空室の不動産投資コラム・ニュース

ズッ友とのDIYリフォーム中に緊急事態発生！エリックに学んだ...

40室全てが空室！ 無限に客付けがおわらないであろう通称「 無限城 」。インフラが生きていてそのまま貸せそうな部屋はたったの5室！この5室をなんとしても直さずに貸そうと決意し、客付け管理会社様と協...

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2021/05/15

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築35年でも家賃30％UP！ リノベ工事前に入居者を決める「...

長期間空室がつづいて思い切ったリフォームが必要な場合や、賃貸住宅を新たに建てるさいに、先に入居者を決めてから住まい手の希望を採り入れた内装にする方法がある。それにより、築35年でも家賃12万から1...

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2021/05/14

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セミリタイアする為に買った物件。「裕福」とは消費力ではなく自...

...空室を加味しても3,000万円、キャッシュフローは2,200万〜2,300万円は確保できるようになっています。ハリーさんはいかがですか？張田ミツルさん売ったり買ったりで増減はありますが、家賃収入は...

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2021/05/13

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「賃貸DIY」ニーズの現在：オーナーと管理と入居者の協力関係...

...賃貸DIY化により満室を実現した本多マンション2019年に「DIY賃貸」としてリリースされた「本多マンション」では、エレベーターなしの3階建て築39年（当時）、駅徒歩8分の空室マンションが「DIY...

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2021/05/13

不動産女子覆面座談会〜解決できない問題〜（第2話）

... 【Kさん】空室とか直したいっていっても、内装屋さんがなかなかつかまらないって。 【Rさん】建築費が下がるとか言われているけど、どうなんだろうね。リフォーム代があがった部分は、単価があがったから、...

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2021/05/12

東京・葛飾区「京成立石駅」で市街地再開発がスタート、 南北両...

...葛飾区で空室率の低い投資をするためには、ファミリータイプの物件を狙うのが堅実と言えそうだ。2021年時点では北口にはスーパーマーケットなどがないものの、再開発で商業エリアが整備されれば、北口エリア...

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2021/05/11

去年買った1.7億円の築古RCの融資付けエピソード

...購入時は30室中14部屋が空室でした。しかも空室は和式トイレのままで、新築から40年以上一度もリフォームしてないような荒れた状態でした。購入後は、1部屋だけ内見用に2月末までに完成させて、残りの1...

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2021/05/10

簡単にできて入居付けに強い5つの原状回復リフォーム

...前コラムで紹介しましたが、やっつけ原状回復で募集している空室って世の中にたくさんあるのです。仲介スタッフ達は、「 イマイチ商品として完成していない 」「 この状態で完成なのか？ 」「 そもそも、こ...

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2021/05/09

不動産パイセン4人と芦沢晃先生が私の2号物件にアドバイスに来...

...ひよこ大家のみっちーママが持つ2戸の区分マンションで同時に空室が発生！ このままでは管理費と修繕積立費の持ち出しがWで続く最悪の状態に！ しかし、みっちーママは相変わらずにマイペースで状況で…。 ...

4,217

2021/05/09

初物件の管理会社をどう決めたか。人に業者を紹介する時にやって...

...信じられない話かもしれませんが、地方に投資している東京在住のオーナーさんで、普段物件を見に来ないことをいいことに部屋が埋まっているのに空室と報告し、家賃を振り込まないといったことが現実にあったので...

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2021/05/06

不動産女子覆面座談会〜女性ならではの不動産関連トラブル経験談...

...空室の状態で全部直してもらっているので、その後もやっぱり何もおきない。 満室で買っているとどうしようもないけど、空いているんだったら1回先に綺麗にやっちゃったほうが、その後の運営は楽だなぁとは思い...

5,453

2021/05/05

5億円の新築RCプロジェクトと6つのバルク物件。人生の地図は...

...中でも、好立地の築古住居系RC物件は私が最も得意とするジャンルであり、空室が多くても埋める自信があります。テナントビルも駅から近く、好立地の為、満室で回っています。土地に関しては新築計画の為の用地...

6,180

2021/05/04

私が最近購入した3つの物件。東京都心物件にも迫るリスク

...一番空室が多そうなのは3点ユニットバスタイプの狭小ワンルームです。10�u〜17�u位の募集はかなり多く、下手に入居者を厳選しているとなかなか空室が埋まらないという事態に成りかねないように感じます。私...

