全国150万人の健美家ラヴァーズの皆さま方、こんにちは！(^^)/
赤鬼酋長のよしゆきです！（社長でしょ）
さて、前回のコラムにて民泊のハナシに触れたところ、民泊に興味のある方にご質問頂いたり、コミュニティにお誘い頂いたりと、情報や人々が集まって来た感じがしました。やはり情報発信というのは大事なんですね～！(^^)/
ということで、今回も民泊のハナシを書かせて頂こうと思います。ノウハウは若い方に任せて、今回は私が過去の体験から「あ～、民泊しんどい！」と感じた事を中心にお届けします(笑)
そうです！ シンドイ経験を皆さんにシェアすることで、このマーケットへの参入者を少しでも減らそうという魂胆のコラムですw
■民泊向きをするかどうか、基準値を出す為の計算方法
さて、そもそも論ですが、我々賃貸事業者が「民泊」を選択するには、それなりのリターンがなければ全く意味がありません。
そのリターンは主に2点。入居率と収益です。
まず入居率ですが、仮に、長期間空室で苦しんでいる部屋があればソコを民泊で回してみるのも手だと思っております。
「入居期間のバラ売り」とでも言いましょうか、民泊は借地借家法外ですので普通の賃貸募集との並走も（退室までの期間も短いので）モチロン可能となります。民泊の空白期間に賃貸が決まればOKですし、賃貸が決まらない間は宿泊で稼げば良いのです。
また民泊の認可を取ってしまえば、マンスリー利用であってもAirbnbでの募集が可能ですので、わざわざマンスリー専用ポータルを介することなく、手軽にマンスリーでの賃貸経営も可能となってきます（これって色々と便利。多くは語りませんので察して下さいw）
収益に関しては、前回も書きましたように、計算上「年間賃料の3倍を180日で稼ぐ事が出来れば」私的には合格です。それを上回る金額が稼げるようであれば、リスクに見合うリターンが見込める、つまりは「民泊やってもOKかな？」の基準になります。
この計算式ですが、より数式を簡単にすると「月額賃料の1/5の宿泊料をもらえるか？」という事になります。これを「よしゆき式民泊暗算」と言います（ウソw）
例えば、月￥80，000の家賃の部屋の「民泊OK基準」は、「80,000÷5＝16，000円」ですので、周辺相場を調べて1泊16，000円以上で貸せそうならばとりあえずは「民泊もOK！」となります（あくまでもヨシユキ基準）
以上のように、我々賃貸事業者がわざわざ「民泊」を選択するにはそれなりの理由づけが必要であるのですが、実は私の周りには「外国人とのコミュニケーションが楽しいから」とか「ただ単に楽しいから！」という理由で民泊をする人種も一定数存在します。
ナニを隠そう、私も半分くらいは興味本位で民泊を始めたクチだったのでしたw
■リターンの裏側に潜む民泊のリスクとは？
さて、ということで民泊におけるリスクのお話をして行こうかと思います。
その前に、ちょっと横道に逸れますが（デタいきなり横道）、先ほどの「よしゆき式民泊暗算」にて1泊￥2万円の家賃が取れれば「民泊OK」な賃貸物件があったとして、周辺の宿泊相場を調べると1泊18,000円位の宿が結構埋まっていたとします。
アナタは、「ああ、民泊をやっても成功しそうだな。でも少し頑張らないと2万円には上げられないかな？」と考えたとします。
そして、すでに民泊決行へ腹をくくっていたアナタは、ざっくりと以下のやり方で1泊2万円以上の収益を目指すことになります。
①ベッド数を増やし、一人当たりの宿泊単価を下げても収益の母数を増やす
②付加価値を付けて客単価を上げ、満床でなくとも利益が出るようにする
③上記二点の「ちょうど良い」を探す
難易度は①～③の順で上がって行きます。
①は例えば2ベッドで2万円で貸したい部屋があったとすれば、最大で5名宿泊可能とし、2人宿泊ならば1泊18,000円に設定することで相場を守りつつ、ベッドを増やすごとに4,000円＋とするなどして客単価を下げていきます。
こうするとMAX5人宿泊ならば貸し手は想定以上の3万円の宿泊費を頂けるし、借り手も1ベッド6,000円で宿泊が出来ることになるので、お得感が増してカレンダーの埋まりが良くなる（可能性があります）。
