人のスキルによって結果が変わってくるものは、将来を考えると処分していくのがいいのかもしれません。初期の頃や若いうちは多少問...

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2021/03/03

なぜ「地方高利回り」物件は失敗するのか？ 初心者不動産投資家...

...空室が6部屋中3戸空いているため、自己資金は物件価格の20%と諸費用、それから空室の修繕費用にも当てなければならないため、手元からまとまったお金が出ていくことになった。購入半年後、ストレス満載の不...

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2021/02/25

法人化による節税のメリットー個人で不動産を所有する地主は意外...

...また、個人で自宅がマンションの場合、修繕積立金を経費に計上することができません。しかし、法人の場合、社宅として社長に家を貸付ければ、家賃の50％程度を会社の経費にすることができ、火災保険も会社名義...

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2021/02/23

テナント退去で赤字に転落！テナント付物件を買う時の注意点

...提示された修繕の見積もりは200万円！事業用設備は修繕費が高額になることを、この時初めて意識することになります。いきなり商業物件の洗礼を浴びることになりました。■ 百戦錬磨の社長と最大テナントの退...

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2021/02/22

東京都内築古戸建てのリフォーム途中経過。DIYとプロに頼る箇...

...ありませんw ）今回は、内装デザインと壁・天井を中心とする作業をまやさんに、床の傾き調整を含む大工工事をいつもの職人さんに、まやさんができない高所及び修復が必要な箇所の天井・外壁・軒天等の塗装修繕...

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2021/02/21

都心区分中古マンションを買うなら知っておきたい「築年数」と「...

... 「 都心周辺8区の立地で、30�u程度、戸数が多く修繕金が十分積みあがっているバストイレ別の1DK、1LDKなら、今後も需要は強そうだ。30年超の築古でも大規模修繕で挽回できるし、古い分だけ安く...

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2021/02/20

不動産童貞をささげた初物件の「汚れた謄本」と売却理由

...家賃55,000円から修繕積立金として1万円くらい払うと残りは45,000円、さらに駐車場が2台ついており、土地の持ち分が大きく、固定資産税が10マン円くらいしましたwさらに当時で築30年のマンシ...

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2021/02/20

リースバック物件を買いました。ーリースバックとリバースモーゲ...

...売却後は固定資産税（ マンションの場合は管理費・修繕積立金なども ）等の維持費の支払いがなくなり、代わりに賃料が発生することになります。 ◇リースバック物件購入の流れStep1）不動産会社にリース...

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2021/02/19

「売却のタイミング」【初心者向け！不動産投資の基礎講座】出口...

...�C大規模修繕との兼ね合い建物が古くなってくると傷みも出てきて、大規模な修繕工事の必要がでてきます。国土交通省の調査によると、マンションの大規模修繕はおおむね1回目が築13〜16年前後、2回目が築2...

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2021/02/18

不動産投資成功への道、チラシ広告から透けて見えるモノ

...物件名、販売価格、所在地、最寄り駅までの徒歩時間、利用可能な路線、専有面積・間取り、構造・階数、築年数、管理費・修繕積立金といった共益費などである。一棟収益物件では、月額賃料と満室稼働を想定しての...

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2021/02/16

【新連載】家賃年収3300万円。サラリーマン大家は「破綻しな...

...心の大規模修繕が必要になり休職。昨年サラリーマンを卒業。家族は2018年からマレーシアに母子で教育移住中。どこから突っ込んだらよいか分からないような『 破綻 』した経歴をもつ元『 中 』所得サラリ...

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2021/02/11

物件購入前の”建築の瑕疵” チェック方法。外装と構造、設備に...

...逆に漏水の事象が起きるということはこの部位のいずれかに欠陥があるわけで、その確認、及び修繕には費用と時間がかかるのだ。保有期間中には当然、長期修繕計画の中で補修費用と工事を見込んでおくことが必要と...

2,283

2021/02/11

お金が増える理由。夢にも思わなかった市街地再開発。コロナ禍で...

...所有物件をコロナ対応の店舗に修繕、改築、新築する必要などはあるのか。ただ物件を増やすのではなく、深く考えて差別化を図りながら、物件の価値を高めて行きたいと考えています。■ コロナ禍の中、進化する人...

6,866

2021/02/10

意外な融資申込み結果と不正の爪痕ー不正業者の影響は自分にも及...

...今まで私は様々な修繕をDIYでやってきて、コスト対効果、すなわちコストパフォーマンスが高いものと低いものの判断はできるようになっています。そのため、緊急時以外は、コストパフォーマンスの高い修繕に関...

7,416

2021/02/08

年間CF1200万円になって考えた。いくらあればセミリタイア...

...ここは500万円程度あれば、戸建ての現金買いもできますし、修繕費用や融資を受けて購入する際の頭金にもなると思います。まとめると、⇒700万円＋500万円＝1,200万円不動産の税金や経費を引いた後...

12,781

2021/02/05

トイレの壁が腐った？ 結露を知らない入居者と愛ある大家として...

...原因追及はなく、高い修繕費を請求され、結露は改善されず、再発していただろう。愛ある大家として、今回のDIY対応は大正解だったと思う。

4,238

2021/02/02

サラリーマン大家さん、初めての確定申告。初めてでない人も必見...

...租税公課、損害保険料、修繕費、減価償却費、従業員給与及び賞与、賃貸用不動産等を取得するための借入金の利子、地代家賃、管理費、仲介手数料、広告料などである。これらの中で留意を要する項目について、以下...

