こんにちは、DX＠母ちゃんです。
意外にも今年は師走ギリギリまで賃貸が動いてます。つい先日も3カ月空室だった部屋に申込を頂き、大変ありがたいです！
この３か月空室だった部屋ですが、シングルのワンルーム物件です。他の物件工事が忙し過ぎて空室のまま退去後２か月も放置してしまっていました（滝汗）。不動産賃貸業としてあるまじき事です。
反省してオリジナルキッチンを導入し、軽くリフォームをしてみました。設備入替はキッチンのみで、他の設備交換は行っていません。実はこの物件、過去にも手を加えてコラムで紹介した事がありますので、よろしければあわせてご覧ください。
参照：目標はリフォーム利回り15％。平凡なワンルームを予算内でどう変える？
■キッチンと玄関周りのリノベであか抜けた物件のビフォー・アフター
こちらは築20年程の鉄骨造ハウスメーカー物件です。全部で16室有り、部屋の間取りの反転はありますが基本的に全て同じ、同じ仕様です。そのお部屋を今回リフォームしました。まずはビフォーから。
ビフォーは何の変哲もない、これといった特徴がないお部屋でした。
下はアフターの写真です。
部屋に入った瞬間、あか抜けた～！と思いました。キッチンは製造販売しているオリジナルキッチンです。現在も改良を重ねて、更にカッコよく進化し続けています。
この物件、全ての部屋に、シングル物件にしては大き過ぎるシューズBOXが付いています。
こちらは違う部屋の写真ですが、シューズBOXは同じ物です。
このシューズBOXが大き過ぎて無駄なスペースが出来てしまっています。
そこで半分撤去する事にしました。
小さくなりましたが、部屋の大きさには合っていると思います。そうする事で、ビフォーキッチンに付いていたワンドアタイプの冷蔵庫を撤去し、普通の2ドアタイプ冷蔵庫を置くスペースを確保できるようになりました。
キッチンシンク横に冷蔵庫置場が出来ました。ちなみに、キッチンサイズは変わっていません。
次はトイレです。ビフォーのトイレは何の変哲もない空間でした。
十分キレイなんですが、単にキレイなだけです。
こちらがアフターです。トイレ本体は同じものを使っています。クロスを貼り換えて床を貼り、棚板を取り付けて紙巻き器を2連のものに交換しました。
次に、居室スペースのビフォー写真です。
普通にキレイなお部屋でした。
アフターがこちら。基本は貼ったのみ。照明器具は交換しています。
すると、リフォームが完了して募集に出したとたん、2週間で入居者様が決まりました！本当にあっという間でした。なぜさっさとやっておかなかったのか、後悔しかありません。
賃料も狙った通り12,000円UP！この物件は取得以降、徐々に賃料を上げていっています。
■70万円でリフォームした55平米物件のビフォー・アフター
他にも、リノベ工事が完了したばかりの物件をご紹介したいと思います。
何の変哲もない、白いだけのクロスのお部屋でした。間取は3LDK、55㎡です。
このままでも良かったのですが、どうせなら少し手を入れたいと考えて、クロスと床の張替えを行いました。そんなに賃料を上げられるエリアではないので、塗って貼っての表層取替のみとなっています。
トイレは三角コーナータンクが嫌だったので、新品に交換しました。
玄関には新たにシューズBOXを設置（楽天で購入）しました、15,000円程です。リフォーム費用は1室辺り約70万掛かりましたが、賃料を5４,000円→67,000円と、13,000円UPすることができました。
年間賃料は一部屋辺り156,000円のUPとなります。費用回収に約4年5カ月掛かりますので効率が良いとは言えませんが、改修工事コストが上がっているため、やむを得ない部分もあります。
少し話は変わりますが、建築資材の高騰で建築費や改修工事コストが数年前と比べて上がっていますが、だからといって、リフォームをやらない方が良いかというと、そうではないと思います。
何もせず放置していても入居者は決まりません。費用を掛けても入居が決まってくれれば、賃料収入となるのですから、どうせやるならキチンと手を入れて良い入居者さんにご入居頂きたいと思います。費用対効果が良いリフォームを心掛けたいです。
この物件はまだ、外壁を含む大規模改修工事が終わっていません。年末までには足場が外れて完了する予定です。
写真は共用廊下です。アフター画像はパース画像です。今回は自分のデザインではなく、デザイン会社へ外注しています。クリエィティブな発想をプロデザイナーさんが提案してくれるのは、見ていてワクワクしますね！私が一番、完成を楽しみにしています。
ここ数年は出来る限り自分のデザインの仕事は減らして来ました。物件の売買へ力を入れたかった為です。デザインの仕事をしていると時間が掛かりますので、売買の仕事や銀行融資に割く時間が取れなくなり、後回しになってしまいます。
どちらの仕事を優先させるべきなのかを考えた時に、物件購入の判断や、融資付けなどは自分にしか出来ないと考えました。でもデザインも全くやらないとちょっと寂しいので、今回久々に自分で内装デザインプランを作ってみた所、やっぱり楽しかったです（苦笑）
■2023年はセミナーを通じて沢山の方にお会いできた年
今年は大変多くの方にセミナーを聞いて頂いた年でした。講師としてここまで沢山のセミナーをした年はなかったと思います。実は、セミナーの感想で「センスが良いですね！」とお褒め頂く事がありますが、自分では全くそう思っていません。
でも、自分の頭の中にしかないデザインが具現化される仕事をするのは、本当に楽しいと感じています。やってみてダメならやり直せばいいだけです（やり直すお金はもったいないと思いますが）。
10人のうち10人が良いと思う部屋ではない事は理解しています。色々なご意見があるでしょうが、一人の「大好き」と言って下さる方が入居者さんになってくれるのが嬉しいので、頑張って次の部屋も作ろうと思います。
デザイン性の高いキッチンを作ったのも差別化を図る為です。近隣物件には入っていないデザインキッチンを導入した事で、圧倒的に入居が決まるスピードが早くなる事を実感しています。
今年も沢山の物件を購入して再生して来ました、圧倒的に行動をする事で何かが変わり、様々な事が動き始める事を体感した1年でもありました。自分が停滞しているかな？と感じる人は、無理やり自分の置かれる環境を変えてみるのも一つの方法です。
来年も色んな所へ行って、色んな方と出会い、自分の置かれている環境をどんどん変えて行きたいと思います。
今年も最後までお読み頂きありがとうございます。
ではまた来年、皆様お会いしましょう～(^^)/
