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支店長の後押しで進めた4億の案件。自分の器と物件の規模。

極東船長さん_画像 第42話

過去に取得した土地や建物を思い返すと、物件たちはオイラに探してもらうのを待っていてくれたように感じます。少し大袈裟ですが、どれも絶妙なタイミングで目の前に現れるのですから、そう感じるのも仕方ありません。

例えば、9棟目にあたる新築RCを建設した土地は、過去に建物が建ったことがない土地でした。住環境の良い住宅地にあるのに、前の持ち主は何十年も手を付けずに所有されていて、オイラが購入した時は雑木林のようでした。

謄本を見ると、40年以上前に売買で購入して、そのままでした。前の所有者の方が亡くなり、相続人の奥様もかなりの高齢だったために、東京に住んでいた成人のお孫さんが代理人となり、オイラと売買契約を結びました。

更地だったので、所有していればかなりの固定資産税もかかってきます。それでも持ち続けていたのは、そのお孫さんが札幌に戻ることがあればその家を建てる為だったのかもしれません( オイラの勝手な推測です )。

それとも、自宅の建て替え用地だったのでしょうか。本当のところはわかりませんが、オイラから見れば、ようやく財務基盤も整いだして、新築用地を探していた当時のオイラの為に、前所有者が維持をしてくれていたとも受け取れます。

■ 支店長の後押しで前に進めた4億の案件

10棟目の土地の場合は、高齢の姉妹が実家を相続して一般市場で売りに出していたものでした。半年ほど売れ残り、そろそろ価格が下がるかなというタイミングで、オイラのところに回ってきました。

当時、オイラは別の土地で新築MSの建設を計画しており、融資も固まっていたのですが、あいにく別の法人に流れてしまったタイミングでした。そこで融資枠があり、別の案件を探していたオイラに、その情報を聞きつけた業者さんが紹介してくれたのです。

流れてしまった土地の契約がすんなりと決まっていたら、購入できなかった土地です。しかし、よく考えると流れた土地の方は、オイラが本当に求めていたものではなかったのかもしれません。

通り的には夜の匂いがする場所でしたし、後から計画した土地の方が、結果的には良いプランになりました。今現在も、そのマンションはほぼ満室で稼働をしてくれています。

最初からその土地に狙いを定めていても、うまくいったかどうかはわかりません。最初の物件のために融資枠が確定しており、指値の効くタイミングだったからこそ、買えたのです。これも、「 オイラが探すまで待っていてくれた 」という思いにつながります。

また、この時の事業規模は、最初の土地では2億強で、代替えで購入した土地では約4億と、一回りも二回りも大きくなりました。銀行の支店長さんがオイラの実績を評価してくれて、「 大きな案件に是非トライしなさい 」と背中を押してくれたのでした。

「 どうせやるなら大きい方が良いでしょう!! 」
「 小さい案件も大きな案件も手間は同じだからね! 」


支店長はそう言って、初めての10階建て大型新築案件で内心はビビりながら相談したオイラを励ましてくださいました。そして、支店長自らの足で本部の審査部まで出向き、何度か折衝してくださり、4億の融資承認を取り付けてくれたのでした。

■土地や物件は良い大家さんに従う

最近、オイラの不動産投資のやり方を見ている若い投資家たちから、「 自分のキャパを超える大型案件が飛び込んできたんですが、その大型案件をやるかどうか迷っているんです 」と相談される機会が増えています。

小さな案件やそれなりの規模の物件で十分な経験を積み重ね、現在は成功されている方には、「 自分なりの計算が成り立つならやるべきだ!! 」とあの支店長からしてもらったようにその方の心を後押しします。

しかし、それはその人の力量が分かる場合のみです。もし、経験も資金的裏付けも十分でない方だったなら、逆に絶対に反対をするでしょう。

その人の器のサイズ以上に、大きな物は入りません。「 お金はよき指導者に従う 」というのは確か「 金持ち父さん・貧乏父さん 」に出てくる言葉ですが、「 土地や物件は良い大家さんに従う 」とも言えると思います。

経験を積み、自己資金を増やし、物件を一度売却して視界を広げると、目の前に器にあった案件が現れるのです。

器にあった案件と書きましたが、恐らく目の前に現れるそれは、実は「 自分の器よりちょっとだけ大きな案件 」だと思います。そのちょっとだけ大きな案件を自分の器に収めるために努力をすると、次には器が少しだけ大きくなります。

■器以上の土地を買い、自分の手から離れてしまった経験

冒頭、過去に買ったどの土地もオイラを待っていてくれたと書きましたが、実はオイラの器がまだまだ小さいのに、その自覚がないまま誤って購入してしまい、建設まで3年も塩漬けにした土地もあります。

また、実力がない初期の頃に、ギリギリの資金で土地を購入したものの、その後の建築計画が上手く行かず、また、融資付けでも良い条件での借り入れができずに、結局は建てることを諦めて土地を売却したこともあります。

この話には後日談があります。その時にこの土地の売却仲介してくれたのは以前のコラムにも書いた伝説の営業マンM氏なのですが、M氏はこの土地にファンド用物件を企画して、10層の建物を建築し、無事、ファンドに収めました。

しかし、その後、間もなくしてファンドバブルが崩壊し、物件を購入したファンド自体が破綻したために、このマンションが売り物件情報として出てきました。

数日後、仲介業者さんからの一通のメールに、売り物件としてその物件資料が添付されていました。添付されていた謄本のコピーの前所有者欄にオイラの名前が記載されていたのを見て、なんとも複雑な心境になったことが思い出されます。

まだまだ自分の器が小さかった。自分の手から離れるのもやむを得ない無理な案件だったのだと思わせられる出来事でした。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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