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儲かる新築RCの竣工時期。理想のチームができるまで

極東船長さん_画像 第30話

さて、前回の初めての新築RCの続きです。一般的に新築で利益( 厳密に言えば手元流動性資金 )を最大にすることを考えた場合には、竣工時に申し込みベースで満室になるように竣工時期、家賃設定、募集条件を調整します。

大切な要素である銀行への返済は、元本返済猶予を最低6カ月間にしてもらい、半年は利払いのみになるよう借入交渉をしましょう。これで竣工から半年待たずに返済口座に1年分の家賃同等が残ることになります。

また、竣工時に満室にするためには建築する立地選定が一番の肝ですが、これは都市中心部だけが良いとも限りません。

出口戦略などもあり、現在のオイラはやりませんが人口1〜3万人くらいの小さな町で新規供給が少ないエリアだとまだまだ敷金礼金が取れますし、更に新築が全くない町だと敷礼が2カ月で合計4カ月分取れてなおかつ広告費が要らない、そんなエリアが現在もピンポイントでは存在します。( ニッチとも言えますし歪みとも言えます )。

そこでは規模は大きくはできず、新規供給が増えた場合に需給バランスが崩れやすいというデメリットもありますが、それでも上手くプランし建築できれば前家賃も含めて3〜5カ月分が入ります。

それに、先ほどの元本猶予も入れると半年あまりで家賃の1年半分が回収できることになり、その回収した資金でまた次の案件に進むことができる訳です。

■ 好ましい竣工時期と作業員の負担というジレンマ

竣工時期は繁忙期前でなおかつ固定資産税が1年繰り延べできる1月末〜2月末までが最良ですが、自身の資金繰りや建設会社さんの都合もありますのでそう言ってもいられません。都合に応じて臨機応変に調整するのですが、やはり中途半端な竣工時期だと資金回収が遅れてしまいます。

その意味で最良といえる2月末に竣工完成を設定すると、冬季工事も入ってしまいます。北海道の冬季の建築作業現場では建設作業員の環境は過酷を極めます。

オイラも若い頃に、漁期が終わり次の漁期まで暇ができると冬季に建設作業員としてアルバイトをしていたので良くわかります。マイナス10度ともなれば手足の先の芯まで冷えて痺れて・・凍るような感覚でした。

今はかなり良い防寒作業ウエアがありますが、それでも過酷なことは変わりません。そんな環境下では春や秋の気温が20度前後での作業から比べると作業精度が落ちることは否めません。

逆に、本州や九州の真夏の工事現場も同じような物でしょう。本州の真夏の30度以上の現場はどう考えても劣悪な環境です。そんな中でも作業員の方々は一生懸命に作業を続けてくれます。

施主としてお願いする場合は、できればそんな劣悪な時期や環境での作業は避けて良い時期での作業が好ましいと思うのですが、竣工時期を資金効率が良い時期に設定するとしたら、こんなジレンマがあることは事実です。

閑散期に竣工した新築の場合でも当初の募集家賃を下げて満室まで早く持って行った後で、その後の入れ替え時に家賃を上げていき、2年後には家賃総収入が伸びる場合もあります。ある程度のキャッシュフローが回っている状態なら、良い季節に工期が重なるような計画も良いと思います。

ざっくりと書きましたが土地から取得しての新築の面白さは、工夫次第で収支が変わるカスタマイズの面白さと言えると思います。

■ 理想の賃貸マンションを実現するためのチーム作り

話を新築RCに戻しますが、この2LDK×15戸のファミリー物件を設計してくれたジョルジオK氏( 以後K氏 )は当時30代半ばの新進気鋭の設計士兼工事部長でした。

当初はブロックだけの図面でしたが、だんだんとコンセプトを煮詰めていきました。K氏には何度もメールにてこちらの要望や希望を伝え、さらには訂正された図面に赤ペンで書き込みその返信に対してやり取りをしました。

おそらくそのメールのやり取りは200回以上になったかと思いますので、ある意味ストーカーメールみたいものです( 笑 )。

コンセプトを煮詰める際には、現在もお付き合いのあるS不動産の管理担当常務( 当時の役職 )と理想の賃貸マンションについてディスカッションを重ね、デザインクロスの上をいくコンセプトとしての「 デザインウォール 」の設置、これは外装に使うものを使って重厚感とグレード感を出しました。

また、そのウォール( 壁 )を照らすダウンライトとピクチャーレール、また北海道の賃貸マンションでは珍しい「 窓付きの1坪ユニットバス 」、遮音性の高いLL45床材のフローリング、1階部エントランス脇共用部内に自転車置き場とトランクルーム全戸分...。

などなど考えられる要素を考えて、当時としては最高の賃貸マンションだと自負する企画ができあがりました。

K氏はこのハードでストーカーまがいの要望に対してもアイデアを最大限に取り入れてくれ、最終的には1センチ単位で間取り変更を行ってもらい、キッチンの配置、洋室と居間のバランス、クローゼットの大きさなどなどの調整を何度も重ねてもらいました。

この経験はその後の新築企画に大変役に立つ貴重なものでした。最近のK氏は、こちらの要望を十分理解してくれている為、以前のようなハードなやり取りはほとんどなく希望の図面を書いてもらえるようになりました。

現在、K氏はオイラのドリームチーム( 勝手に言ってますが )のメンバーとなってくれています。あの200回にも及ぶメールのハードなやり取りもチームを創るうえで必要なことだったのだと思います。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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