満室の不動産投資コラム・ニュース

原状回復が終わっても埋まらない部屋の共通点

皆さんこんにちは、満室研究所所長の山岡清利です。今日は、入居付けに強い原状回復 についてお話ししようと思います。 多くの大家さんが、退去後の入居付けに強い原状回復と空室対策のコストバランスに悩...

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2021/04/11

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【競売事例】都内まで30分、駅徒歩10分の6室全空アパート！...

...満室時の月額の収入は216,000円である。リフォームは、外壁塗装、部屋の壁紙交換などが必要であり、少し多めに2,000,000円とする。表面利回りは15.1%である｡満室時の賃料 月21.6万円...

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2021/04/11

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不動産投資を始めるのに遅すぎることはない

...その流れで言っても5階建ての2棟は恐らく3カ月後の6月末くらいでは満室になりそうです。■ ターゲット層が選ぶ間取りとリスク分散について一方で81戸の大型物件については、申し込みが計画の見込みよりも...

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2021/04/10

3LDK×18戸の大型物件。大規模修繕と空室リノベのビフォー...

...そして、シングル物件は正直供給過剰で、満室になる事があまりない感じです。シングル物件でいつも行っているようながっつりリノベは今回はできません。 ほどほどのリノベで費用対効果を考えながら行うという...

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2021/04/09

大家2年目に買った崖の上の4棟目から学んだこと

...1,800万円、1DK×8、満室、昭和55年築( 当時築29年 )、表面利回り15％、土地44坪。利回りの高い順で並べてトップ10以内で掲載されていました。立地は自宅から車で約10分、坪40万円前...

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2021/04/08

管理会社には旬がある。管理会社の動きをチェックしよう

...間もなく満室となった。それにしてもB社は素晴らしかった。毎年1〜3室の入退去があるが、退去すると繁忙期でなくてもおおむね1か月で次のご入居を決めてくれる。さすがだねえというと、「最優先でご案内させ...

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2021/04/04

新築アパートを建てた二人のサラリーマン大家。融資条件の違いは...

... しかも、新築が満室になったら、次も同じような案件に貸し出したいから、持ち込んで欲しいと頼まれている。条件が揃えば、毎年新築アパートを建て続けることが可能になる。 今小作氏の物件は、駅徒歩10分...

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2021/04/04

購入を検討したビルの現在。バリュー投資家の視点で不動産を買う...

...検討していたビルはJR山手線北部エリアに近い地下鉄出口目の前の物件で、1階にチェーン店の居酒屋、2階以上は小規模なオフィスや住居の複合タイプで管理時状態が良好な満室稼働収益ビルです。新耐震で利回り...

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2021/04/03

苦境に立たされる民泊。北海道の民泊の状況は？

...例えば、宿泊募集サイトに「バーベキューできます」などと書いたら、夏場はほぼ満室で稼働したそうだ。特に郊外型戸建てが好調だったようだ。 3つのキーワード今後の宿泊業の3つのキーワードはマイクロツーリ...

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2021/04/01

【後編】カギは地方ドミナントと自主管理。うえちんさんがアパートメーカー時代に学んだ満室経営の肝。

... ■ 満室の秘訣は賃貸営業マンの「 紹介したい物件ランキング 」の上位につけること華子 それなりの規模の室数をすべて自主管理されているのに、時間があるというのは驚きです。何かポイントがあるのでしょ...

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2021/03/29

【前編】6年で家賃年収4,500万円。アパートメーカー営業マ...

...3ヶ月で満室達成。■ 管理業務の経験を活かし、70室をすべて自主管理華子 1棟モノをすべて自主管理されているというのは珍しいですね。 うえちんさん 自分には管理業務を仕事にしていた経験もありますし...

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2021/03/29

家賃約5％UP、利回り2割〜3割増も可。建築家が建てる持続可...

... 社会貢献につながる安定性の高い事業者を 入居者に見据え、利回りを上げていく昨今では新築アパートを建てても、満室にするのに苦戦するケースもある。榎本氏が手掛ける賃貸住宅では、新築の賃貸住宅を建てた...

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2021/03/26

最近の空室対策への考え方。無知が100万円のロスを生んだ一棟...

...3月の時点で部屋が空いていて清掃済みであれば、内見時に申し込みも入りやすいのですが、3月末の退去もそれなりにありますので、なかなか全ての物件で満室になることはありません。所有物件での完全満室は、物...

