健美家ラヴァーズの皆さま、ごきげんよう！
大家兼不動産屋しゃちょーのよしゆきでっす！(*´▽｀*)
もう9月なのに本当に暑い！そんな毎日ですが、いかがお過ごしでしょうか？さてさて、今回のコラムは何を書きましょうか？と考えていたところ、ちょうどお友達の大家さんからチロリーンとメッセージ入りました。
「よしゆきさん、今週末に民泊系の人たちと焼肉行きますけど、どうですか？」
オーそれはタイムリー！と、いう事で今回は焼肉に関して書かせて頂こうかと思います！( ﾟДﾟ)ｺﾉﾖﾃﾞｲﾁﾊﾞﾝｽｷ?
■都内で展開していた民泊から撤退した理由
えー、過去にも口酸っぱく書かせて頂きましたが、今後の賃貸にはソフトの拡充、ハイブリッド化が必要なのは間違いありません。そんな中、やっぱり避けて通れないのが、
「賃貸業にいかにして宿泊を織り交ぜるのか？」
というところだと思います。
私だってモチロン、出来れば手間なしブライト（古っ！分からない子はググってね?）な賃貸業が理想です。しかし、なんでもやりたがりの性分なもので、実は今をさかのぼる事7年前の2015年くらいには、都内で15物件ほどの民泊を運営・管理しておりました。
当時は2020年のオリンピックを控え、「おい！オリンピックすること決まったけど、宿が足りなくね！？」というハナシがぼちぼちと出始めた頃。宿泊のマッチングサイトで有名な「Airbnb」も脚光を浴び始めていました。
※2015年当時のAirbnbのトップページ 懐ぅ！当時は確か渋谷に日本法人がありましたね
そして、「Airbnb」のシステムや宿泊の提供の仕方が口伝で伝わりだすと、全国各地の空室に悩む大家さんたちが、「空室に旅行客を迎えるのはどうだろうか？」と考えるようになりました。というか、その口伝のスピーカーの役割を私が担っていたのですがw
当時は住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）の施行前で、旅館業法外で宿泊料を頂戴してお客様を泊める事が出来たのは「特区内」のみ（農泊に関してはうろ覚えですがタブン違法）。日本全国ほとんどのエリアで行われている「民泊」はぶっちゃけ違法だったという事になります・・・（汗
※特区初期の頃の「特区法13条旅館業法適用除外」の表 関西圏は早くから積極的でしたね。
結局、東京都で手を挙げたのは大田区のみとなりました・・・。
その後、民泊新法が新設され「180日規制」や行政区による「上乗せ条例」が山盛りになったのを見て、「・・・こりゃ～儲からねぇな・・・(;´Д｀)」と感じた私はスッパリと足を洗ったのです。
■民泊を考える前に知っておきたいこと
さて、いつも通りに長い前置きはさて置き（あっ自覚あるんだ）、昨今また盛り上がりを見せてきた「民泊」ですが、そもそも東京都内ですとかなりの行政区で独自の上乗せ条例があることから、「めっちゃ儲かるわ～」という感覚はちょっと薄いかなぁと思っております。
民泊の儲けの計算式としては、最低限、次のレベルが求められると思っております。
年間賃料の3倍の売り上げを180日で上げること！
何故3倍なのかと言えば、民泊は経費がカナリ掛かりますので、それくらい儲からないと「民泊のリスクに負ける」ことになるからです。
例えば10万円で貸している部屋があったとして、年間120万円の家賃収入ですから、その3倍の360万円を180日で叩き出すことが可能かどうか？つまり、1泊￥20，000円以上を産み出す経営的な工夫が出来るかどうか？これが重要になってきます。
■賃貸業のスパイスとして宿泊を使う
さて、具体的にどのように「賃貸業のスパイスとして宿泊を使うのか」を考えてみたいと思うのですが、その前に大前提として、「自分の持っている不動産がどこにあるのか？」を知らなければなりません。
住所や番地ではなく（当たり前）、用途地域のハナシです。
買う時にはめっちゃ重要視するクセに、いざ運用してみるとコロッと忘れちゃう人が多いことで有名な「用途地域」ですが（ホント！？）、不動産賃貸業の有段者は必ずと言って良いほど、自分の所有物件の用途地域を「ビシッ」と覚えております。
なぜならば民泊に限らず、用途地域の違いが不動産の良し悪しに重要な影響を与えると言っても過言ではないからです。
そんな重要な用途地域ですが、意外と調べ方を知らない人も多いですのでココで少しご紹介をします！
まずは誰でも簡単に出来るのが「役所できく」ことです。「都市計画を調べたいのですが」と聞けば担当部署を教えてくれますので、そちらで当該地の住所を伝え、用途地域などを教えてもらいます。
