融資期間の不動産投資コラム・ニュース

一棟目は返済比率よりも返済金額が大事。時間が失敗を薄めてくれ...

...融資期間が35年と長いため、残債は1,800万円ほどありますが、残債が1,500万円以下になればいつでも撤退（残債で売却）出来ると思います。簿価はもっと減っているので、キャピタルゲイン（売却益）が...

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2021/07/14

キャッシュフローを追うのをやめるー不動産投資を振り返って自分...

...参照：195話 キャッシュフローから資産形成へのターニングポイント最終的に多くの利息を払うことになっても、融資期間を長く借りてしまえば、毎年のキャッシュフローはいくらでも増やすことができます。この...

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2021/07/12

中所得サラリーマンの不動産投資の進め方＜2021年版投資展開...

...「 基本は40年-築年数 」で、地域により10年間の融資期間の延長が可能なようだ。築年数が若めだと利回り自体が10％前後のことが多いが、収支が合えば購入を検討できる物件もある。徳島大正銀行は、一都...

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2021/07/04

セミリタイアする為に買った物件。「裕福」とは消費力ではなく自...

...ですので、金利よりも融資期間を重視しています。その結果、借入先はノンバンクと地銀と公庫になりました。最近は返済比率を下げるために、頭金は4割くらい入れることが多いです。一番最近買った物件は満室想定...

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2021/05/13

問題山積のマンション建築、銀行は「追加融資」を認めてくれるの...

...担当者からも「 金利や融資期間など融資方法で収支ラインに乗せられないかを検討する 」と回答がありました。そうして1カ月かけて見積書の内容精査を行い、華美な設備の廃止、納品先の見直し、工法の見直し、...

3,310

2021/04/23

【2回目】信用棄損！？投資戦略のミスに気づくも、借り換えも売...

...その文章には、「 耐用年数を大幅に超過して融資期間を引くことで、のちの融資にマイナスの影響が強く出ること、それにより、その後の物件購入が止まってしまう人が多いこと 」が書いてありました。・・・初め...

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2021/04/15

不動産投資を始めるのに遅すぎることはない

...オイラの62歳の年齢でも法人という別人格を使えば35年の融資期間を得る事が出来ていますから、不動産賃貸業の世界では60代はまだまだ現役の世代と言えるでしょう。一般的には定年と言われる世代でも不動産...

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2021/04/10

新築アパートを建てた二人のサラリーマン大家。融資条件の違いは...

... 今小作氏は土地を現金で決済（ 2,000万 ）した上で、建物4,500万円を融資で引いて金利1.6％、融資期間22年。外構工事や駐車場増設、100万円ほど追加で掛かった。月家賃が60万円で月返済...

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2021/04/04

メンタルブロックの外し方。自殺者の遺書を見て思うこと。大事な...

...2棟目は、高利回りの築古木造アパートを融資期間10年で購入しました。この物件では本当に苦労しましたが、その分、自分に力がついたと思います。その後で、リーマンショックが起きました。すると、不動産価格...

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2021/03/18

2021年の融資が厳しい理由ととるべき不動産投資戦略

... 〇融資期間は残存耐用年数以内〇自己資金は最低でも1割、金融機関によっては2ー3割必要〇給与所得は加味せず、取得物件単体か不動産賃貸業全体でキャッシュフローがまわるかどうか等々最近、不動産投資を始...

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2021/02/15

相場観を養い、売り買いのセンスを磨く方法

...参照：融資期間を最長10年にする理由ー不動産屋の息子としてバブルを見た僕にできることー参照：2年で借入は減り、現金は劇的に増えた。借入をしている限り人生はどこかで自由でない借入残高 10,500万...

5,251

2021/01/08

都会のサラリーマン大家さんが不動産投資でお金持ちになる方法！...

... 都会は一棟物も利回りが低く、自己資金をかなり入れるか、融資期間をかなり長くしないと返済比率が高くなりリスクが上がります。しかし、都会の特徴としてプレイヤーが多いため、流動性が高く、次の買い手が見...

14,761

2020/12/05

「金融機関の種類は？それぞれの特徴は？」【初心者向け！不動産...

