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新築で300万円の損を出すミス。民泊への大逆風。コロナショックで失うものと得るもの。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第94話

2020/3/4 掲載

まずは、残念なお知らせです。3月21日に計画していた「 やっさん 」のセミナーですが、今回は延期にすることにしました。楽しみにしていた皆様には申し訳ありませんが、必ず機会を作りますのでそれまでお待ちください。

■ 新築マンションでの失敗

さて、ロバートキヨサキが「 考える事は一番過酷な仕事だと言える。だからそれをする人は少ない 」という事を書いていました。

まさにその通りで、大抵の人は目先の仕事や生活に追われており、自分の将来や投資について、脳みそが汗をかくくらいに考える人は少ないと言えます。

実は偉そうなことを書いているオイラ自身が、今年の2月末に引き渡しを受けたある新築物件で、自分で考える事を放棄し、人任せにしたせいで失敗をしてしまいました。

どのような失敗かと言えば、いつもの建設業者さんだと当たり前になっている建物の仕様が、今回お願いした他社の建築会社では全てオプションだったために、チェックが漏れてしまい、そのことに後になって気づいたという失敗です。

建設期間にオイラが入院していたとか他の案件で忙しかったとか、自分自身に言い訳をしてみても、何も変わりません。自分で考える事を放棄した結果ですので、全て自分に返ってきます。

人に任せる際に、その技量を見極める事が出来なかった自分自身の力不足を思い知ることになりました。気に入らないところをやり直すとすれば300万ほどはかかりそうです。それは次回のリフォームと合わせて施工することにします。

■ 民泊はキャンセルの嵐

重なるときには重なるものです。実は新規事業として、昨年末に銀行借り入れをして簡易宿泊所を新築・開業しました。

オープンから今年の雪まつりに向けて順調に予約をいただいていましたが、1月20日ころからコロナ報道が出始めてから、毎日キャンセルの嵐が吹き荒れ、現在は予約1に対してキャンセル10くらいの状況が続いています。

札幌では雪まつりのシーズンの三カ月が、一年で一番宿泊費が高くなります。この期間で年間売り上げの40%〜50%を得ることを期待していたのですが、オープンの出端をくじかれた格好です。

これからの1年間、腹をくくって耐えるつもりです。それができるのは、宿泊者が来ない状況が続いても、賃貸業からのキャッシュフローで簡易宿泊所建設費の借入元利支払いができるから。その支払いリスクの取れる範囲で新規投資をしているからです。

さらに、この3月からは新築の転貸物件を1棟丸ごと借りて民泊を始めるつもりでしたので、新築借入返済と賃貸した家賃を合わせて、毎月350万くらいの支払いが短くても半年、長ければ1年以上に渡って、ロスが出る見込みです。

北海道は特にコロナショックの影響が大きくなっています。インバウンドブームで新規に借入をして民泊や簡易宿泊業だけに特化して開業された方は、これから1年間は地獄を見ることになりそうです。

覚悟を決めて、最悪を想定して、金融機関に対して元本支払い猶予交渉をするなど、あらゆる手を使って一年間を生き延びることを考えることでしょう。



■ コロナショックから学べること

これまで、昭和バブル崩壊、平成ファンドバブル崩壊、ITバブル崩壊、サブプライムバブル・リーマンショック、911、311など、色々なバブルやショックがありました。

昨今の世界の株式市場や米国株式の暴落をみると、すでにオイラたちは、世界的なコロナショックの中にいるといえるでしょう。

すでに書いたように、オイラの新しく始めた宿泊業には1カ月以上前から甚大な影響が出ていますし、札幌の建築現場では3月以降の設備の納期が間に合わないとの話も聞こえてきます。

家具、家電、衣服なども中国で作られていますから、平常に戻るには最低でも1年かかる覚悟が必要なのだと思います。学校閉鎖やイベント関係も自粛するとなれば、その影響は多方面で長く残ることでしょう。

いま、年齢を重ねることはそんなに悪いことでもないと感じるのは、成人してからの40年余りの間で、「 100年に一度 」級のショックを複数回、経験できたからかもしれません。

その経験から、今回のコロナショックも、1年辛抱して生き延びることができたら、今と空気はまったく違ったものになるということが、頭のどこかで分かっています。

以前のコラムに書きましたが、前にフランチャイズ計画で2,000万を損しました。そして今年は、簡易宿泊業でも3,000万〜5,000万の損を出すことが見えてきました。それでもオイラはへこたれません。チコちゃんは知っています。

「 損失は次の利益の元となる自分のエネルギーになることを! 」

チャレンジしなければ失敗もありませんが、次の成功もありませんから・・・。

■ 不動産投資を始める好機が到来か?

今年は消費税還付を受けられる最後の年で、その期限は9月までです。そのため、売買金額の中で建物金額比率が高い中古不動産は、今年後半まであまり下がらないのではとオイラは考えていました。

しかし、今回のコロナウィルスに端を発した大嵐がそれを超えて、不動産価格に歪みを作ることになるかもしれません。

どのタイミングで不動産投資を始められるかは運の要素もあり、その人の年齢や収入・貯蓄・経済状況などに絡んでくるので、誰もが最良の参入時期を捕えられるとは限りません。

その点、今年後半というのは、収益不動産投資に参入するタイミングとして、近年の中では比較的いい時期なのかもしれません。色々なことが落ち着いて、早くセミナーを開催できる環境になることを願っています。

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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