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アパートの売却契約が破談に。アウトプットで成長する。

張田満さん_画像 第77話

■ 中古アパートの売却失敗

のっけから、反省があります。私の大家力は決して高いものとはいえませんが、中古アパートの物件探しに関してだけは得意だと感じていました。ネット検索や現地視察、不動産会社担当者との交渉も好きです。

しかし今は、物件を購入し続けていた当時のような、物件資料を見たら一瞬で分かった感覚が失われてしまいました。日々の継続した基礎鍛錬を怠ってきたことで、感性が錆びついてしまったのです。

感性が錆びついたのは、買いの能力だけではありません。実は昨年末、木造アパートの売買契約が直前で破談となりました。売主である私と先方買主との条件が最終的に折り合わなかったためです。

破談の理由は「 買主側が買付証明書を出した後で、次々と理不尽なオファーを出してきたこと 」でした。空室のリフォームをしてほしいというところまではOKしました。

しかし、その後もアレコレと後だしじゃんけんのように注文を出してくる相手と取引を続けることに嫌気がさしてしまいました。面倒くさくなったともいえます。

ところが、後になって冷静に考えると、交渉が決裂した原因は私にあったと思います。買主が納得できるような条件交渉に至れなかった私自身の「 スキル 」が未熟だったということです。

金融機関の動きを見ても、去年のうちに売っておくべきでした。こんな失敗経験がキッカケとなり、私はここのところ、「 初心に帰ってもう一度、大家として基礎鍛錬をしよう 」という思いになっています。

■ スキルアップに役立った物件資料の印刷と見直し

私が初心者の頃、スキル向上に役立った!と思うことのひとつに「 物件資料のプリントアウト 」があります。具体的には、「 物件検索⇒気になった物件資料をプリントアウト⇒検証データ記入 」を続けるというものです。

ちょっとでも気になった物件は、インク代など気にせず出力! そして、そのプリントアウトした物件資料に、得た情報や自身の気づきをバンバン書き込むのです。思いついたことは何もかもです。

利回りの計算、価格交渉、売主の事情、担当者の発言、家賃シミュレーション、日当たり、道路状況、募集条件変更の可能性、近隣状況調査、エリアの特徴、修繕の経費やイメージ、駐車場の需要、運営プラン、優位性…。

その他、なんでもいいので、とにかく考えついた事や調査結果をひたすら羅列していきます。こうすることで何が起こるのかというと、物件に対する分析力が高まります。特定のエリアに特化した分析力も高まっていきます。

このような行動と思考を愚直に繰り返していくうちに、なぜか自分の得意なエリアや投資スタンスが、暗示されたように浮かび上がってきました。その結果、我ながらいい物件を買えたと思っています。

特にスキル向上に役立ったのは、「 購入出来なかった物件資料 」をとっておいて、しばらく後に検証するという作業です。

時間を置いて資料を振り返ると「 これは買っておけばよかった! 」とか「 なぜこんな物件が気に入っていたのか? 」など、色々な発見があります。こうして反省できるのは、最初に資料を見た時よりも、自分のスキルが成長した証といえるでしょう。

人は何かに集中してのめり込むと、マニアのようにデータ豊富で感性鋭い状態になれるのです。ただし、続けることが大切であり、一定期間そこから離れると、今の私のように一気に忘れてしまいますので注意ですね(^_^;)。

感性や直感力の高さは、行動エネルギーに比例しているように感じています。そんなわけで、今年は初心に帰り、広く行動して感性と直感力を磨きながら、資産の組替えを進めていくつもりです。

■「 アウトプット 」で新しい流れを作りたい

人生の目標設定を捨てた私ですが、「 鍛え上げたいスキル 」は意識しています。特に集中して高めていきたい事があります。

参照:「 目標の奴隷 」になった人々-目標を持たないことを目標にする-

それは、先ほど述べた大家力と、執筆力と英会話力です。この3つのスキルアップを通して、自分の世界をもっともっと広げたいと考えています。

そのために自分が大切だと思うキーワードがあります。それは「 アウトプット 」すること!

今の私は、読書や映画、人と会うなど、学びとなるインプットは日々継続していますが、一方でアウトプット量が圧倒的に不足しています。アウトプットとは「 行動 」です。

不動産投資を始めた当初は、関連書籍を読み漁り、ネットで物件検索をしまくっていました。と同時に、不動産業者への問合せ、現地で物件視察、大家仲間との情報交換など、大量のアウトプットもしていました。

すると、上流物件情報を得られたり、書籍には書かれていないキワドイ情報が入ってきたりすることがよくありました。しかし、アウトプットを怠っている今、おいしいマル秘情報は入ってきません(T_T)。

この経験から言えるのは、アウトプット( 行動 )を継続すれば、良い流れに乗れる!ということです。物件を検索して、気になる物件があれば問い合わせを入れていい物には買い付けを入れる。その基本をなくして、前に進むことはできません。

行動を継続することで結果が得られるのは当然です。プロポーズをしなければ結婚できません。もし好きな人がいるのなら、声をかけてみましょう。そんなちょっとした行動の先に、望む結果が待っています。

それと、4年前にマレーシアへ移住したことをキッカケに封印していた行動を再開しました。今後は勉強会やセミナーなどへの参加、FacebookやTwitterなどSNSでの発信、ブログも再開しようと思っています。

その新たな行動が、新たな結果を生んでくれると思います。2018年、私のテーマは「 アウトプット 」。これまでののんびりペースから、徐々に加速していくつもりです(^^)

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 張田ミツルさん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

☆不動産投資を始めたきっかけは大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

【 YouTube 3チャンネル OA中!】

・ハリー326
「Harry VLOG ハリーブログ」

・インベスター Japan
不動産投資家の本音に迫る! 専門チャンネル

・Malaysia Penang diary326
MYマレーシア暮らしリポート

・ツイッター:@MH_Minority
・ブログ:harry326
・Facebook:張田ミツル
・Instagram:mh.mitsuru

□不動産賃貸業
□講演家
□文筆家
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2018年(45才)
札幌の大学(北海学園、札幌大学等)で講師を務める

新築RC物件・海外物件など含め、計100室を所有する

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