どうも。
らいおんです。
築古専門のリフォーム屋をさせて頂いております。
暑い日が続いて、物件の下見に行くのも嫌になってしまうこんな時期ですが、もっと怖いのは台風ですな。
大家さんにとって台風は色々と現場で問題が起きそうで怖いですよね・・・。
雨漏れしているんじゃないか・・・屋根が吹き飛んでいるんじゃないか・・・。
リフォーム箇所を減らせば減らすほどこの時期はメンタル穏やかではいられない。
そんな余計な心配をしなくても良くなるためにも、リフォームはしっかりしておく事をお勧めするでござる・・・。
今回のコラムは、そんなリフォーム屋がどんな感じで物件を仕上げていくのか一部始終をお届けするシリーズ、
「三重県の築50年の戸建に入居者がつくまで」。
この物件が再生される事になる経緯、物件調査の様子を綴った前回の記事はこちら。
参照→オーナーは茨城、物件は三重！田舎の築50年越えの狭小築古戸建を現在進行形で再生中！
ガチで現在進行形でリフォームしているこの現場の様子を今回も綴っていこうと思います。
■まずは家財の撤去！でも問題は処分費が・・・
前回、物件調査をした時の様子。
中々に物が多い。
足の踏み場が無い程ではないし、一つ一つの物を見ていくと、きちんとされたものが多く、むしろ綺麗なのである。
ただ、単純に物が多いだけである。
この物件を貸し出すためには当然だが、これらの物を整理・処分する必要があるのだが、ここで大きなポイントとなってくるのが処分費である。
物件をリフォームする際に、設備機器の商品代や職人による作業工賃などの費用にどうしても気が行ってしまいがちで、多くの投資家たちが見落としている費用がこの処分費なのです。
普段、僕たちは当たり前のように家庭のゴミを無料で捨てているのだが、これって実はとてもありがたいことで、不動産賃貸業の流れで発生する不要な物は、全て産業廃棄物となるので、きちんとお金を支払って処分しなくてはいけないのだ。
これが結構な金額いくんだなぁ・・・。
実際、この物件に詰まっていた全ての物を処分しようと思うと50万円弱かかる予定でした・・・。
ここで、伝家の宝刀「ジモティ」を使いました。
まぁなんというかドラクエでいう「パルプンテ」みたいなものですな。
我々にとって不要な物でもどこかの誰かにとってはお宝かもしれない。
そんな需要と供給をマッチさせるのがこのジモティ。
今回、こちらを唱えても全部の処分はできなかったが、多少の家財たちは無料で処分できました。
これ、本来なら処分費がかかっていたものを無料で持って行ってもらえたら、実質お金を頂いているのに等しいですからね。
で、すこーし詰まっているものを圧縮して残りの家財たちはごっそり産業廃棄物として処分。
あらスッキリ。
物がさっぱりするだけでかなり印象が違いますな！！
でもこの物件、最初からこの状況だったらきっと90万円という安さで購入する事はできていなかったと思います。
お値打ちに物件を購入するには、物がいっぱいある物件をそのまま引き取って、色々駆使してなるべく処分費を圧縮するという戦法が、泥臭いですが有効ですね。
■リフォームでレバレッジ！4畳のキッチンと6畳の和室を一つの空間に
物がなくなってスッキリはしたものの、部屋の広さが変わったわけではないので、狭いは狭い・・・。
特に生活する上で多用するであろう、水廻り空間とリビングにあたる部屋は、家賃にダイレクトに影響するであろう箇所。
ここをどう効率よく魅せるか？がこの物件のリフォーム最大ポイントである。
つまりはリフォームでレバレッジをかけるのだ。
狭い、というのがネックなのであれば、手間を少なく広くする事ができれば費用対効果が高いと言えるであろう。
ここで間取り図を見てみよう。
まずは狭いポイント1の水廻り箇所。
トイレ、洗面、浴室がギュッと一固まりになっていて狭い・・・。
ここを広くしたいのは山々だが・・・廊下と奥の部屋にも隣接しているので広げようにも物理的に難しい。
ここは広くするのを諦めて、狭いまま勝負するしかなさそうですな・・・。
では、こっちはどうだろう。
狭いポイント2のリビング（現状はキッチンと和室だが位置的に実質ここがリビング）。
ここも4畳のキッチンと6畳の和室と、現場ではとても一家団欒の空間ではないが・・・。
ここの壁がなくなるとどうだろうか。
物理的に空間を大きくする事は難しいが、部屋を間仕切っている壁を一部取り壊す事で空間を広く魅せる事は可能です。
※取り壊せる壁、壊せない壁があるので要注意
これがその4畳キッチンと6畳和室を隔てている壁である。
これのせいでそれぞれが分離して“狭い空間が2部屋”という状況を作っているのである。
つまりこいつを取っ払うことで狭い2つの部屋が1つになって、まぁ広くはないが狭くもない空間になるのです。
こんな感じ。
圧迫感がだいぶなくなりました。
これ、柱が邪魔なように感じますが、構造上残しておかないといけない柱なので抜かずにこのまま。
抜こうと思えば抜けますが、そのために費用をかけて補強をしないといけないのですが、そこに費用をかけるよりも、この柱をそのままデザインとして活かす方が費用対効果が高いと思っています。
この柱がどうデザインとして活きてくるのかは完成後のお楽しみ！！！
現在着々と作業進行しています！
