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分散投資の本当の意味。ハワイ物件とバンコク物件を購入したそれぞれの理由

極東船長さん_画像 第41話

先日、あるセミナーの懇親会でハワイなどの海外不動産はどれくらいの資産規模になったら購入しても良いかを尋ねられました。やはり、世界中の人々の憧れの地であるハワイに不動産を持つことはある意味ステータスでもあり、また夢が実現することでもありますね。

今回は、オイラの海外不動産に対する考え方を書いてみたいと思います。

■ 発展途上国への投資は投機と同じ

歴史は繰り返すと言いますか、何時ものことですが、今も昔もデペロッパーさんや、名前が売れた投資コンサルタントさんが広告塔となったり、自ら主体的にプロジェクトに参加監修して開発したりした新興国海外不動産投資へのセミナーが開催されています。

これはよくあるワンルームマンションへの投資へ誘導するのと同じで、「 将来の夢 」を担保にお金を投資( 投機 )させるようなものにも見えます。

もちろん、そうでないものもあるでしょうし、これらがすべて悪いと言うつもりはありません。夢にかけるというのも人生必要なことでしょう。しかし、投資という観点で言えばリターンよりもリスクのほうが大きいのではと、オイラは感じてしまいます。

随分前のコラムにも書きましたが、偉そうなこと書いているオイラも22年前に中国のコンドミニアムの不動産投資で大失敗をやらかしています。その購入のきっかけはこんな感じでした。

「 〇〇先生も絶賛推奨!!これからは中国の時代だ 」
「 中国の不動産投資は先が明るい 」

日経新聞にこんな見出しとともに、有名な先生も名前を連ねるデペロッパーが広告を打っていました。素人のオイラはその先生の名前が入っているから安心だと良くわからないまま購入してしまったのです。

中国の場合は確かにマクロの観点では新聞や雑誌に書いていた事が20年以上経過して完全に実現化しています。しかし、ミクロで見た場合は失敗も沢山あるわけです。

当時、中国の未来を予見していた邱永漢さんも事業の失敗の数は人には負けないと書いておられます。そして、たくさんの失敗のなかからも成功する事業や投資もあり、その成功したものが他の失敗をすべてカバーして余りある資産を生み出してくれたようです。

「 沢山の失敗する事業の中から少しの成功する事業出てくる 」
「 10の事業のうち9は失敗する 」


そんな当たり前のことが、20年前のオイラはまったくわかりませんでした。

■ 小さいうちは集中投資

また、20年前に分からなかったことに、「 分散投資をせよ 」の本当の意味があります。これは、投資の基本中の基本のように本に書かれています。

しかし、それは分散投資をしなければならないくらい大きくなった資産を持つ事業家投資家の為の言葉であり、小さな規模の投資家にはあまり当てはまらないという事です。

「 見張れる籠なら卵を全部集中して載せても良い 」

これはロバートキヨサキのオーディオセミナーから学んだ事ですが、今はまったく同感です。「 小さいうちは集中せよ 」です。

しかし、まだまだ集中しなければならない規模のオイラも昨年からハワイ、今年からバンコクのコンドミニアムを購入してしまいました。

将来利益があればそれに越したことはありませんが、どちらかと言えば不動産を含めて円資産だけのポートフォリオから1部を海外資産へ振り分けしてヘッジをしているだけあり、あくまでも守りの投資という位置づけになるという言い訳で購入しています。

日本の投資と最大に違うのは、自分でコントロール出来る範囲が極端に少なくなり、投資の自由度が少なくなる点です。投資はコントロールされたら負けですので、それだけ勝てる要素が少なくなります。

言葉の通じる日本でさえ、コントロールされると負けが確定です。言葉の壁や法律の違いなどハードルの高い外国で利益を得るのは並大抵ではないのですが、それをあまり見せずに売るためには夢という調味料が必要とされるわけです。

■ ハワイへの投資とバンコクへの投資

先日、どれくらいの規模になったらハワイに物件を購入しても良いですか? と質問された際に、オイラは「 純資産で3億以上 」とお答えしました。せめてストックで1億程度なければ、投資効率が悪いハワイの不動産を持つことは意味を持たないと思います。

ハワイはネットで利回りが2%の投資ですから、1億現金を投資して200万のリターンです。物件価格の5割を米国ドルでローンを借りると金利が5%と高いので、まったくキャッシュフローは出ません。

一方、日本では1億円を借入して市場から平均的な1億円の物件を購入したら、他人資金を使って単純キャッシュフローが200万くらいは見込めます。日本とハワイでは200万を得るための資金の差は自己資金1億VS借入1億で開きが2倍にもなります。

また、バンコクでも今年購入しましたが、これは発展している都市の成長に相乗りしてみたいとの気持ちになったからです。

まるでオイラが子供時分の日本の昭和40〜50年代のデパートのようなショッピングモールの人出を見ますと、現在の日本にはすでに消えてしまった購買に対するエネルギーを感じます。また親日国であるという点も気に入りました。

しかし、ここはハワイとは違ってローンも使えませんし、こちらも投資効率は非常に悪いです。まさに寝かせておく資金が必要になります。

ネット利回りも4%あれば良い方ですし、地下鉄や鉄道の駅が遠いと暑くて歩くのが大変なので( 北国とは真逆の理由ですね )、駅までの距離が遠いなど立地が悪いと人気がなくて、将来の値上がりも期待できません。

これらの投資というか、半分は投機とも言えますが、不動産投資というよりもオイラの興味と趣味の範囲を出るものでありません。

日本だけでも十分ですが、世界をみる窓口として不動産を使えるのであれば、世界に窓を開いた方が良いという考え方は故邱永漢さんの考えに通じるところだとも思います。


バンコクの街並

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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