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2021/03/25

「自主管理」か「管理委託」 本当におトクなのはどっち！？

...例えば、6万円・10戸のアパートを5％の料率で委託するなら、毎月の管理料は3万円（満室時・税別）、年間で36万円の支出だ。それ以外に上記の広告宣伝費12万円（年間解約率20%、2部屋を募集）などが...

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2021/03/24

新築後1年半空室だったテナント物件。築古再生が得意な私が新築...

...ようやく2021年の繁忙期に2室のテナントが決まり、満室になりました！ 今日はこの物件の客付けについて紹介しようと思います。竣工時のエントランス写真階段壁には様々な大きさのピクチャーフレームを取付...

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2021/03/23

目標キャッシュフローを達成して感じること。相続に備えて「再生...

...参照：ふかぽん×火の玉ガールの大家対談常に満室なわけではないので、あと1〜2軒、都内で戸建を買えると本当の意味で充分…という感じなのですが、「 これくらい欲しい 」と考えていた収入が見えてきて感じ...

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2021/03/22

妄想利回り240％の「無限城」、評価額の10分の1で購入でき...

...に全部妄想したw（ 違ったらごめんねwww ）そしてよく考えたら、ぼくちゃんこの話はまだコラムには書いてないけど、過去に人口500人しかいない陸の孤島に、築60年くらいの8室アパートを買ってお満室...

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2021/03/20

不動産投資6年目のサラリーマン大家体験談。目的は「安定した継...

...また、アパートはどちらも駅から10分以上離れているが、これまでどちらもほぼ満室稼働している。町田のほうは特に、長くても2ヶ月以上空室が続いたことはないという。主な入居者は、若手のサラリーマンや、寮...

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2021/03/20

メンタルブロックの外し方。自殺者の遺書を見て思うこと。大事な...

...それが満室になったら、次は2,000万円前後の物件を購入。その次は4,000万円という感じで、小さな成功体験を積み上げて成長しました。■ 「 愛情、友情、お金、時間、健康 」が豊かになる生き方お金...

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2021/03/18

東京だからって安泰ではない？ブラックホール物件に飲み込まれた...

...でも、満室の状態で売ったわけですよね。 【木村美穂さん】いや、満室じゃないときついなっていうので、満室になったタイミングで、やっぱり売りにだしました。 【火の玉】苦労したというのは、住んでいる方の...

3,983

2021/03/10

なぜ元不動産屋の私が、広告費アップによる入居促進よりも「原状...

今回のコラムでは、第三話 の入居者募集に引き続き、私が満室にするために力を入れていることとその理由についてご紹介させてください。 私が力を入れているのは、「 退去後の原状回復リフォーム 」です...

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2021/03/08

経年劣化・くたびれた部屋のマイナス点を隠す照明術

...今日は築古物件やヤニ汚れが酷い部屋など、内装が少々くたびれてきた部屋の満室化に役立つ照明の使い方のお話です。 購入した物件の内装が、「 何となく薄汚れているなぁ 」と思うことありませんか？ 壁紙...

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2021/03/07

超絶田舎の築20年・40室（全空）の重量鉄骨アパートを見に行...

...しかも、全部で40室もありますwww「 こんなの永久にお満室にならないだろw。無限に客付けしなきゃあかんでw。陸の孤島無限城やないかwww 」と思わず心の声が口からあふれちゃうくらいでしたwww3...

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2021/03/06

賃貸併用住宅を買った5人の収支。住宅を買ってお金が出ていく人...

...一部屋7万円で賃貸中（ 満室 ）で21万円の家賃収入が入る。売り出し価格は5,600万 ⇒ 5,200万になっていた。 この金額で出ていたのにはもちろん理由があった。まず、新しく見えた外見じゃが...

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2021/03/05

前を向いて進むしかない！客付けの苦労が大家を成長させる！！（...

... ■客付けの苦労が大家としての学びにつながった【火の玉】そしたらそのニコイチ、空いた後、どういう手を使って満室にしていくんですか? 【木村美穂さん】仕方がないから駅前の不動産屋さんを回るようになり...

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2021/03/03

息子の入院と身内に自由な人がいるメリット。不動産投資家にとっ...

