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賃貸マンション用地を取得。宿泊事業のロスをどう穴埋めしていくか。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第99話

2020/7/15 掲載

2020年も折り返し地点の7月を迎えました。オイラの周りに関していうと、大変な状況はまったく変わっていませんね。

「 ピンチとチャンスは同じ顔をしてやってくる 」
「 チャンスの神様には前髪が3本しかない 」
「 チャンスの神様が通り過ぎるときに素早く前髪を掴めるかが運命の分かれ目 」

などとも言いますが、今回のように新型コロナの影響で様々な方面に転換点が現れた際には、一方にはピンチでも一方にはチャンスになることもあります。

現在のオイラはそのピンチをまともに受けて四苦八苦しているところですが、困っているオイラを助けることが出来れば、それも一つのビジネスチャンスになるはずです。( 問題解決がビジネスの根幹ですね )

インバウンドや国内観光、飲食業なども何時かは回復するでしょう。今般、過剰投資をして困っている人( 例えばオイラなど )からリスクを引き受けることで次のチャンスに変えることが出来る可能性はあります。

■ 普通賃貸業は半年から1年くらい遅れて景気の影響を受ける

いわゆる投資で大儲けした人の話を後から聞くと、皆が恐れるような状態のなかで買い向かった( 売り向かう場合も含め )のが要因だったと聞くことがあります。

しかし、どんな投資も過ぎ去ってから「 あの時にああしていれば儲かった 」と言うのは簡単ですが、実際に渦中で判断することは難しいものです。

そして判断がついたとしても、素敵なタイミングで参入するのは更に難しくて、「 早すぎてもダメで、遅すぎてもダメ 」な場合が多いのが投資のタイミングです。

残念ながらオイラには、その素敵なタイミングを捕らえる才覚がないと自覚していますので、どんな時でも最大限やれることをコツコツとやるしかないと考えています。

コツコツとやっていると、不動産が安い時にも買えましたが、一方では安い時にも売却をしていますし、反対に不動産が高い時にも売却しましたが、逆に高い不動産も数多く購入しています。

それでも、何とか資産を増やせたのはほぼ安定して入ってくる入居者からの家賃の賜物ですし、管理会社を含めた関係会社のおかげ、更にはレバレッジを支えてくれた金融機関があったからだと言えます。

今回はその普通賃貸業からの収益をベースにして更に宿泊業で拡大をする事業計画を持ちましたが、仮に全ての資源を宿泊業にシフトしていたら、恐らく今日こうやってコラムを書いている余裕はなかったでしょう。

そのベースとして安定している普通賃貸業は景気に対して半年から1年くらいの遅効性のある仕事です。今後は少しずつ新型コロナの影響を受けるのは免れないでしょう。ただし、それはある程度計算の出来る範囲での影響だと考えています。

例えば家賃帯によっては退去後の募集家賃が若干下がることもあり得ますし、現在の入居者が新型コロナの関連での退去もありえます。しかし、複数の棟数をある程度の数持っていれば、急激な悪化は避けられるはずです。

今、新規に不動産賃貸業に参入しようとしているビギナーには、この地合いは恐ろしくてなかなか不動産を購入する気にはならないかもしれません。しかし、不動産を買おうとするときはいつでも高く感じるものです。

現在、オイラ受けている影響としては、所有物件の空室への申し込みがまだら模様のように散発的にしか入らないとか、既存入居者の一部から家賃の減額交渉があったという程度で、それほどの影響は受けていません。

入居申し込みが少ないのは、対面営業を自粛していた仲介業者さんもあったことで、空室物件へ案内されなかったことも影響しているでしょうし、転入が減っているからとも感じますが、その分転出も少ないでしょうから全体での影響は軽微でしょう。

とはいえ、賃貸物件の入居は景気に対して遅効性がある故、これからじわじわと影響が出てくることが予想されます。気を緩めずに満室へ向けての努力はしなければなりません。

■ 来年完成の2棟の家賃で宿泊事業のロスを穴埋め

現在オイラは宿泊業が苦しい中ではありますが、宿泊事業を行っている法人で6月中旬には新規に新築賃貸マンション用地を取得することが出来ました。着工は8月で竣工は来年3月を予定しています。

この他にも1棟の賃貸マンションが来春に竣工する予定です。この2棟を満室稼働すれば、現在は月額500万も垂れ流している宿泊事業のロスを、来春には月額250万くらいに圧縮できる見込みです。

これで相当楽にはなるでしょう。宿泊業単体はマイナスを出し続けますが、会社内トータルでは赤字分の支払いが出来るという事です。恐らく宿泊事業はまだまだ2年以上は赤字を垂れ流す道楽息子の扱いになるでしょう。

オイラはコラムを書いている今現在では、来年のオリンピックも開催できないと考えていますし、インバウンドの回復も2年後の2022年からとして計画をし直しています。

もし奇跡的( 起こり得ないから奇跡なのですが )に今年の年末に新型コロナウイルスが収束したならば、正に神様からの三本の毛のギフトとなるでしょう。

しかし、オイラの今年の目標はただ一つ「 兎にも角にも生き残る事 」です。これだけを肝に銘じ今年後半を乗り切る所存です。

最後に一つ、良いニュースがあります。3月に手術した左肩の回復が良好な為、お盆ころからゴルフが出来るかもしれません( 笑 )。これが最近の一番の良いニュースといえそうです。

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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