■何事も馬力と情熱。やり続ければ良い物件に出会える！
トモコさん
伸びているビジネスをやっていきたいという思いは、ものすごく私も同感です。レンタルスペースは私も楽しいけど、増やしている人もいるし、まだ別に儲からないビジネスを持っていないけど、私の中ではもう少し大きなところでやりたいなという気持ちがあります。
鳩子さん
私いつもサロン生の方に言うんですけど、女性の不動産投資家さんてガッツある人が多いじゃないですか。そういう人は都心のいい場所での旅館業取得を、まずは諦めずにやってくださいって言っています。
だいたいガッツある人って良いマンションで、旅館業を取れる物件を捕まえてくるんですよ。だからそういう人は、ちょっと険しい道を登るのもアリだと思っています。
一方で、不動産を全く勉強したこともないような人が、新法でふわっと小さく始めるのもいいと思っています。要はその人に合ったやり方を選んでいただいたらいいのかなと。
トモコさん
そうですね。新法だとレンスペを借りるのと、そこまで感覚的にも差がない気がします。許認可がいるのでレンスペを借りるよりは、少しハードルが上がりますけど。
でもそれも行政書士さんなどのプロにお願いすればいいだけです。調べなきゃいけないものも、そこまで多くない。最低限、この区は厳しいからダメだとか、そういうところだけ注意しておけば、自宅の近くや通勤経路の駅の近くで、いいなと思うところで始めやすいです。
鳩子さん
そうなんですよね。でも不動産をやったことない人って、自分の家を借りる以外で多分マイソクに出会うこともないから、その見方から始めなくちゃいけない。そこら辺が意外と大変だなと思うこともあります。
トモコさん
確かに。私は不動産から入っているので、マイソクを見たり、現地調査に行ったりというのは日常茶飯事だから、そこでの苦労はありませんでした。
鳩子さん
初めての人は、用途地域って何？区の条例とか上乗せ規制って何？という感じですからね。そういう疑問点を勉強して、問い合わせをして進めて行くんです。
でも本当に不動産に全く関係ない人でも、馬力のある女性だと、月に何十件も問い合わせて、4ヶ月ぐらいすると、びっくりするようないい物件で、民泊できるところを見つける人がいるので、やっぱり何事も馬力と情熱なんですよね。
トモコさん
私も毎日マイソクを見続けて、一つ一つネットや本で調べてやってきたので、やろうと思えばみんなできるはず。やるかやらないかだけです（笑）。
■保健所にある民泊の手引き書はしっかり見ておく
トモコさん
そういえば痛い話があるんです。知り合いが民泊用に物件を借りたんですが、その区は上乗せ規制が厳しくて、週末しか稼働できないって後から知ったそうなんです。
鳩子さん
え、そういうところを借りたんですか？
トモコさん
借りてしまったらしいんですよ。でも運営が出来ない用途地域って、区から出ている手引き書を見れば書いてありますよね。やっぱり最低限、それぐらいは見ておかないと。
本当に週末だけの営業だと、稼働日数すごく少ないですよね。90日くらいでしょ。それでうまく利益を出せるような安い物件ならいいけど、エリアはすごくいいのに、収支トントンになってしまったら、せっかく立ち上げの労力をかけて借りたのに、もったいないですよね。
マイソクの意味と、区の保健所にある民泊の手引きは必ずダウンロードして、蛍光ペンでチェックするくらいは最低限必要かなと思います。
鳩子さん
そうですね。不動産投資も一緒だと思いますが、何でも儲かるわけじゃないし、勉強した分だけ、それが自分に返ってくると思うんですよね。
■知識がないと、いざ物件が出て来た時に判断できない
鳩子さん
ちなみに今取材していただいているこの物件は港区にありますが、ここってすごく厳しいんですよ。
そもそも住専地域だとほぼ制限があってできないんです。港区は独自で文教地区を作っていて、さらに宿泊業ができるところが少ない。しかもご覧の通りオフィス街なんで、貸してくれるところも少ないという条件下で、ずっと探していたんですよ。
100平米以上の大きいところを探して、ようやくここが出てきたんです。最初は月75万円で1棟まるごとで出てきました。この値段を聞いたらちょっとひるむじゃないですか（笑）。借りるだけで400万円くらいかかるんで。
トモコさん
確かに。そこは交渉できたんですか？
鳩子さん
はい。オーナーさんと話していく中で、1・2階は飲食の居抜きだから、私はそこはいらない。民泊で路面店というのはあまりメリットがないので。
なのでそこから上、3階から6階を全部貸してもらえるようにお願いして、40万円で決着したんです。ボロボロのところもどうせ直すならということで、オーナーさんに120万円くらいリフォーム費を出していただきました。
だから民泊があまりできないような難しいエリアも、かいくぐって探せば物件があるので、やっぱり知識をつけた分だけ、こういう掘り出し物みたいなのが出てくるんです。だから勉強しなきゃいけないんですね。
これら元は二段ベッドなので、人が増えたら上に継ぎ足せばベッドが増やせるという秀逸アイデア
トモコさん
知識がないと、物件が出て来た時に判断できないんですよね。だめな物件かと思いきや、調べたらそこはきちんと許可も取れるし、人通りも多いし、意外といいエリアだったっていう場合もありますから。
