こんにちは、半沢大家です。
2月もうもう後半ですね。皆様、いかがお過ごしでしょうか？
私はせっかくの脱サラ生活を活用して、1月上旬は妻の実家の鹿児島に滞在していました。鹿児島は黒豚や刺身など、おいしい食材の宝庫なのですが、その中でも鳥刺し（鶏肉の刺身）が絶品でして、滞在中はほぼ毎日食べていました。
鶏肉を生で食べるというのは群馬県民（←私のこと）のみならず、多くの地方では信じられない話かもしれませんが、特別な製造工程（？）を踏むと、刺身で食べられるそうです。味は歯ごたえがあって、甘い醤油ににんにくと生姜で食べると最高です。
店でも食べられるようなので、鹿児島訪問の際はぜひトライしてみてください。
■8棟目新築の足掛かりは今回も銀行から始まった
今回のコラムから、8棟目の土地から新築案件のお話をしていきたいと思います。この案件、正式な融資承認を貰ったのは今年の1月なのですが、とっかかりは去年の9月でした。過去にもありましたが、積極的な銀行のイケイケ支店長からのお声がけです。
「半沢さん、そろそろ案件はありませんか？」
建築中の新築が2棟あり、かつ脱サラして間もなかったので少々不安はありましたが、せっかくのチャンスに乗らない手はないと思い、物件を探し始めました。
※この時点で税理士に試算表を依頼し、保有物件や自分の状況についての資料と共に、銀行に先に提出しておくことが大切です。銀行に「脱サラしてるなら話は違うよ！」とか「新築建築中なら話は違うよ！」と言われてしまう可能性を消したうえで買い付けを出したいからです。
■最近は土地が高い！高い！高い！
融資を提案してくれた銀行のエリア性もあり、最初は群馬県最大の都市、高崎市でアパート用地を探していました（個人的なモチベーションの観点で、まずは新築から取り組むのが最近の流行です）。
しかしまあ、土地が高い！
建築費がこれだけ上がっているのに土地まで高いようでは困ってしまいます！
土地の割合が低い地方新築であっても、高崎市の土地を今の定価で買っていては、利回り8%前後がせいぜいです。私は、新築企画においては未だに利回り星人を継続しているため、なかなか気分が乗りません。
不動産ポータルサイトを見ては消し、見ては消しの日々が続きました。銀行は乗り気で、建設会社も決まっているのに、土地がない。新築を建てることを第一の趣味とする私にとっては、大きな機会損失です。
結局、3か月探しても高崎市に良い土地は見つかりませんでした。ところが、12月初旬に、かつてお世話になった仲介さんから、3件のパス（物件紹介）がありました。
■初期の頃にお世話になった仲介さんからのパス
「半沢さん、こんな物件があるんですがどうですか？」
実はこの仲介さん、新築2棟目の土地を私に紹介してくれた方です。おかげでその物件の利回りは13%となりました。紹介してくれた3件を見てみると、その中に1つ、エリアと土地の面積が光る中古物件がありました。
場所は群馬県伊勢崎市の人気エリア。高崎市ほどではありませんが、賃貸が動く地域といえます。そして何より目を引いたのがその「地籍」。角地の整形地で270坪以上ありました。
ただ、築古なのに利回りは10%ちょっとしかありません。15年融資だと返済比率は70％超えとなってしまいます。また、資料によると既存の5部屋は埋まっており、今すぐに新築用地として運用するのは難しそうです。
中古物件としてみると、土地は広いけど収益性が低いから財源が足りない。しかし、エリアと担保評価は良い。どうしたものかと思いながらGoogle Mapを見ると、、、打開の種はそこに落ちてました！
■広大な角地のさらに角、不思議な砂利の駐車場あり
Google Mapを見て気づいたのは、この物件の敷地の使い方にかなりゆとりがあることでした。270坪もあるのに建物は戸建て3棟と2戸のアパートが1棟のみ。さらに目を引くのは敷地内の角にあたる50坪くらいの部分が、砂利の駐車場として運用されていたことです。
私には、砂利の駐車場が「ここに新築を建ててください」といわんばかりに配置されているように見えました！実際に配置図を作ってみると、4部屋と駐車場5台がピッタリ入ります。
「こ、これはやるしかない！」
融資の懸念だった「財源不足」も、敷地の一部を新築利用として融資年数を延ばすことで解決します（既存満室の5部屋を減らさなくて済むこともポイントが高かったです）。
私の頭に、次のようなイメージが浮かびました。
旧）
①中古5室（敷地270坪）利回り10.5％（融資期間15年、返済比率71％）
新）
①中古5室（敷地220坪）利回り11.3%（融資期間15年、返済比率66%）
②新築4室（敷地50坪） 利回り10%（融資期間25年、返済比率48％）
いくつかの駐車場を潰す分、少し収入源が減ってしまうのですが、それ以上に銀行の協力を使って取り組み金額を増やせることに魅力を感じました（単純に新築欲を満たすためともいえます。むしろそれが1番大切です）。
この企画が固まってからは、いかに買い付けをまとめるかという作業に入りました・・・。
ここからの続きは、来月に書きたいと思います。
次回もお楽しみに！
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