...■ アパート進捗とテレビ出演の話 現在新築中のアパートですが、基礎が出来てきました！満室想定の家賃年収は約450万円と、日本の平均的なサラリーマンの年収ほどになります。今後もコツコツと増やして安定...

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2021/03/03

【前編】娘さんの病気を機に不動産投資を開始。ちえざぶさんが経...

...なんとか満室にできたときはホッとしましたね。今思い出しても、1年間の空室はとてもきつかったです。 華子 不動産投資はやめようとは思いませんでしたか？ ちえざぶさん それはなかったです。不動産投資の...

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2021/02/27

なぜ「地方高利回り」物件は失敗するのか？ 初心者不動産投資家...

...満室家賃が330万円で年間返済額が100万円弱なので、キャッシュフローもバッチリ。かなりストレスをかけても損することはまずないだろう。早速契約に向けて段取りをしていると、「残りの一部屋決まって満室...

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2021/02/25

【競売事例】約1000平米の広い土地を有する一棟アパート、床...

...満室時の月額の収入は290,000円である。表面利回りは18.2％である｡但し、この費用にリフォーム代等は含まれていない。満室時の賃料 月29万円である落札金額 18,600,000円 諸費用 5...

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2021/02/24

首都圏の数歩先を行く。1棟に住む、働く、集う等の多機能を集約...

...起業などへのハードルが格段に低くなるわけで、これが人気を呼び、誕生以来満室状態が続いている。リノベーションと聞くと建物を改装することと思う人が多いだろうが、「THE6」の場合、建物を変えた以上に使...

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2021/02/22

住宅ローンの常識を疑え！都内のお得(?)な賃貸併用住宅との出...

...3部屋ある賃貸部分は一部屋7万円で賃貸中（ 満室 ）で、購入するとセットで21万円の家賃収入が付いてくる。売り出し価格は5,600万⇒5,200万に下げられていた。この価格で35年・1％で融資を組...

6,550

2021/02/21

「より高く売却するには」【初心者向け！不動産投資の基礎講座】...

...�@空室を減らし、できれば満室にする物件の空室を減らし、できれば満室経営にしておくことが物件の魅力を高めるポイントの一つです。賃貸経営の収入は入居者からもらう家賃です。空室が多ければ、その分、収入が...

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2021/02/20

不動産投資成功への道、チラシ広告から透けて見えるモノ

...一棟収益物件では、月額賃料と満室稼働を想定しての年間収入と想定利回り情報が加わる。ただし、投資家が最も重要視する利回りについては、表面利回りで表示されている。広告規約上、表面利回りで良いとされてい...

2,787

2021/02/16

9室全室にゴルフシュミレーター、ボルダリングウォールなど異な...

...賃料と物件のほど良いバランスが満室に繋がる住宅性能表示制度で耐震性能が最大の3になっているなど、建物自体も高性能に作られている。住戸内で仕事をする人が増えるこれからを考えると、これからの住宅は性能...

2,380

2021/02/15

全ての苦労が糧になる！ 満室目指して「誰でも入居OK」を選んだ新米大家（昔の私）の挑戦

...「 誰でも入居OK 」の作戦はある意味、功を奏し、満室になった時もありました。しかし、ストレスばかりで、まったくハッピーではありませんでした(T . T)。空室も苦しい、でも、トラブルだらけの満室...

5,241

2021/02/14

満室経営のための物件掲示板の使い方

...それでも満室経営を維持していくには、ピンチをチャンスに活かす気持ちと工夫が重要です。 ちなみに、本事案は私の方からオーナーへ巡回報告書で指摘した所、オーナーから管理会社に撤去要請をしたようで、数日...

3,588

2021/02/13

【新連載】家賃年収3300万円。サラリーマン大家は「破綻しな...

...12年間、物件をゆっくり購入し続けた結果、満室時家賃収入は3,000万オーバー。（ 満室になったことはほとんどないけど・・・ ）。返済比率は25％を切るほどになり、脱出したワシを、サラリーマン生活...

11,041

2021/02/11

空室率75％のピンチから満室経営に！70万円の看板リニューアルが効果絶大！他社看板設置で収益UPも！

...看板をリニューアルしたことで2階以上も満室になった例や、空きスペースに他社の看板を設置することで、プラスの収益を出すこともできる。教えてくれたのは、大阪と東京を中心に、看板や外観デザインなどのプロ...

