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最近あった利回り498%の取引事例

極東船長さん_画像 第25話

前回のコラムでは中古木造の4棟目と5棟目のことを書きましたが、どちらも成功例と言えない物件でした。

成功よりも失敗からの方が得るものは多いと思いますが、その頃は中古物件のリフォームや運営スキルも知識も経験も少なく、物件の料理方法が判断出来ない準備不足状態で購入していたので、失敗も当然の事でした。

■ 30代前半の友人の面白い取引事例の話

さて、今回はこんな利回りが低い時代で本当にあった、高利回りの面白い取引事例を紹介したいと思います。ご本人からも掲載の許可を得たので、早速コラムに書かせていただきます。

それは若い30代前半の友人の話なのですが、あまりにも痛快な出来事で、彼から話を聞いていて何度も笑ってしまいました( 大笑 )。

彼は、20代前半で起業し、10年あまり色々なビジネスに挑戦しています。つい2年ほど前には、ロードサイドの路面店を借りて飲食業を始めました。

同時にそれまでのビジネスで蓄えたお金で立地の良い小ぶりの中古アパートを現金購入、さらにはその物件を共同担保にして借入を使い、中古の一棟マンションも購入しました。ここまでは、まあ、珍しくはない話です。

その彼のお店ですが、そこそこに繁盛はしていたものの、店の駐車場への道路からの取り付け道が悪くて、思うように客足が伸びていませんでした。

■ 破格の値段でテナント物件を購入

そんなある日、自分の店の道路並びで、より立地の良いある大手のテナントが店じまいをしているのを車で移動中の彼の奥様が発見したのです。

奥様は彼が運転していた車をその店仕舞しているテナント前に即!!停めるように指示を出しました。そして、そのクローズしたテナントの張り紙に書いてあった連絡先に即!!電話するように言ったのです。

彼が電話をかけると、テナントは解体して地主に返還義務があったようでしたが、テナントを現状で売却しても良い、とのニュアンスを得たのです。

そのテナントは固定資産評価はかなり高いものですし、まだまだ築年数も新しかったので、幾らで値段交渉をすればいいのか、彼は迷いました。

とりあえず、固定資産税の3分の1くらいから始めてみようと思うと奥様に相談したところ、彼の奥様はなんと、固定資産評価の20分の1の程度のあり得ない価格を提示しました。

しかも、「 私が交渉する 」と、奥様自ら交渉の主導権を握り、実際にその価格で契約をまとめてしまったのです!

無事契約を交わし、撤退したテナントに移転すると、駐車場への入り口が良くなったおかげで客足は伸びました。しかし、売り上げも増えると人件費や経費も比例して増え、彼は商売の厳しさを改めて感じることになりました。

■ 物件を転貸して、利回り500%弱の投資物件に

そんなある日、彼はあることに気が付きました。それは、従業員への給与支払いと、テナントの地代金を支払い、さらには彼が自ら店舗で働いた労働力分も含めて最後に手元に残る金額と、仮にテナントを他に転貸して家賃をもらい、地主へ地代金を支払って手元に残る金額がほぼ同じという事でした。

「 これぞコロンブスの卵 」。そう思った彼は、その店を転貸することを決意しました。そして、無事にテナントを見つけ、有利な条件で交渉し( ここでも彼の奥様が主導で交渉をまとめました )、契約までこぎつけたのです。

テナントですので管理も不要、修繕も不要の契約です。まったく手間いらずの状態で、北海道のサラリーマンの平均年収並の収益を、そのテナントの転貸から得ることに成功したのでした。

利回りはなんと・・驚愕の500%弱!!

これは、ドルフ・デ・ルース博士のいうところの「 10年に一度の取引 」以上の取引です。この話を聞いて、どんな感想を持つでしょうか?

「 こんな取引なんてあり得ない!! 」と考えるか。または「 よし!!オイラも良い取引を探すぞ!! 」と考えるかで、世の中を見る目も、その人のその後の人生もまったく変わってくるはずです。

■ 準備ができていたからチャンスが訪れた

今回の取引について、彼は「 たまたま 」車で通りがかりに近所のテナントが閉店したのを見かけ、「 たまたま 」張り紙を見て電話したら売却しても良いとの返答をもらい、「 たまたま 」地主と粘り強く交渉したら転貸も許可をもらった。

そんな風に、「 たまたま 」という言葉を連発していました。しかし、それも、チャンスをものにして生かせる準備が出来ていたからこその賜物だと、オイラは思います。

このくらいのキャッシュフローを普通の中古の一棟マンションを購入して得ようとしたら、1.5億〜2億で利回り9%くらいの物件に、20%くらい自己資金を投入して購入して、なんとか得られるかどうかでしょう。

この取引の凄いところは、まったく借入金がなく、今後の金利上昇のリスクもないということです。店舗購入に使ったお金は普通のリーマンでも頑張れば2年もあれば貯められるくらいの金額です。

その金額で向こう10年間、なんの手もわずらわせずに、毎月平均的リーマンの給与以上お金が入ってくるのです。さらに、10年後に契約更新ができれば、相当な期間、安泰を得られます。

付け加えると、この転貸物件の持ち主は彼の奥様本人です。彼の最大の資産は彼の奥様といえるでしょう( これは本人も認めていますが )。

■ 「 10年に一度の取引 」は毎週だって存在する

不動産市況が過熱しているから「 今は買うべきではない 」と言う人がいます。また、「 市況が過熱しているから売り時だ 」と言う人もいます。果たして、実際はどうなのでしょうか?

実際は、いつでも売り時で、いつでも買い時なのではないでしょうか?

昨年も今年も、先週も今週も、どこかで良い取引は発生している事実があります。それも、世間一般の目にはなかなか見えない形で・・・・

「『 10年に一度の取引 』は毎週だって存在すると信じなければ、『 10年に一度の取引 』に出合うことはない 」

ロバート・キヨサキもそう言っています。さて、今日もビールを飲みながらオイラだけの「 10年に一度の取引 」を探すこととします。どうですか。皆さんもご一緒に探しませんか?

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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