7,139

2021/05/03

40室空きの無限城、リフォームなしで貸せる「5室」の営業活動...

400マン円で購入した40室全室空室の巨大アパート、無限に客付けがおわらないであろう、通称陸の孤島無限城w。サビ水が出たりお湯が出なかったりインフラが壊滅状態の中、奇跡的に何とかそのまま住める5部...

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2021/05/01

風呂が使えないなら住居⇒オフィスに。住宅街立地の新しい不動産...

...これでは貸しても仕方ないと思ったようで、オーナーは10年ほども空室のままにしていた。それを家具付きのオフィスにしましょうと提案したのが池袋にある不動産会社オリエンタルサンの山田武男氏である。山田氏...

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2021/05/01

FIREをいつするか？目標のCF月200万円はセミリタイア後...

...そして、すぐに入居が決まれば良いですが、貸し出すまでの空室期間は売上ゼロです。賃貸が決まれば決まったで仲介手数料や広告費を払ったり、初期不良クレーム対応への費用がかかったりする事もあります。予定外...

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2021/04/30

安くて信頼できる、品質の良い業者さんと出会うために私が心がけ...

...挙げ句の果てには、ズブの素人である私が、残業や休日に空室で孤軍奮闘する状態になってしまいました。そうこうしているうちに、不動産会社に転職するのですが、そこで社長から、目から鱗の教えを受けました。■...

5,257

2021/04/26

大都市部の供給過剰の果てに沈む空室物件。 入居率を向上させる施策は「ニッチ需要」にあった

供給過剰で増える空室上がり続ける募集広告料（AD）全国的に賃貸住宅の空室が増え続けているが、地方都市だけにとどまらず、大都市部においても同様のことが言える。札幌市では以前より、不動産仲介における募...

5,591

2021/04/26

【新連載】コロナ後に沈む物件の特徴。零細大家兼不動産会社社長...

...今後、そのような物件の多くは「 現在の空室 」が空室のままである期間が長くなり、更には空室が埋まる前に他の部屋も退去が発生し「 空室が増える 」という負のスパイラルに陥っていくことが容易に予想され...

6,028

2021/04/24

15年間満室続き！手掛けた賃貸住宅の半数の10棟でグッドデザ...

...「物件のオーナーさまは、家賃の下落や空室を心配される方が多いですね。我々も管理会社とともにリサーチしながら、ニーズはあるが供給が少ない間取りで、収支が安定するようにデザインしていきます。建築コスト...

3,515

2021/04/23

賃貸マーケット2極化へ。 仲介件数で格差が進むわけ。

...こうした「地方の雄」に入居を依存している場合は、仲介店舗と管理部門の意見を聞きながら空室対策を進めていくと良いであろう。一方、収益物件の投資家として、気をつけるべきは、「仲介は地方の雄に依存してい...

4,962

2021/04/21

サラリーマンを卒業して1年の感想。都内の戸建て3棟の繁忙期の...

...アドバイスの一つ、スペースマーケットへの登録をすべての空室で済ませましたので、募集期間中は時間貸しもやってみようと思っています。さらに更に、建物内にインターネット回線が飛んでいるため、自分でもリモ...

8,881

2021/04/18

自主管理する物件と管理会社に任せる物件を分ける基準。自主管理...

...今年は20室の退去（ 既存物件 ）と3部屋の空室（ 新規物件 ）を抱え、一時は130室中23室が空室という空室緊急事態宣言発動状態でした。しかし、終わってみれば3月末に退去した一部屋を除き22室の...

4,140

2021/04/18

40室を埋めろ！インフラチェックから始まった無限城の満室化計...

40室全部が空室の超絶田舎のアパート、通称”無限城”を買ったお話の続きです。一時はどうなるかと思ったサビ水が止まり、きれいな水が出るようになった無限城wwwもう水と電気さえ通っていれば人間は住める...

19,742

2021/04/17

「重要だ」と答えた不動産投資家が約7割！「リスク・リターン」...

...「近隣を巻き込んだ再開発は雇用やアクセスビリティに影響するのでオフィスやテナントとして選ばれやすく、防湿・防音、抗菌・非接触、地震など自然災害へ対応する物件はオフィス・住居ともに空室対策にひと役買...

3,982

2021/04/17

【第3回】ストレス物件を残債ギリギリで売却！バブル便乗で2棟...

