だいぶ秋めいてきた今日この頃ではありますが、如何お過ごしでしょうか？
全国100万人の不動産マダムの皆さま、こんにちは！（不動産マダムて）
アナタのシモベ、赤鬼しゃちょーのよしゆきです(*´▽｀*)ｷﾗｰﾝ（テンション寒っ）
さて、最近の私はと言えば、相変わらず宅建業のお仕事で無駄に走り回って居たり（サッカーで言うところのオフ・ザ・ボールっすよ！ははははは・・・(;´Д｀)）
お友達の不動産投経営者の皆さまと食事したり麻雀やったりと秋の夜長を楽しんでおります！
そう言えば、先日はお友達のマッツンとGOさんの健美家新企画
「強くてニューゲーム！」
の記念すべき第一号試験体wに選ばれまして色々と三人で今までの投資に関しまして話をしました。
⇒https://www.kenbiya.com/ar/cl/ma50/1.html
※強くてニューゲームより転載。てか、マッツンの目線(笑)
タマにこうやって過去を振り返ってみると、オレも血反吐を吐きながらも(笑)、良くやって来たなぁ～とシミジミ感じる事が出来まして、私にとっても非常に良い機会になりましたね。
何事もそうですが、時々今までの自分の軌跡を振り返る行為はとても大切で、ともすれば近視眼的になっていた自分の思いとか姿勢とかをリセットし、いま一度リスタートするための起爆剤にする事ができます。
ナニはともあれ、是非コチラのコラムもお読み頂けると幸いです！(^^) 本家のコラムよりも良い事言ってるかも！（ダメだろそれ）
■何となくだけど、都内の家賃あがってねぇ？
さて、最近、大家仲間との交流中に良く出る話題の総括をしますと、「より鮮明な二極化」が顕著なような気がしております。
私のお仲間は一都三県を主戦場にしている人が多いのですが、埼玉、千葉、神奈川は慢性的に賃貸経営するに難しいエリアが存在しており、というか、賃貸経営が容易であるエリアが（東京に比べて）限られています。
地元の土地勘の無い初心者の方がエリアの選定もせずに、
「お！新築で今日び8％！？安くね？？？」(*´▽｀*)
と飛びついてしまうとヤケドをする事になります。
都内であればヨホドヘンピなエリアでない限り難しい事はないのですが、利回りが取れず、税金を払ったら「ダレの為の賃貸経営なん？」という、いわゆる「ゆでカエル」という状況になりやすいのが懸念点です（本当のカエル化？）。
しかし、そんな都内で賃貸経営を行う人たちの間で、
「・・・賃料相場上がってるよね？」(-_-;)
という報告が「多く聞かれる」ようにもなってきました。
今までは、ちょっと長めのスパンで、「気づいたら家賃あがってた」という感覚でしたが、この1年の都内家賃は明らかに上がっており、私が不動産賃貸市場に参入してから初めて、「ああ、家賃上がってるなぁ」とシッカリと感じ取れる相場になっているように思います。
■ちょっと安すぎたかぁ～！(;´Д｀) 最近の失敗事例・・・
私自身の実例を紹介します。ここ最近の私の投資物件は、ホボ全て自宅徒歩圏であり、今回のエピソードの舞台もそんな「地元」の旗艦物件での実例です。
そんな地元物件の一つ、駅徒歩10分のバス通りに面した5階建てRC物件で、退去がありました。最上階です。数年住んで更新をしたばかりの男性のご入居者様でしたが、結婚を機に奥様と同居するということで、単身25㎡のウチの物件は卒業されることになりました。
「場所が良かったのと眺めが良いので気に入ってたのですが・・・」
退去時にこのようなお褒めの言葉を頂けるのはたいへん大家冥利に尽きましたが、この時期（9月末）の退去は大変頭の痛いトコロ・・・(;´Д｀)
泣きながらお祝いを渡し（寿退去の際は必ず渡しております）退去立ち合いを行いました。
※日当たり良好見晴らし最高！スカイツリーも見える最高のロケーション！（自画自賛乙）