2,848

2021/02/01

【新連載】富裕層必見。タワマンを使った相続税対策のメリット・...

...特に修繕積立金は最初は低く設定されていますが、大抵5年ごとに上がっていきます。さらに10年ごとに、数十万から数百万の一時積立金も掛かります。 自分の住んでいるタワマンも30年後には毎月の修繕積立...

4,265

2021/01/29

2年も買えなかった理由。一棟目を買えた要因は不安を数値化する...

...テナント3室＋住居7室）・某駅徒歩4分・1億2千万円・満室時利回り10.6％・現況利回り 8.1%・3つのテナントが家賃の約50％を占め、うち2つが空室（＝家賃ベースの入居率76％）・水漏れ未修繕...

7,440

2021/01/26

【競売事例】家賃収入と転売の2つの出口がある区分マンションと...

...1.管理費や修繕費が高いため、高利回りが難しい。2.業者が転売目的で適正な価格で入札するので、個人が入札しても落札が難しい。区分マンションの査定は、戸建てよりも計算しやすい。理由は業者ならレインズ...

2,073

2021/01/24

失敗した物件。「所有のリスク」と前進、撤退、損切りの判断。

... ■今なら修繕工事ではなく、解体からの建て替えを選ぶ この物件は正直、ワタシの中では大きな失敗であったと思っています。過去のコラム でも紹介したのですが、建物解体工事中に筋交いも通し柱もない事が判...

7,748

2021/01/21

新型コロナ渦における赤井流の今年の戦略ー利益が増やせないなら...

...2)修繕費大きなものは相見積もりなどでコストダウンを行い、簡単なものはDIYで処理。費用を可能な限り抑えるように心がけています。ちょっとしたクロスの修繕や電灯・パッキン・劣化部品の交換なども外注す...

5,280

2021/01/19

「設備の修繕費を負担するのは？」【初心者向け！不動産投資の基礎講座】管理・運営する6

...入居者の故意・過失で壊れたのでなければ、基本的にはオーナーの負担で修繕しなければなりません。修繕用の費用を計画的に積み立てておくことなども重要です。�@設備の不具合は24時間起こりうる設備の不具合は...

2,417

2021/01/14

レッドオーシャン地域での満室戦略。家賃2万円の3棟目物件。一...

...毎月、家賃をいただき、そこから銀行へ返済し、残ったお金を再投資や大規模修繕などに使う。そして、10〜20年後（ 自分は短く融資を受けることが多いです ）に銀行へ返済が終われば、無借金の土地と建物が...

7,710

2021/01/14

【新連載】年間CFたった200万円で専業に！？家族4人の40...

...しかし、RC物件の高額な修繕費用や、税金でキャッシュフローが大きくアップダウンする点に嫌気がさすようになりました。そして、それらを売却した後は実家がある茨城県にフィールドを移し、築古の木造や軽量鉄...

10,433

2021/01/12

神戸で空ビルをリノベーションした物件見学ツアー 面白い事を...

...隣のビル・オーナーは修繕をしてくれなかったため、仕方がなく、西村さん達が隣のビルの屋上部分も含めて修理し、防水をしたそうだ。仲間と一緒に大量のモルタルを練って打ち直し、雨水がこちらのビル側に流れ込...

2,366

2021/01/09

築19年でも家賃下落率0％！建築家に聞く 長期的に魅力が続く...

...10〜15年に1度は大規模修繕を行うことが望ましい。最後にウィズコロナの賃貸住宅について、アドバイスをもらった。「コロナで最も疲弊したのは、ワンルームの入居者かもしれません。1つの部屋で、仕事も寝...

5,806

2021/01/08

J-REITで分配金生活★ 2021年1月決算の注目銘柄はコ...

...●安定的な賃料収入が長期間におよぶ●減価償却や修繕が不必要なので保有コストが低い●底地の流通が拡大している●災害等による資産価値が下落しづらい。同REITのポートフォリオのうち、底地／土地建物比率...

15,292

2021/01/06

「空室を埋めるための客付けのコツは？」【初心者向け！不動産投...

...具体的には壁のクロスの張替えや床材の張替え、重ね張り、風呂場・トイレの修繕、外壁の塗装などがあります。リフォームの費用の目安は家賃の3カ月分くらい、という意見もありますが、3カ月分にまで抑えるのは...

2,689

2021/01/05

サラリーマン大家の時間の使い方。勤め人の人生は会社以外の12...

...1位、家族団らん：45日（ 旅行、子供と遊ぶ、病院に行く、合間に物件探しをしたりもしてる…）2位、業者打ち合わせ：39日（ 修繕打ち合わせ、契約、修繕後チェック等 ）3位、入居者対応：13日（ 退...

8,194

2021/01/05

「管理会社を選ぶ」【初心者向け！不動産投資の基礎講座】管理・...

...�B専用部分に関する修繕や補修区分所有している専用部分について、部屋や設備の修繕、補修などの必要が出てくれば、その手配をします。�C入居者の募集部屋に空きが出れば、広告を打つなどして入居者を募集し、入...

2,637

2021/01/03

《速報》大家さんにも意外な影響？令和3年度税制改正

...私とパートナー税理士たちで、『 税制改正とこれからの賃貸経営 』『 確定申告直前対策と修繕費計上テクニック 』についてお話します。1月15日（金）19:00〜20:00 1月20日（水）19:00...

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2021/01/02