...退去のたびにかさむ原状回復費用やリフォーム費用、そして空室期間の長さ、とどめに入居決定後の広告料＆フリーレント地獄に苦しみ続けていました。本業の勤め人のほうでも激務が続き、2017年5月に体調不良...

8,030

2021/04/16

【2回目】信用棄損！？投資戦略のミスに気づくも、借り換えも売...

...また、一度空室になると長期間次が決まらず、決まっても4カ月分程度のコストがかかるため、非常にストレスがかかりました。Bマンションの所有期間中は、東京から札幌に毎月のように出張して、仲介会社への営業...

6,843

2021/04/15

【1回目】高金利×長期借入れで2棟の地方大型物件を買った私の...

...購入当初は、それぞれ2部屋と4部屋が空室でした。長野県松本市にあるAマンションは引き渡し後、秋の繁忙期で満室になり、それ以降ほぼ満室を維持できました。一方、札幌市のBマンションは築年数なりに傷んで...

10,155

2021/04/15

【専門家が教えるJ-REIT投資】 NAV倍率とコロナ下のJ...

...また、日本ビルファンド投資法人に代表される「オフィス主体型」は2020年6月頃までは東証REIT指数とほぼ同じ価格推移を示していたが、東京都心のオフィスの空室率が上昇し始めた同年7月以降は、テレワ...

1,169

2021/04/14

4室の築古アパートを90万円で買えた理由。「ファーストコール...

...参照:うえちんさんの大家列伝実は私もライターとして関わらせていただいたのですが、個人的には、空室を埋める際のコツとして「 客付業者さんに紹介してもらう優先順位を上げる 」のが大事だという内容が特に...

29,339

2021/04/13

原状回復リフォームをDIYする？外注する？DIYを楽しむ秘訣...

...リフォーム中は空室なので、家賃の機会損失をしているのと一緒です。仮に家賃が5万円の部屋を、2〜3ヶ月かけてリフォームしてしまうと、逸失家賃は10〜15万円に至ります。これでは、費用削減のメリットを...

6,124

2021/04/12

原状回復が終わっても埋まらない部屋の共通点

... 多くの大家さんが、退去後の入居付けに強い原状回復と空室対策のコストバランスに悩んでいるようで、よく「 どのくらいやれば良いの？」「 掛けるコストはどの位？」と質問を受けます。 コストの掛けす...

7,142

2021/04/11

不動産パイセン女子4名が空室の2号物件に集結！思わぬゲストにみっちーママ驚く！

前回の続きです。1号物件で退去があり、DIYリフォームをしているうちに、半年が経過！そんな中、2号物...

5,575

2021/04/11

【競売事例】都内まで30分、駅徒歩10分の6室全空アパート！...

...､競売の相談を受けているドクターKである｡今回､競売で公開されていたアパートの競売事例をご紹介する｡紹介する物件は､南関東の市町村にある一棟アパートである｡裁判所から公開された資料では6室全て空室...

12,851

2021/04/11

不動産投資を始めるのに遅すぎることはない

...しかし、そうは言っても空室はお金を生まない不良資産ですので募集条件なども随時見直しながら満室に向けて管理会社と一体になって頑張ります。果たして満室まで何カ月かかるかをコラムでまた紹介いたします。■...

8,740

2021/04/10

3LDK×18戸の大型物件。大規模修繕と空室リノベのビフォー＆アフターとその費用

... 空室は2室でしたので、こちらの部屋は造作カウンターを作成して、キッチン位置だけ変更しました。これは既存のキッチンがシステムキッチンだった為、捨てるのがもったいなかったためです。壁付でもこうすれ...

15,762

2021/04/09

大家2年目に買った崖の上の4棟目から学んだこと

...今後、空室が2〜3部屋出た場合も、キャッシュフローは減りますが、元金は減っていきます。まだ1,000万円の借金が怖くて仕方ないといったレベルの投資家でしたが、「 やらないで後悔するより、やって後悔...

23,319

2021/04/08

管理会社には旬がある。管理会社の動きをチェックしよう

...購入時は半分が空室で、空室内は結構荒れていた。封水が切れ、下水の臭いが部屋に染み付いていた。外は雑草が伸び放題で、一部は玄関ドアまで届こうとしていた。隣地の竹がベランダにかかっていたし、駐車場入り...