...ただし、融資期間が原則10年以内と短く、月々の返済額が多めになります。利回りが低く、返済後、赤字になりそうな物件に対しては、融資が出ない可能性があります。健美家編集部（協力：小田切隆）

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2020/11/16

「現金買いなら安心」の誤解。積算価格より収益還元価値よりも大...

...（ 3,750万円の借入に対して金利2.6％、融資期間25年、元金均等返済で当初の支払いが206,250円だった ）�B家賃設定が間違っていたとしても、半分の家賃で満室になれば借金の返済に困ることは...

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2020/10/12

新築アパートの最後1室が埋まらなかった理由と対策。3人の仲間...

...融資期間は耐用年数以内だそうで、木造なら22年です。金利は2％前後で、頭金割合は13〜18％くらいでした。土地分の自己資金を出せば通るイメージですね。（ 都市部では難しいかもしれませんが ）。中古...

8,251

2020/09/28

見かけではなく「本物の利益」の出る物件の選び方ー初心者のため...

...そして、融資期間と金利によって支払額が変わってきます。こちらも当然ですが、融資期間が長いほうが毎月の支払額が少なくなるし、金利は低いほうが支払額は少なくなります。また、これらの支払い額は元金均等・...

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2020/07/14

コロナ融資200万円を借入しました。不動産価格の読み合いで大...

...融資限度枠は6,000万円と書いてありましたので、とりあえず上限（ 6,000万円 ）を記入、融資期間は最長の15年（ 元金返済据え置き5年 ）と記載し、申込書と添付書類一式を揃え、管轄エリアであ...

11,091

2020/05/18

2020年度補正予算が成立 最大200万円の給付金、賃料支援...

...融資期間は10年間で、元本の返済は最大5年、先延ばしできる。都道府県によって仕組みが異なり、金融機関に利子分が支払われる方式と、利用する人がまず利子を支払い、後で返金される仕組みの二通りがある。経...

8,441

2020/05/10

私が取り組んできた投資物件のまとめ（2）-メガ・ギガ大家はこ...

...引ける・キャッシュフローが大きく取れる・修繕に多額の費用がかかる・建て替えや解体にも多額の費用がかかるRCの居住用物件は耐用年数が47年になっており、厳しい金融機関でも築17年までであれば融資期間...

11,603

2020/05/08

コロナショックでなぜ銀行は貸せなくなるのか？価格が下がる不動...

...また優良先でも、残存耐用年数超えの融資期間許容が難しくなったり、担保物件の評価や担保掛け目が厳しくなり、融資環境は厳しくなるかもしれません。リスクの大きいギリギリの融資を出しにくい時代になっていく...

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2020/05/07

私が15年間で取り組んできた投資物件のまとめ(1)-今までの...

...すればリスクはかなり低い・減価償却期間が短いので、キャッシュフローが大きく取れる・水回りのリノベーション等はコストがかかる・一部解体中に予想以上のダメージが発覚し予算が増える可能性がある・融資期間...

10,933

2020/04/24

賃料値下げ交渉ラッシュに対する僕のスタンス

...※詳しくは第22話「 融資期間を最長10年にする理由ー不動産屋の息子としてバブルを見た僕にできることー 」をお読みください。

33,655

2020/04/09

不動産は現在から将来にかけての長期運用。今だからこそ、家計の...

...その為には、どのエリアに、どれぐらいの規模の物件を、どのぐらいの融資期間で、または金利で借入するべきかなど、具体的な戦略が定まってくるはずだ。不動産事業は、運用期間が長いことが一般的である。ライフ...

2,370

2020/03/22

新築アパートの利回り。持たざる者が勝負するには田舎が有利

...融資額6,200万円融資期間25年金利1.85％毎月の返済は26万円程度なので返済比率は約40％です。（ シミュレーションしてみると全期間の利息の多さにびっくりします ）■ 持たざる者が勝負するの...

12,561

2019/12/31

買えない時期にどうするか？ 繰り上げ返済について考える。築8...

... 1億円の残債があり、残存融資期間が25年、金利が2％の時をシミュレーションしてみます。⇒返済額は年間約508万円。そのうち元本は約311万円、利息は197万円です。 【ケース1】2,000万円を...

