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儲かる新築RCの竣工時期。理想のチームができるまで

極東船長さん_画像 極東船長さん 第30話

2017/5/10 掲載

さて、前回の初めての新築RCの続きです。一般的に新築で利益( 厳密に言えば手元流動性資金 )を最大にすることを考えた場合には、竣工時に申し込みベースで満室になるように竣工時期、家賃設定、募集条件を調整します。

大切な要素である銀行への返済は、元本返済猶予を最低6カ月間にしてもらい、半年は利払いのみになるよう借入交渉をしましょう。これで竣工から半年待たずに返済口座に1年分の家賃同等が残ることになります。

また、竣工時に満室にするためには建築する立地選定が一番の肝ですが、これは都市中心部だけが良いとも限りません。

出口戦略などもあり、現在のオイラはやりませんが人口1〜3万人くらいの小さな町で新規供給が少ないエリアだとまだまだ敷金礼金が取れますし、更に新築が全くない町だと敷礼が2カ月で合計4カ月分取れてなおかつ広告費が要らない、そんなエリアが現在もピンポイントでは存在します。( ニッチとも言えますし歪みとも言えます )。

そこでは規模は大きくはできず、新規供給が増えた場合に需給バランスが崩れやすいというデメリットもありますが、それでも上手くプランし建築できれば前家賃も含めて3〜5カ月分が入ります。

そ...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ:
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家


■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年(62才)
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超
借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)
売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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