RCの不動産投資コラム・ニュース

（第3話）完全には造りきらない？時と共に進化していく空間づく...

... 【ウメ男】RCの大きいなんか…。 【進藤】ああ、そうそう。公舎。国が持ってる…国土交通省の寮かなんか。 【ウメ男】ああ、寮なんですね、あれ。 【進藤】コンペというか…。 【ウメ男】入札で取って。...

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2020/08/11

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コロナ禍で「勤務地」に囚われない居住地選択は浸透するか？〜賃...

...1都3県マンション系（S造、RC造、SRC造）空室率TVI（TAS賃貸住宅市場レポートより）在宅勤務・テレワークが浸透すれば、居住地選択は大きく変化するさらに長期で考えたらどうだろうか。緊急事態宣...

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2020/08/08

夜逃げられ記録20人！ 防人Rさんが泣いた留学生と大口テナン...

...その他、鍵交換、ドア交換などをほとんど一人でしたのは、ツライ思い出でしかありませんwww■ 利回り20％が狙える中古RC物件を購入さて、大きな失敗をしたのは投資を始めて5〜6年目のことでした。その...

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2020/08/04

騒音クレームを防げ！ 洗濯機のガガガ音低減＆原状回復費削減に...

...この振動パッドを使えば振動が建物躯体に伝わる事を軽減してくれますので、木造や軽量鉄骨はもちろん、RC物件でも床スラブCF直貼りなどの工法物件の騒音対策として効果があります。せっかく入居してくださっ...

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2020/08/02

大家がDIYをする上で大切な3つのこと。不動産を通じて夢を叶...

...物件は高松市在住の片山哲也オーナーが最近購入した、築56年のRC二階建てのレトロな全空アパート（ 前回のコラムにも登場 ）だ。参照：初めての不動産投資で高齢者向きアパートを選んだオーナーとDIY内...

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2020/07/31

銀行の頭取も唸るほどの不動産投資家「メガ大家さん」が買った最...

...まずは沖縄で、土地を現金で購入して地主になり、建築費の融資を受けて、1LDKが9戸入るRC1棟収益物件を建てた。1棟目と並行して、2棟目の収益物件も探していた。「当時、仕事が絶好調で、歩合給で収入...

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2020/07/30

資産20億超。軍用地も保有する「メガ大家さん」が買った最初の...

...1LDKが9室入るRC造の1棟アパートを土地1000万円、建築費5800万円で新築した。建物の建築費の融資を受けるには1割ぐらいは自己資金を出すように銀行から言われるだろうと予測し、勤務先のアパー...

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2020/07/29

税引前利益と税引後利益とキャッシュフローを完全に理解するー初...

...新築では減価償却期間が長く( 建物部分RC47年、鉄骨34年、木造22年、付帯設備部分それぞれ15年 )、長期にわたって少しずつ償却していくので、償却期間の間、税引前利益は大きく変化しません。以前...

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2020/07/28

35才、開始8年でセミリタイアした同級生。吉川流新築アパート...

...⇒利回り35％の築古RC物件を購入後、発覚した赤水トラブル！⇒700万円の修繕費がない！入居募集も工事もできない苦境をどう脱する？27才からスタートして8年で卒業できる状態までになりました。名前の...

8,028

2020/07/27

築45年RCの工事完了。大規模リノベーション工事の注意点とポイント。

...さて、昨年取得した築古RC1棟物件を覚えておられますでしょうか？⇒築40年越えRC物件を買いました。今、新築よりリノベーションを選ぶ理由この物件、昨年8月に取得し、入居者がいるまま工事を進めようと...

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2020/07/23

(最終話)トラップだらけの不動産投資業界、自分の能力の範囲内...

...あ、でも私の物件まだ小さいからいいですけど、大きい、1棟もののRCとかやっていらっしゃる方は屋上防水とかね。 1回やったら何百万とか下手すりゃ1千万くらいですからね。 【川村さん】 あと水のシス...

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2020/07/17

見かけではなく「本物の利益」の出る物件の選び方ー初心者のため...

...さらに、家賃収入のうち都心部の木造のアパートで家賃の5％くらい、地方のRCでは家賃の10％くらいは固定資産税を納めなくてはなりません。また、空室になれば、家賃収入が一定期間なくなり、入居付けのため...

7,538

2020/07/14

自殺したサラリーマン大家からのLINE。「大家のプーさん」が...

...それは、以前に中古RC物件の購入相談を受けたサラリーマン大家さんが自殺したという内容でした。その大家さんはなぜ悲劇的な結末を迎えてしまったのか？ プーさんが見た不動産業界の負の部分、そして初心者が...

15,205

2020/07/10

私の投資手法とその理由。歴史から読みとく「お金、不動産、土地...

...■ 紙幣減価に備えつつ、今の資産拡大も図る方法私が2003年に購入したJR山手線ターミナル駅徒歩圏のRC一棟マンションは、その隣地をリーマンショック後に買い増した事で70坪に増加しつつ利回りも購入...

4,887

2020/07/07

900万円が300万円に！？中古物件にオートロックを後付けす...

...何度かコラムでも紹介した元市営住宅だった所有物件は、田舎町では珍しい中層階物件です（ RC9階建て ）。市内にこれぐらい背の高い物件は分譲物件しか見当たらないので、賃貸物件としてはかなりの稀少性が...

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2020/07/06

初めての不動産投資で高齢者向きアパートを選んだオーナーとDI...

...もとは病院の寮だった建物で、当初はメゾネットタイプ5部屋のRC2階建て。その後改築により、1DK8室とメゾネットタイプ1室になった。1階の1DK4室に高齢者、2階の1DK4室に社会人、メゾネットに...