8,965

2019/11/09

キャッシュフローから資産形成へのターニングポイント

...しかし、キャッシュフローは融資期間を長くすればいくらでも増やすことができるので、多くの場合は左のような構造になっているのです。このような状態は単に、「 キャッシュフローが出るから 」という理由だけ...

9,530

2019/10/11

【沖縄軍用地投資】地代は年々上がり、管理不要！県外富裕層にも...

...さらに、融資期間については、これまでの20年から35年へと延長。これらの見直しにり、より活用しやすい制度となっている。なお、金融機関から融資を受けられなかった等の理由での拠出金の払い戻しはできない...

9,078

2019/10/11

賃貸住宅マーケットの未来は悪くない！？麗澤大学国際研究所客員...

...一般の住宅ローンでも同じだが、繰り上げ返済しても融資期間を縮めずにそのままにし、繰り上げ返済しながらキャッシュフローを良くしていくことが大切だ。たしかに支払い総額は多少増えてしまうが、月々の支払い...

3,646

2019/09/27

家賃年収8千万、35才で卒サラして地元石川にUターンした白い...

...ただ、おっしゃるとおり、融資期間が短いと、お金はそれほど手元には残りません。でも、融資期間が短いと、返済がガンガン進むんです。それを実感したのは、初めて物件を売却したとき。売却したら、残債が減って...

10,434

2019/09/19

融資の現状。今後の不動産相場を左右する2つの「融資の基準項目...

...�A投資目的の賃貸用不動産向け融資について、融資期間に法定耐用年数を超える経済的耐用年数を適用する場合には適切な見積りが不可欠である中、経済的耐用年数等を証する書面を作成する外部専門家に対し、金庫職...

10,386

2019/09/02

「まさか！の全面公開」サラリーマン大家の法人決算書

...融資期間が30年であれば、その30倍は貸せることになります。つまり、438万円×30年＝1億2,000万円！！！ただ、一般的な中小企業向け長期融資基準としては10年が通常の融資可能年数です。中小企...

13,334

2019/08/05

築40年越えRC物件を買いました。今、新築よりリノベーション...

...ただ、以前は築古でも、信金さんなどが法定耐用年数を超えた融資期間でもOKしてくれましたが、最近は長期で出してくれる金融機関さんがかなり少なくなっています。今回の物件は正しくそれに当てはまり、築古で...

15,609

2019/07/26

不動産向け融資はバブル期以来の過熱！日銀が金融システムリポー...

...新規融資が減少しているにもかかわらず、融資残高が増加しているのは、融資期間が長期（10年・20年）のものが多いためである。一方、ヒートマップのその他の指標（「不動産業実物投資の対GDP比率」や「地...

3,499

2019/06/02

西武信用金庫に業務改善命令！融資資料改ざんの看過ほか不適切な...

...次に「投資目的の賃貸用不動産向け融資について、融資期間に法定耐用年数を超える経済的耐用年数を適用する場合には適切な見積りが不可欠である中、経済的耐用年数等を証する書面を作成する外部専門家に対し、金...

7,625

2019/05/26

1億円の借金が怖かったワタシ。3億の壁を超えて思う借金との付...

...この物件だと5年所有しても次に購入する人はこれ位の金額で、この融資期間で購入するだろうと考えてから、返済計画と残債金額の一番旨味があるタイミングで手放そうと考えるでしょう。もちろんそのタイミングで...

16,322

2019/05/13

「令和」時代到来！銀行融資はどうなる？「「1法人1物件スキー...

...（金融庁の考え方）「一部の金融機関では、中古物件を取得するための融資において経済耐用年数を基に融資期間を設定する中、築年数を考慮すると法定耐用年数を大幅に超過する融資期間となることを許容しているケ...

4,916

2019/05/13

容積率オーバーで融資がつかない！ ピンチを乗り越えて再建築不...

...日本政策金融公庫は融資期間は10年と短めですが、圧倒的低金利、フルローンも可能、担保設定が後日で良いなど、柔軟な融資に定評があります。利回り10％程度の物件を公庫10年で組むと、キャッシュフローは...

14,189

2019/04/22

金融庁が530の金融機関を調査。通帳など原本確認はわずか18...

...92%の銀行、89%の信金・信組が、全件で審査時に収支シミュレーションを実施と回答しているが、融資期間の一部のシミュレーションにとどまっているものもあり、精緻さにばらつきあった。一棟建（土地・建物...

