不動産投資に関係するニュース記事やブログ、コラム、書籍などを読んでいると、「不動産業者」「不動産会社」といった言葉が何度も出てきます。
ただ、ひとくくりに不動産業者と言っても、種類は無数にあります。今回は、物件を購入するさいにかかわる「元付（もとづけ）業者」「客付（きゃくづけ）業者」について説明したいと思います。
1 「元付業者」は売主が直接依頼
①売主の事情、情報をリアルタイムで把握
「元付業者」とは、物件を売りたい人から売却の依頼を受けている業者のことです。投資用の物件を買いたい人は、元付業者から買ったほうがいいとよく言われます。
なぜなのでしょうか。それは、元付業者は任された物件が売れた場合、売主と買主の両方から仲介手数料を貰うことができるので、それだけ一生懸命、物件を売る努力をするからです。
仲介手数料の上限額は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」と決まっています。元付業者は、この仲介手数料を売主、買主の双方から貰えるので、「『物件価格×3％＋6万円＋消費税』×2倍」を上限額として貰うことができるのです。
こうした事情がありますので、買いたい人の要望を最大限、聞いてくれ、売主に交渉してくれるケースも少なくありません。元付業者は直接、売りたい人の事情や情報をリアルタイムでよく知っているので、細かい交渉をすることが可能になるのです。
②「指値」が通りやすいケースも
いわゆる「指値（さしね）」が通りやすいケースもあります。不動産投資における買主側から見た「指値」とは、物件の購入価格として希望額を提示することを指します。たとえば「2000万円」で売り出されている物件価格を「1800万円」で買うと希望額を示すことです。
元付業者は物件を売ってこそ仲介手数料が手に入るわけですから、かなり大胆な指値が通ることもあります。
また、先ほど説明したように、元付業者は仲介手数料が売主と買主から2倍、手に入るので、物件の価格を値下げする余裕があるとも言えます。
③「専属専任媒介」「専任媒介」は元付業者
では、元付業者はどうやって探せばいいのでしょうか。
それは、広告や物件概要書などを見れば分かります。取引態様のところに、「専属専任媒介」「専任媒介」と書いていれば元付業者です。
前者は「専属専任媒介契約」のことで、売主が売却を1社に任せており、かつ、売主が直接、買いたい人を見つけたとしても、その1社を通じてでなければ物件を売れない契約のことを言います。
後者は「専任媒介契約」のことで、売主が売却を1社に任せている点は同じですが、売主が直接買いたい人を見つけて売却する場合もある契約のことです。
ちなみに、この2つ以外に「一般媒介契約」があります。これは、売主が複数の業者に売却を任せる契約を言います。
2 「客付業者」は「元付業者」が依頼
①売主の事情をあまり知らないケースも
「元付業者」に似た名前に「客付業者」があります。元付業者からさらに、買主を探すよう依頼を受けた業者のことです。
この場合、元付業者は物件の情報を客付業者に開示します。買主が直接やりとりするのは客付業者になります。
物件が売れた場合の仲介手数料は、客付業者は買主から、元付業者は売主からもらうことになります。
客付業者は直接、物件の売主と接していませんので、売主が売りたい理由や事情に詳しくないケースが少なくありません。買主側からすれば、指値やいろいろな条件交渉がやりにくいと言えます。
なお、物件関係の資料上で、単に「仲介」「媒介」と書いてあれば「客付業者」です。
②「あんこ業者」は元付、客付の間に入る
ちなみに、不動産投資のため物件を探す上では、あまり関係ありませんが、業界用語で「あんこ業者」というのもあります。元付業者と客付業者のさらに間に入る業者のことを指しています。
３ 「売主物件」は売主が直接販売
ここで、「売主物件」というのもあることも押さえておきましょう。
文字通り、元付業者などを通さず、売主が直接、販売している物件のことです。物件関係の資料の取引態様には「売主」と書いてあるので分かりやすいです。
個人や法人が売主になっているケースもありますし、不動産業者がいったん物件の持ち主から買い取って、みずからが売主となっているケースもあります。
元付業者などを通さないので仲介手数料はかかりません。ただし、不動産業者が売主になっている場合、仲介手数料分を上乗せした物件価格の設定になっている可能性があるので、留意が必要です。
健美家編集部（協力：小田切隆）
