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融資とチーム作りの肝は「賃貸経営のミッション」

極東船長さん_画像 第15話

前回のコラムから半月ほど経って、ようやく世界一周旅行の疲れと時差ボケが治ってきました( 笑 )。とても貴重な経験ができたので、今後も機会があれば世界の現実を見るための旅に出ようと考えています。

さて、本日は金融機関やチームの仲間に協力してもらうために不可欠ともいえる、「 賃貸経営における事業のミッション 」を持つことの重要性について、書いてみたいと思います。

■ 規模拡大には「 チーム 」が不可欠

資産をメガ規模にする為には不動産の世界の全てを知っている必要はありません。しかし、物件の仲介業者さん、管理業務・賃貸のニーズ・建築設計・デザイン・建築施工業者・融資・税務・法律について、詳しいプロや友人が周りにいる環境が求められます。

それは大御所たちいっている「 自分のチームを作る 」ということです。

始めた当初の規模が小さい時には、一人でもなんとかできますが、ずっと一人のままでは大きくなれません。継続・拡大しながら賃貸事業を営むには、「 人的レバレッジが効くチームを創ること 」が重要になってきます。
 
オイラにも当然、そういう相談できるチームがあります。ただし、チームは真摯に真剣に不動産に対して向き合って動いていると、周りに自然発生的にできあがるものですから、以下の事ができる人ならば、あまり意識しなくても良いのかもしれません。

・利益を自分だけの物にしない
 →相手にもしっかりと仕事上の利益を得てもらえるかが重要です
 
・自分が得た物を他にも与える
 →自分が得た情報や人脈、経験を他の応援したい人の役に立てましょう

・仕事を通じてお互いに成長できる関係
 →互いにキャッチボールしながらスキルアップしていけるパートナーが理想です

・一緒に仕事をしていて、楽しい時間を共有できる間柄
 →オイラが一番大切にしている事です。これこそが大げさに言うと人生の中で仕事をする醍醐味とも思っています

このような「 人としての基本 」を身につけていれば、周りはよろこんで協力してくれるでしょう。そういうメンバーが集まらないなら、自分に何かが足りないのでしょうから、自らの「 心の居場所 」を変える必要があるかもしれません。

■ なんのための規模拡大なのか? という問題

そんなチームの力を借りながら不動産投資と賃貸経営を続けていると、ふと気が付けばある程度の規模の事業になるはずです。( 当初の自分が想定していた成長イメージよりも現実の方が上になる状態です )。

そして、賃貸経営が軌道にのって順調に資産が増えてくると資産拡大時に銀行さんや、古くからの知人・友人、親戚筋、知り合い等、さらには自分の心の中から、こんな言葉や思いが出てくることもあるかと思います。

「 凄いですね、どうやって増やしたのですか? 」
「 どうやってそんな事が出来たのですか? 」

それだけではありません。そんな賞賛の言葉に続いて、以下のようなことを言われる機会も増えます。

「 そんなにいっぱいお金を稼いでどうするのですか? 」
「 そんなにあっても使い切れないでしょう? 」
「 どこまで事業規模を拡大するのですか? 」

これは他人の口から言われるのですが、自分でも答えがスムーズに出てこないときがありました。それはこの疑問が、自分の心の中にもあったからかもしれません。

ちなみにオイラの場合は、こう考えるようになりました。

「 北海道の寒い冬を快適に住んでいただけるような、省エネで過ごしやすい賃貸住宅を供給するのが自分のミッション!! 」
「 快適な住環境を提供するサービス業が、オイラの事業 」


このミッションが決まると、新築を企画する際のモチベーションになりました。中古の場合は、再生して適正な賃料で快適な環境を提供することをミッションとしました。

これらは、銀行へのプレゼンする際に自信を持って説明する裏付けにもなります。

■ 融資のロジックよりも大切なのは自身の熱い情熱

振り返ってみると、オイラも不動産投資を始めて7〜8年目くらいに、融資が出ずに随分と苦労しました。今思うと、それはオイラの不動産賃貸業に対するミッションが明確ではなかったせいでもあります。

「 家族を食べさせるのが目的なら、そんなに増やす必要はないのでは? 」
「 拡大のペースが早すぎるので、融資は様子を見させてください 」

そう言った銀行さんも1行や2行ではありません。現在の規模に至るには、自分の心の壁や、銀行の融資の壁を一歩一歩乗り越えてきました。

今は銀行の担当者と話す際には、ポジティブな話だけではなく、分析をしたネガティブな要因も合わせて伝え、その対処法と将来展望を合わせて説明します。それができなければ、今後の融資が伸びることはないと思っています。

融資を獲得するには銀行の都合に合わせたロジックもまちがいなく必要ですが、それ以上に重要なのは、「 賃貸業という事業にかける自身の熱い情熱 」です。それがなければ相手も動きません。

不動産投資の盟友・セミナー講師・メンター・できる銀行員・良い物件を紹介してくれた仲介業者・設計の先生・建築会社・リフォーム業者などなど、キーパーソンとなる人との出会いも、結局は情熱と行動がもたらすものです。

オイラがこんな極東の地に住みながらもいろいろな人と関わることができたのは、インターネットの恩恵と、今の日本という恵まれた時代を生きていること、そしてミッションがあったからです。

そして、たくさんのキーパーソンとなる人との出会いが自分の転機になることもありました。人との出会いが現在の自分を作っていると考えると、ありがたいことだと感じます。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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