5,044

2019/04/20

自己資金9,000万円！現役金融マン・新築フロンさんが新築ア...

...融資期間は25年で返済比率は50％以下です。華子 具体的には、どんな方法で買い進めてきたのでしょうか？新築フロンさん 一棟目は融資を引いて中型物件を購入、2棟目は現金で小型物件を購入、3棟目は2棟...

11,592

2019/02/27

買主は20代の高卒製造業。アパートを売却した今、やるべきこと...

...収益性としては、土地から仕入れて利回り10％以上を目指し、元金均等返済で返済比率が半分以下となるように融資期間を組みます。15年〜20年となるように組むことにより、耐用年数以内であり、元金もガンガ...

10,371

2019/01/26

誤解も多いが実は使える「火災」保険。大家さんのための、台風、...

...これまでは物件購入時などに勧められるままに融資期間と同じ年数の保険に加入、ずっとそのままという人が多かったはずだが、今後はそうはいかなくなるかもしれない。毎年のように見直しが必要となると、それなり...

3,174

2019/01/20

2018年に売却した一棟物件の成果。不動産再生事業の隠れた価...

...今回売却した関東地区物件は、築浅の状態で買った後、次の所有者が融資期間を20年以上で融資を引けるタイミングでの売却を計画していました。それが、ピタリとはまりました。■ 不動産再生事業成功、3つのセ...

7,972

2019/01/05

3カ月で5人が合計1億超の融資を受けて物件購入。築58年、再...

...融資期間は7〜15年で、金利は1〜3％とばらつきがある。また、再築不可の物件でも融資を受けている事例もある。入居営業より先に物件が決まったり、再生が必要な物件であったりだが、数人の高齢者の入居が確...

8,918

2019/01/03

税金を払わないで資産を継続的に増やすビジネスモデルはあるか？...

...当初は、1000万円借りて、150万円/年返済するのであるから、融資期間7.5年の融資と同じ返済額となる。借入れがある時はキャッシュフローがプラスであれば繰り上げ返済にまわすのでキャッシュフローは...

5,454

2018/11/07

スイス在住の友人訪問とヨーロッパの不動産投資事情

...「 物件の購入価格は売却時に返す 」という考え方が一般的なようで、融資期間の時間軸が日本の感覚と全く違う感じです。■ スイス国内の銀行口座を開設する方法ではどうやったら、スイス国内の銀行口座を開設...

7,883

2018/09/30

不正な手法で融資を受けた人たちの今後-成功するには正攻法しか...

...私に関しては「 融資を継続する 」とは言っていただけましたが、「 今後は耐用年数を厳しく見るので、融資期間については厳しくなる 」ということでした。最近の物件の値上がりによって、古くからやっている...

15,293

2018/08/25

地方不動産のうまい買い方-担保価値の源泉がポイントです！-

...融資期間が短いだけに、かなりの高利回りでなければ返済比率が上がってしまいます。つまり、大家側のアプローチとしては、2つが考えられるということになります。�@の金融機関に耐用年数の残った重量鉄骨造やR...

10,849

2018/07/02

たかが不動産、されど不動産。今年竣工した2棟の入居状況と最近...

...・買主の融資が安泰だと進めていた案件の融資が直前でコケた・新築用の土地を抱いていたが、想定のように上手く企画が乗らなかった・短期の融資期間で融資を引いて多くの土地を抱えていたが、別な良い土地が出て...

8,449

2018/06/27

忘れてはいけない！物件購入時の諸費用について。その種類と注意...

...融資期間分の火災保険に加入した場合は百万円単位の出費となることもある。この他に、賃料清算金、管理費清算金がある。これは諸費用として支払うのではなく、売買代金と一緒に清算する。物件引渡し日までの賃料...

4,002

2018/05/17

かぼちゃ事件を通じて感じたこと・考えたこと。私がオーナーなら...

...：474万総支払額： 1億4,224万円利子総額： 4,224万円◇金利1.5％のとき年間支払額：414万総支払額： 1億2,424万円利子総額： 2,424万円※いずれも融資金額1億円、融資期間...

11,403

2018/05/15