東京都23区に関しては、それぞれの区でかなり詳細なデータ、例えば「文教地区」などの民泊・宿泊には致命的なエリア(笑)なのかどうかが記載されている「都市計画図」をインターネットで閲覧することが可能です。
例：あだち地図情報提供サービス⇒https://www.sonicweb-asp.jp/adachi/
東京都に限らず、地方の都市部でもこのようなサービスが提供開始されていると思いますが（知らんけど）、それ以外の地域でザックリと用途地域を調べるには「用途地域マップ」というサイトに掲載されたモノを確認するのでも良いと思います。
用途地域マップ⇒https://cityzone.mapexpert.net/
ただし、こちらのサイトは微妙な用途境などの判定がしづらく、あくまでも用途地域だけをザックリと知る事が出来るくらいです。（心配な人は役所で確認を！）
さて、ご自分の物件の用途地域を知った上で、お伝えしたい事があります。
まず、下記の用途地域内にある物件は、宿泊業は営む事が出来ません！
残念っ！
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
工業地域
工業専用地域
ざっと見て頂ければ分かるかと思いますが「●●専用」と書かれている地域はあくまでも「専用」ですので宿泊業は営めないのです！
しかぁぁぁしっ！
それでも諦められない方には朗報があります！
そうです！それこそが！民泊様なのです！
民泊様（住宅宿泊事業法な）での民泊であるならば、なんと「工業専用地域を除く」全ての地域において宿泊業が不可能ではなくなります！！！！！（遠回しな表現乙）
・・・
・・・
ちょっとまてっ！！
まだ安心するな！！！バカ野郎！！！！！（テンションの上げ下げヤベェヤツ）
ココで登場するのが各行政区による「上乗せ条例」です。
まず、民泊であるので、年間180日しか宿泊業として空間を貸す事は出来ません！
それにプラスして、例えば東京都足立区では・・・
※足立区HPより抜粋
つまり足立区では、
①住居専用地域においては金曜日の午後から月曜日の午前中までの貸し出しに限り
②12月31日午後から翌1月3日の午前中までは貸すことが出来ない
という上乗せ条例が課せられるのです・・・(;´Д｀)
週末の3日間のみでチェックアウトですと、連泊のお客様が借りるのを躊躇しますし、年末年始は宿泊における超絶繁忙期でもあります。ですので、足立区で民泊をやる際には住専を除く地域で検討しなければならない、という事になります。
■今後、よしゆきは再び宿泊業にチャレンジするのか！？
以上、長いこと民泊と宿泊に関して書かせて頂きましたが、んで、結局のところオマエはどうなのよ？という疑問を持たれた方もいるでしょう。結論。
よしゆき、また民泊やるんだってよ！（結局やるんかい）
私は比較的ビビリですので宿泊に全てベットすることはありませんが、民泊や宿泊事業は賃貸との親和性が非常に良いので、あくまで「賃貸業のスパイス」として絡めていく事を考えております。
商業地における賃貸物件で民泊をしたり、きちんと旅館業を取得して宿泊業を営んだりすることはモチロン検討しますが、単に「民泊をやりたい人に高値で物件を貸す」という事も一つの候補としてあります（悪）
いや、実はコレが手間なしブライト（本日二度目）で本当におススメの方法なのですが、いま「転借しての民泊」が以前にも増してブームになっており、日々弊社にも「転借で民泊って出来ませんかね！？」の相談がメチャメチャ来ております（汗）
前回のブームの時には学生あがりの社会的ルールも知らないような連中が「儲かりそう」ってイメージ先行でヤンチャに運営しておりましたので、そこかしこで訴訟が起こっておりましたが(笑)、今回は違います。
コロナ明けの民泊ブームはキチンとした社会人が真面目に勉強したうえでカモになっておりま・・・もとい、参入している感がありますので、そのような皆様に「実際の賃料×1．2～1．3倍」で貸して差し上げるのも手かと思っております。
つまり、我々賃貸事業者にとっての今後のインバウンド需要は、「自らが経営して宿泊業や民泊も出来るし、それらを営みたい層に通常より高値で物件を貸す事ができる」という絶好のチャンスなのです。
今後、日本は引き続き、「観光立国化」を官民挙げて推進していきます。その流れに対して、我々賃貸事業者は非常に有利な立ち位置であることは間違いありませんのでシッカリとこの流れを掴み、賃貸業に絡める極上のスパイスとして美味く利用して参りましょう！(*´▽｀*)ｳﾏｲｺﾄｲｳ