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2021/02/07

セミリタイアから2年7カ月の現状。知識と行動で生きることがラ...

...ワタクシは現在満室であり、退去予告も来ていないのですが、退去があった場合は迅速に対応したいと思います。■ セミリタイアして2年7カ月の現状さて、サラリーマンを卒業して2年7ヶ月が過ぎました。「 ど...

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2021/02/04

猫好きには「たまらにゃい！」猫と一緒に暮らす為の大人気賃貸ア...

...完成1ヶ月前には満室になったのもうなずける。このネコフィーノは札幌市の地下鉄東西線宮の沢駅から徒歩9分に立つ木造3階建て12世帯の賃貸である。周辺家賃が1LDKが6万円前後、2LDKが8万円前後の...

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2021/02/04

ボロ戸建にはGIVEの精神でチームで向きあってみる（第2話）

...それを満室にすれば300万になるんですかね？4の4になったら。 【ベア】はい。このペースでやっていけば、年間ちょっとずつ増えていくというのもありますし。どんなに長くても5年くらいで会社を・・・毎月...

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2021/02/03

5,000万円の戸建てを現金客に奪われる時代の背景にあるもの...

...廉価で満室稼働に役立つ設備投資を今後も進めながら、私は東京の副都心部で物件を更にリサーチしていこうと考えています。株価に関しては、私はバイロン・ウィーンと同意見で、直近での調整を予測しています。年...

5,751

2021/02/02

会社員をしながら自主管理をするコツ。賃貸併用住宅新築で住居費...

...自分の物件はちょっと凝った設備を入れるなど、差別化になるような工夫をしたおかげで、満室が続いています。 ■ 不動産投資の経験が、会社員の立場も変えてくれた華子 不動産投資をして良かったこと、悪かっ...

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2021/01/30

2年も買えなかった理由。一棟目を買えた要因は不安を数値化する...

... ・築23年（当時）・RC10室（テナント3室＋住居7室）・某駅徒歩4分・1億2千万円・満室時利回り10.6％・現況利回り 8.1%・3つのテナントが家賃の約50％を占め、うち2つが空室（＝家賃ベ...

7,440

2021/01/26

学生の多い街には懸念も！2021年の賃貸市場は地域差拡大？負...

...ひとつは満室で稼働している物件。ふたつ目は現在、募集をしている物件。これは不動産会社に仲介を依頼している物件で、REINS（レインズ）に掲載される物件でもあり、私たちはこれらの物件を対象として集計...

3,670

2021/01/25

新型コロナ渦における赤井流の今年の戦略ー利益が増やせないなら...

...昨年、私の物件はハワイと横浜の民泊は大きなダメージを受けましたが、その他のアパートマンションは今のところほぼ満室で推移しています。しかし、今年は徐々にこの経済低迷の影響を受けてくると考えています。...

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2021/01/19

コロナの影響なし！子育てママが実感した堅実な投資は？ 戸建、...

...「新潟には土地勘がなかったのですが、信頼していた業者さんからの紹介であったのと、利回り11.71％で、満室だったことが決め手で購入しました」新潟県柏崎市の1棟アパート。2490万円で購入。満室で利...

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2021/01/15

レッドオーシャン地域での満室戦略。家賃2万円の3棟目物件。一棟50万円の塗装会社に依頼した結果

...1棟目のサブリース付き新築アパート（ 1Kロフト×8 )と2棟目の築古アパート（ 1K×6 )が満室になって1カ月もすると、次の物件が欲しくなりました。この満室になると次を欲しがるクセは、10年以...

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2021/01/14

【新連載】年間CFたった200万円で専業に！？家族4人の40...

...基本的に築年数が古いものや管理が行き届かず空室率が高い物件を購入し、再生の上、満室にすることで長期保有するというスタイルです。介護で突然、給与収入を失っても融資を受けられたのは、法人決算書を良好に...

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2021/01/12

長期安定稼働を目指すなら、やっぱり新築？？（第2話）

...綺麗になって満室稼動中の物件を入れて。場所も良く、部屋の環境もいいと。 【未帆】部屋もすごいいい感じです。その物件は、Wi-Fi付き自販機を入れようとしたんですけど、Wi-Fi付き自販機の業者さん...

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2021/01/06