4,488

2021/04/04

購入を検討したビルの現在。バリュー投資家の視点で不動産を買う...

...当然ながらそれを反映して、依然店舗や事務所系の空室率はかなり高い水準で推移しています。私が物件を幾つか所有しているJR山手線池袋駅周辺では、サンシャイン入口横にある東急ハンズの閉店が発表されていま...

5,218

2021/04/03

止まらないサビ水！駐車場ゼロ！相談に行った地主さん宅で知った...

解体寸前だった6帖（ 3点ユニット）×40室全部空室、駐車場なし、無限に客付けがおわらないだろう、通称「 無限城 」をズッ友の若手エース不動産屋や仲間の力により、奇跡の400万円で購入したぼくちゃ...

19,356

2021/04/03

「経済界で活躍する注目の世界的著名女性」vs「賃貸経営に生き...

...実は当初、1Rは照明器具をつけずに空室募集することが当たり前でした。当時の1RはそれでAD（ 広告料 ）なし、敷礼を頂いてもすぐに埋まるほど、賃貸が良かったのです。妻は「 照明こそ部屋を演出できる...

3,102

2021/04/02

アートと不動産は相性抜群！唯一無二の物件を作り上げよう！！（...

...それも、空室をなんとかしたかったっていう。真っ白の3点ユニットの自分の物件がスーモにポン、と出たけど、ものすごい勢いでランニングから落ちていく（笑） 【火の玉】ライバルがいっぱいいて、同じようなも...

2,568

2021/03/31

【後編】カギは地方ドミナントと自主管理。うえちんさんがアパー...

...33戸中13戸空室を3ヶ月で満室に。華子 現状すべて満室とのことですが、客付けで工夫されていることはありますか？ うえちんさん 客付業者さんの中の紹介したい物件ランキングの上位に、自分の物件を入れ...

6,420

2021/03/29

【前編】6年で家賃年収4,500万円。アパートメーカー営業マ...

...駐車場が少なく、12戸中9戸空室だったが、1階の店舗を思い切ってぶちぬいてガレージ駐車場に。3ヶ月で満室達成。■ 管理業務の経験を活かし、70室をすべて自主管理華子 1棟モノをすべて自主管理されて...

7,851

2021/03/29

最近の空室対策への考え方。無知が100万円のロスを生んだ一棟目アパートの反省。

...■ 空率3％以下を目安に募集条件をすり合わせるてこ入れの目安ですが、空室率が5％になると気を引き締めて空室対策を行うレベルと考えています。3％以下の空室率になるように管理担当者と打ち合わせし、募集...

10,610

2021/03/25

色々な人が関わることで収益を最大化！時代は所有からシェアリン...

...空室になっていても、貸さないんだよね。 地方の人って、実家が空いていても、貸したり売ったりするのは、すごくハードルが高い。 【火の玉】ほっとくの？そのまま？ 【木村美穂さん】うん。この辺に空き家は...

2,456

2021/03/24

「自主管理」か「管理委託」 本当におトクなのはどっち！？

...皆さんは管理料と引き換えに、自力で、かつ低コスト・短期で、空室を埋められるだろうか。地域の仲介会社に情報を送り、直接営業訪問し、どうか早期に決めてほしいと頭を下げて回る時間を確保できるだろうか。加...

5,155

2021/03/24

新築後1年半空室だったテナント物件。築古再生が得意な私が新築投資を始めた理由

...クチャーフレームを取付け、中には1枚の絵をサイズに合わせて切り取ったものを入れました※この物件の竣工時のコラムはこちらです⇒初めての収益新築物件の工事で一番大変だったこと■ 苦しかった1年半の空室...

9,743

2021/03/23

賃貸仲介さんが教えてくれた！物件をバリューアップさせるリフォ...

...空室期間を最短に抑え、物件から得られる家賃を最大限に引きあげるために、私が心がけていることも合わせてご紹介します。■人気設備の導入よりも不人気設備を交換しよう物件のバリューアップというと、人気の設...

11,870

2021/03/22

20戸の文化アパートを3戸に。思い切った改装でニッチなニーズ...

...だが、路地に長屋の集まるまちの雰囲気を急激に変えるのはどうかと考えたオーナーは姿を変えずに再生することを考え、以前から所有する物件の空室対策などで付き合いのあったアートアンドクラフトに相談をした。...

4,026

2021/03/22