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売りたくない「良い物件」を売ってみる

極東船長さん_画像 極東船長さん 第35話

2017/7/27 掲載

平成24年、初めての高層賃貸マンションを新築しました。10階建で、世帯数は2LDKと3LDKを合わせて34世帯もある物件です。総事業費は5億弱。当時のオイラの実力からみると、かなりのキャパオーバーと言える大きな案件でした

このマンションを建てるまで、紆余曲折がありました。行動し続け、もがいているうちに、それまで点と点だったものが繋がりはじめて、人のご縁もあり、建てる事ができました。

この物件も当然、融資を受けて建設したわけですが、その元手となった自己資金は、それまで所有していた古い物件を何棟か売却して造ったものでした。

その少し前の平成22年〜23年頃は4層RCマンションを建てたり、中古の鉄骨物件を2棟買ったりと、新規物件を取得しつつ、1棟目や2棟目に取得した古い木造アパートの売却を進めており、その資金が生きた形です。

■ 市場価格の半分しか評価してくれない銀行への怒り

木造アパートの売却を進めた理由のひとつに、以前にある物件で融資を申し込みした際に、融資担当者から木造アパートの評価について言われた言葉がありました。

その担当者は、オイラの2棟目の木造アパート( 平成10年に築10年のアパ―トを利...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ:
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家


■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年(62才)
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超
借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)
売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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