退去立会時間は午後3時からでした。そしてこの時点ですでに、午後4時からの内見1件、5時からの内見1件が決まっており、翌日分まで入れると合計3件の内見予約が入っていたのです！
第二繁忙期の終わったストーブリーグともいうべきこの時期に、なぜこんな内見ラッシュ？(-_-;)
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驚いた理由は他にもありました。今回、家賃を上げての募集だったのです。
時を戻すこと、およそ1か月前。旗艦物件最上階に退去予告を頂いた私は、すぐに家賃の見直しをかけました！
家賃の見直しに使うのは私のコラムでお馴染みのw「ホームズ」の「見える賃貸経営」です！
⇒https://toushi.homes.co.jp/owner/
こちらから「物件調査」という項をクリックすると、周辺相場を平米数や築年数などから目視する事ができるのです。
コレラのデータから推察出来る私の物件の今回の募集条件は、
アッパーで￥90，000！
という感じでした。
しかぁぁぁぁぁしっ！！！！！( ﾟДﾟ)
相場家賃なんかで募集を掛けるホド私は人間が出来てません！！！！！（そこっ！？）。現状でも￥90，000円以上の家賃をもらっておりますので、家賃を下げて募集する道理は全くない！
そこでチャレンジの意味も込めて、現在のお家賃から更に5％程度ほどの値上げを試みてみる事にしました。
現在の家賃の5％の値上げ ＝ 10万円オーバーの家賃
都内とはいえ北の方、バス通り沿いのRC物件最上階とはいえ、25平米です。正直このエリアのアッパー家賃を10％ほど上回る事になります。しかし、人生はチャレンジの連続ですから、いいのです(笑)
全然当たりがなければ、春の繁忙期前に下げりゃ～いいかぁ～！(*´▽｀*)
くらいの気持ちで上げてみたのですが・・・
マサカ！の引きがアリ過ぎ状態に！(-_-;)
そうです・・・。
私はプロのくせに、お恥ずかしながらの値付け間違いをしたのです・・・。
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結果、当日の内見者二名様から二名様共に即決でお申し込みを頂き、翌日の内見はお断り。二名のウチからじっくりと審査を掛けさせて頂き、結局一番手の方のお申し込みを受けさせて頂くことにしたのでした。
もちろん、都内でも全てのエリアでこのような状況にあるとは言い切れません。しかし、この時期に「値上げしてもソッコーで埋まる」のなら、超絶繁忙期である1～3月にはモット大きく家賃値上げをする事もできる！
・・・かも知れません（急に弱気な）
■たまたま高い家賃で決まった、というわけではない！？
今回のこの私の「値付け間違い騒動」ですが、たまたまタイミング良く？決まったんじゃないの？という声もあるかもしれません。
しかし、そんなこたぁ～ないのです！
例えば、以下の「東京カンテイ」のサイトをご参照ください。
⇒https://www.kantei.ne.jp/report/rent/
これは不動産のデータ収集分析会社として世に名高い「東京カンテイ」社の無料で公開している市況なのですが、こちらにも「コロナ後はハッキリと家賃は値上がり傾向」的な事が記載されております。
カンテイ社の太鼓判もあるように、間違いなく都内の賃料相場は上がり基調なのですが、とは言え売り物の投資物件は空前の高騰を見せているのです（汗）。念のため、注意を書き加えておきますが、
「社長！ご存知ですか！？都内の家賃は上がり基調ですので、今が投資物件のカイドキなんですよっ！！」(*´▽｀*)
なんていう甘い言葉を鵜呑みにして、表面利回りウン％の絶対儲からないだろっていう投資分譲マンションとかに飛びつかないようにしてくださいね～！(笑)
我々は投資家ですので、今回紹介したようなサイトに記載のデータを有効に活用し、冷静な判断で適正な家賃を頂いて参りましょう！！（お前が言うな）