過去の経験ではAirbnbでの集客の場合には客単価が低い方が好まれる傾向にあり、結果「パンパンに詰め込む」方式の方が利益を上げやすく感じました。
しかし、多くのホストがこの手法を行ったがタメに周辺相場自体がガツガツと崩れてゆき、前回の民泊ブームはたった1年ほどで総員殴り合いの様相を呈したワケです(笑)
また最大宿泊人数を上げて収益を上げるこのスタイルでは、オペレーションが難しくなる可能性がありました。
私の過去の実例で言えば、70㎡程度の戸建てに12人もの外国人がギュウギュウで宿泊していましたから、「近隣に迷惑を掛けないように宿泊して下さい」という事を徹底するのは少し無理がありました（汗）
宿泊者の数が多いほど「ルールが徹底できないリスク」も高まります。必然的にゴミの捨て方や深夜の騒音で近隣の住民の方よりクレームを沢山頂戴するようになり、そのトラブルシューティングに昼夜問わず（深夜多め）奔走。
程なく私は体調を崩し、動けなくなってしまいました（今となっては笑い話w）。そうです！この「宿泊者のマナー」こそが民泊における最大のリスクなのです。
■ゲストの教育こそが民泊における最大のリスクコントロールなのよ
いや～旅行！楽しいですよね！(^^)/。海外に行ったら見る物食べる物初めてだったりするし、テンションも上がりっぱなし！！！！空港に降り立った時から帰る時までホボ叫びっぱなしになりますよねぇ～そりゃあ！(*´▽｀*)
・・・
ということで、ゲスト様のお話なのですが、ホストは自分の宿泊施設をリスティング（サイトへの掲載）する時からハウスルールをクドクド細かく掲載します。
例えば「屋内で騒がないで下さい」Please don’t make noise indoors.
とか「ごみは分別して下さい」Please separate your garbage.など。
これらを民泊の入り口であるリスティングに記載する他、実際に宿泊施設の中にも冊子で置いておいたり屋内の要所要所に記載した張り紙を貼ったりするのですが・・・
そ・れ・で・も！
ゲスト様はルールを守らない・・・ (;´Д｀)
※ルール以前の問題で障子を北●百裂拳バリにあちゃちゃちゃちゃちゃ・・・とされるの図
習慣、文化、社会的ルールの違いが主な原因ではありますが、なにせ旅行中という事でテンション上がっているし遊ぶのに時間が足りないので、どうしても宿泊に関するルールの徹底が御座なりに成りがち。
しかも旅行中のテンションは「人が増えれば増えるほど増殖していきます」ので、建物のキャパシティ限界まで人数を入れて収益を上げるという手法をとった場合には、そのリスティングが抱える「ゲスト・トラブル」のリスクは大幅に膨れ上がります。
私の経験内で体験した主なゲスト・トラブルは
①ゴミの分別が出来ない
②ゴミを道に捨てる
③建物の内外で大騒ぎする
④酔って隣の家に入る
⑤建物を破壊する
まぁこのような感じなのですが、ホストはこれらのトラブル発生時にはゲストにルールの順守を徹底するように指導しなければイケマセンし、近隣住民の皆様には平身低頭の謝罪と2度と発生させない旨の約束をしなければいけません。
そして、ここが最大の頭痛の種なのですが、現在宿泊中のゲストがルールを守ったとしても、次に宿泊するゲストがルールを順守できるかどうかは神のみぞ知るのです！
民泊のトラブル発生が「旅行者の数だけ繰り返されるモノ」である以上は、何がしかのシステム的な改革が成されない限り、延々と続いて行きます。
これらを回避するには「ホスト居住型の民泊」をするか、もしくは「完全フロント設置型の宿泊施設」にするかしか、方法がないように思うのです・・・。
しかしっ！！！！
前回も書かせて頂いたように、今後の賃貸事業者にとって、民泊や宿泊は「賃貸事業に絡めるスパイス」として利用するのが重要であることは間違いありません。
ということで、民泊や宿泊に関するコラムは今後も折を見て書かせて頂きますので、引き続きどうぞご期待下さい！(^^)/
よしゆき今回の格言
「民泊のリスクのホトンドはゲストのコントロールに掛かっています。リスクと物件の収益とを比較して、取れると思えたリスクはどんどん取って行きましょう！」
