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未だにフルローンで買える物件を求める素人たち。今こそ時間を投資しよう!

極東船長さん_画像 第73話

去る3月2日の天野真吾氏と佐藤元春氏( 司会のニーノが佐野元春と紹介してしまいましたがニーノ君の愛嬌ですよね )の両名によるそれぞれのミニセミナーと談話形式でのセミナーは、大盛況で終える事ができました。



両氏には事前に、「 参加者の皆さんの脳みそを一度ぐちゃぐちゃにして欲しい 」とお願いしましたが、期待通りの熱風セミナーとなりました( 笑 )。両氏とも「 船長の声掛けだから 」と出演を快諾しくれました。

彼らの時給換算を考えれば、コスパが悪い仕事です。それでも、渾身の力でセミナー講師をしてくれました。ある意味、ボランティアレベルで引き受けてくれているわけです。

誤解を恐れず書けば、あるレベルに到達した者はそのレベルの人達だけの人間関係だけでビジネスは完結しますし、外部に情報を出すメリットは全くありません。

それでは、なぜ熱のあるセミナーをするかと言えば、「 他の為に成すことが回りまわって自分の人生の為にもなる 」という、この世に生を受けたことの真の意味がわかっているからだと思います。

真の人間力のある方たちは、人間関係があれば、コスパ度外視で本気の仕事をしてくれます。これは本当にありがたい事です。

オイラは高額セミナーや高額塾などを完全否定はしませんが、大概のそのたぐいに嫌悪感を抱くのは、そこがお金での繋がりだけの世界のような気がしているからかもしれません。

今でも、中途半端に成功してカリスマになり、コンサルをして相手を不幸にする人も後を絶たちません。( 実際にはそうではない事も当然あるのでしょうけれども・・・ )

世の中には色々な人がいます。佐藤氏がセミナー中、語っていたように価値観が合わない人とは疎遠になります。自分の周りにいる人たちは、自分自身を映しているといえるでしょう。あなたは自分の周りの人を尊敬できるでしょうか?

また、不動産投資を始めてしばらく経つのに昔と友人があまり変わってないとしたら過去から今までも、その場に留まっている可能性を自分自身に疑った方が良いかもしれません。(もちろん、その場に留まり続けることが幸せな人も居ますので人それぞれではありますが )

■ いまだにフルローンで買える物件を探している素人たち

前置きが長くなりましたが、不動産投資のやりかたは人それぞれです。やり方の一つとして、自己資金に対して収益を多く獲ろうとする場合、借入のレバレッジを使った方が当たり前ですがリターンは多くなる傾向があります。

しかし、レバレッジは逆に動くと自己資金の棄損・損失も現金での投資よりも大きくなる可能性が高くなり、両刃の剣ともいえます。そういった意味でも、レバレッジを使うには、それなりの勉強と訓練と実績が必要です。

オイラが最近心配していることの一つに、いまだに「 フルローンで買える物件はないですか 」と不動産会社へ連絡をする人がいるということがあります。

そんなことはポータルサイトの情報等を見ていたら分かるはずなのですが、これだけ情報が取れる時代でも、次から次へと「 素人さん 」が入ってきているのです。

そして、業者さんから「 フルローンが付く可能性ある 」と言われ、買わなくてもよい取引をして、地方で7%そこそこの利回りの新築をフルローンで購入する人がいる現実があります。

新築RCの場合、イールドギャップは常に7%以上は必須とオイラは考えています。別の言い方をすると、物件利回りと金利の合計から逆算した時、借入に対しての利回りが7%以上になるだけの差額分の自己資金を投入することが必要です。

利回り7%の新築RCで、借入期間が30年・金利が2%だとしたら、20%の自己資金を入れなければ返済しきれません。それも、最初の10年間のキャッシュフローには一切手を付けずに貯めなければ、後半の15年はキャッシュアウトするのです。

そんな簡単な計算もせずに、「 5年経ったら売れば良い 」などと能天気なことを言っていては、破綻の道まっしぐらです。5年後にどうして築6年の利回り7%の物件が、簡単に売れるのでしょうか?

いつでも利回り7%・築6年でも売れる物件とは、超一等地にあるグレード感のある物件だけです。そうでないものが売りに出ていても、オイラなら絶対に買いません。

また、仮に7%のイールドギャップを確保できたとしても、通帳には最低ラインで借入総額の10%程度の資金プールがなければ、安全経営はできません。

オイラも初期はそうだったから良くわかるのですが、皆さんは、「 買うこと 」ばかりにフォーカスをしすぎではないでしょうか?? 買って終わりではなく、そこが始まりであり、「 買うまでの努力と時間 」こそが、勝敗を左右するのです。

物件を購入して大家さんになること自体は、多少のお金があれば案外簡単です。しかし、大きなレバレッジを使った不動産投資家になるのは、一段も二段も不動産を深堀りできる知識と能力と知恵が必要になります。

その知識と能力と知恵がついてないのに、どうして多くの不動産投資家たちは、「 融資がついたから 」と億のお金を借入してしまうのでしょうか?

■ 本当に十分な時間を勉強と経験の為に投資したのか?

オイラのコラムは主題からも、「 大きな借入をして不動産賃貸業を大きく育てたい人 」向けに書いています。

まだ勉強中で購入していない人、既に借り入れを起こして購入した人、スタートからある程度経ったけれど拡大できていない人、自分の状態に満足せず立ち位置を変えてみようとしている人など、様々な人が読んでくれていると想像しながら書いています。

今回のコラムは当たり前の事しか書いていませんが、その当たり前のことすらわからずに購入する人が多くいる現実を知るたび、複雑な気持ちになります。

どんなポジションであっても「 まずは時間を十分に投資してからお金を投資しよう 」との金持ち父さんの言葉が重みを持って心に響きます。できれば皆様も自問自答してください「 自分は十分な時間を勉強と経験の為に投資しただろうか? 」と・・・。

■ お知らせ

3月24日の「 ふんどし王子とクレージーマインド・ポール 」両氏の男子限定セミナーはご要望に応えて若干増枠しました。さすが、人気者ですね( 笑 )
詳細・申し込み⇒ コチラ

ちなみに、前回のセミナーからはオイラ主催のセミナーは健美家パートナーセミナーとなりましたので、今後のセミナー募集は健美家さんのセミナー募集ページでも告知しますね。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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