鳩子さん
わざわざ厳しい区でやりたがる方がいるんですよ。例えば浅草とか。浅草は台東区と墨田区にまたがっていて、区によって全然温度感が違うんです。
台東区はとても厳しいんです。誰かが常駐していないと旅館業も新法も取れないくらい厳しい。だから浅草って一口に言っても、どちらの区でやるかによって難易度が全然変わってくるんですよね。
そこを分かっていれば、じゃあ墨田区で探そうとなります。だからそういう勉強はある程度しておかないとダメですね。
■民泊は不動産よりもエリアが大事
トモコさん
そういう知識は必要ですね。あと民泊と不動産が違うのは、どんなエリアでも工夫すれば住めるということです。駅がちょっと遠くても、周りに公園があるとか、環境がいいとかで、住むのには困らないエリアもあります。
新築する時には絶対に用途地域が絡むので、調べることが多いですが、中古の戸建てやアパートを買うのだったら、別にそれが住専だろうが商業だろうが、その時点では関係ないので、そこまで気にすることはありません。
でも私も墨田区の押上でやろうとやっていたんですが、民泊は不動産よりも場所を選ばなくてはいけないと思いました。
見た中には駅から近いけど、一見さんがたどり着けないような、ものすごく難しい場所もありました。一歩入るとすごく静かな住宅地になっていて、その前の通りは近隣商業地域なんだけど、通り1本入ると住専地域だとか。
鳩子さん
それはもめそうなエリアですね。
トモコさん
そこはよっぽど条件が良くないとやらないかな。不動産よりもエリアが大事だと、自分も調べてみて感じました。
鳩子さん
そうですね。そういうこともあって、私は民泊物件を買うっていうのは一回も考えたことがなくて。そもそも買う資金がないというのもあるんですけど（笑）。自分が求めてるスピード感だと、買って民泊にするスピード感と、ちょっと合わないのかなって思います。
購入して民泊をやる人だと、お金がたくさんある人は別ですけど、1年に2軒立ち上げたらすごい方だと思うんですよ。でも私は今年中であと20軒ぐらいは立ち上げたいと思っていますから。
トモコさん
え、もう20軒（笑）？今年はあと半年もないよ（笑）！
鳩子さん
今18軒で、30軒まで立ち上げてきたんで、この数は超えたいと思っているんですよ。でも最近はちょっと大きくてお金がかかる大箱は懲りたので、もうやめようと思っています。
■物件を見れば見るほど自分の中で物差しができて判断が早くなる
トモコさん
そろそろまとめに入る時間になりましたね。私が民泊の準備をやって思うのは、何かとやることが多くて慌ただしいということです。中でも物件を見つけるまでが結構大変。みんなそこで苦労しているんじゃないでしょうか。
鳩子さん
そう、皆さんそこが一番大変なんですよ。私、いろんな会合で民泊の良さについて話をしているんです。100人いたら全員がやりたいって言うんですけど、最終的に立ち上げるのはその内1人くらいです。
やっぱり物件選びで調べなくてはいけないことがたくさんあるのが、大変なのかな。あとは民泊の許認可が出る物件も、100件中1件ぐらいしかないから、それを探し当てることが、なかなか最初は難しいかもしれませんね。
でもさっきも言った通り、全く不動産を知らない女性でもコツコツ探せば、すごくいい物件を見つけてくることがあるんです。だから諦めずに探してほしいと思います。
トモコさん
あと、コツもあると思います。ある時から物件が突然見つかるようになりました。それは死ぬほどサイトを見てコツをつかんだからだと思います。サイト自体は元々よく見ていたんですが、今まで賃貸の方は全然見ていなかったんです。
でも見始めると、これは多分大家さんの許可がもらえそうだなって思える物件が分かり始めます。そこでちょっと自分のエリアじゃないなと思って放置しておくと、その何日後かに業者さんからその物件が「民泊可」の条件で流れてくるんですよね。あれ、やっぱりOKだったのかという経験を何回もしました。
鳩子さん
不動産投資と一緒だと思います。不動産投資も、物件を見れば見るほど自分の中で物差しができていって、その物差しに合致するものを瞬時で判断できるようになるんじゃないでしょうか。
トモコさん
そうですね。私も本当にたくさん見て問い合わせをして、現地に行きました。そうしていくうちに、ここならいけそうかなっていう物件が出てきたんです。やっぱりあきらめずにコツコツと物件を探して何度も現地に足を運んで見に行くべきですよね。
今日は貴重な話をたくさん聞けて良かったです。また民泊の話をいっぱい教えてください。今日はありがとうございました。
鳩子さん
こちらこそありがとうございました！私不動産はまだまだなので、いろいろ教えてください。
おしゃれな空間で和やかに対談ができました。ありがとうございました！
しっかり勉強して知識を身につけて、馬力と情熱をもって物件探しにあたる。不動産投資も民泊も、基本的な打ち込み方は同じなのですね。トモコさんの立ち上げ進行中の目線を通して、立ち上げの際のコツなどが皆さんにも伝わったら幸いです。それにしても会社員をこなしながらこれだけの民泊ビジネスができる鳩子さんに、本当に驚きました。アカサカトモコさん、鳩子さん、貴重なお話をどうもありがとうございました。（担当：T）