3,979

2020/07/03

雇用促進住宅をリノベーション。10万戸の賃貸住宅オーナー「ビ...

... ■ビレッジハウス東月寒見学ビレッジハウス東月寒（昭和53年築）の外観写真RC5階建（EV無し）4棟160戸昭和53年築の物件ながらも地下鉄駅至近の物件で、VH移行時の入居率は約70％ほど。元々入...

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2020/07/02

古臭いユニットバスが一新！デザイン＆コスパ良しの最強リノベー...

...この物件は築30年くらいのRC一棟マンションです。通常は築30年前後なら室内側の給水管に鉄管を使用していることは稀です。それなのに、なぜかこの物件は一部給水に鉄管が使用されていました。こればかりは...

12,971

2020/06/25

買い時を待つな。コロナ後も不動産価格は下がらないと思う理由

...RCだけでなく、鉄骨造でも売れたし、築25年くらいまでなら、あまり状態のよくないものまで高く売れた。あのタイミングで中途半端な物件を処分した人も多いと思う。そうですね。振り返ると、2018年の暮れ...

7,413

2020/06/17

気付けば100億円。ある規模を超えると拡大がラクになる

...その後は中古の1棟物を買い進めて、リーマンショックの後に土地や工事費が安くなったタイミングで、大型の新築RCマンションを建てる事業へとシフトしました。参照：ゼロから5億円！ スーパーカーを愛する佐...

7,998

2020/06/16

ぺんたの法人の収益構造 〜インカムゲインとキャピタルゲイン〜

...物件に担保力がなければ貸して頂けないので資産価値のある物件、これは地価の安い地方においては建物の資産価値がある物件になりますので必然的に法定耐用年数の残っているRC造や重量鉄骨造に狙いを定めること...

7,392

2020/06/08

日本郵政が不動産を強化！コロナ後の経済と賃貸市場に好影響を期...

...地上12階建で、S造（一部SRC造）。延床面積が約7900平方メートルで、敷地面積は約960平方メートルだ。「ほぼ、オフィス向けになる」（関係者）という。また、同時に発表された案件が、2022年9...

5,665

2020/05/15

普通賃貸⇔レンタルルームと柔軟に変容 需要の変化に即応し、コ...

...理由は、駅から徒歩5分と立地は良いものの、築40年のRCビルでは普通賃貸が決まりづらくなってきたからだ。20�u〜40�uの各レンタルルームは、たこ焼きパーティーや会議室、料理教室、エステなど幅広い用...

2,039

2020/05/13

築古物件で利回り30％以上！ 高収益の地方不動産投資を成功さ...

...今回紹介するのは保険関係の仕事の傍ら2018年から不動産投資を始めわずか1年程で、戸建2つ、木造アパート2棟、RC造のマンション1棟を買ったいたずらピーナッツさん。自然豊かで大手企業の製造拠点も多...

6,217

2020/05/09

私が取り組んできた投資物件のまとめ（2）-メガ・ギガ大家はこ...

...■ 一棟RC物件のメリットは長期融資が引けることさて今回は、RC一棟物件を購入する上で参考になりそうなことをまとめてみました。1、中古RC一棟物件RCの中古物件は2007年に1棟購入しその後、売却...

9,816

2020/05/08

零細自営業者の融資戦略。RC3棟を購入して家賃年収2200万円になったバイカー大家さん【前編】

...2018年4月に不動産投資を始め、今は3棟60室の中古RCマンションと築古戸建て2棟を所有しています。昭和53年生まれの42才。家賃年収は約2,200万円です。バイカー大家さんが経営するお店華子 ...

8,598

2020/04/27

私が15年間で取り組んできた投資物件のまとめ(1)-今までの...

...2015年がRC物件で、それ以外はすべて木造です。これらはすべて現在も所有しています。利回りは一番高いので13％。これはリーマンショックの時に、危なかった建売業者さんから「 1週間で決済できる人い...

9,354

2020/04/24

国交省の原状復帰ガイドライン、そんなバカな！という2つのポイ...

...たとえばRC造建物の法定耐用年数は歴史的に次のように変遷してきました。（ 出典：和田晃輔税理士事務所ブログより ）為政者の政策意図によって「 法定 」耐用年数がどんどん短くなっていく様子がよくわか...

7,416

2020/04/06

3万円台の家賃が7万円前後に。仙台市・五橋の築55年超のRC3棟をフルリノベ

...RC造、3階建てが3棟建っており、1965年に奥の二棟、翌年に公道寄りの一棟が建設された。築年でいえば55年超ということになる。同じアングルでかつての現場の状況。かなり荒れた雰囲気に見えているかつ...

5,313

2020/04/06

2億超の不動産融資。銀行員の目の色が変わったプレゼン法とは！...

...今振り返ると、不動産投資を始めた2006〜08年頃は、ノンリコースローンやオーバーローンが可能な物件を紹介するサイトや業者がいて、恵まれていた時代でした」 3棟目は長崎で、木造1棟を その後はRC...

5,047

2020/03/31

初回の物件購入で家賃年収3600万！ 29棟282戸購入の「...

...バス停から徒歩5分のバス圏で、築15年の1棟RC造で2LDK×26戸。同じ構造のものが3棟並んで建っていた。「地元の人がスルーするようなバス圏の物件でした。建築当時は3棟とも投資用区分マンションと...

6,499

2020/03/30

「ひつじ」と暮らせる賃貸住宅など5棟56室、 東海地方で約9...

... 新しい支店長に交代 9000万円のRCビルなど2棟、手に入れる空室率の高い1棟アパートを高稼働にしたことで、信用金庫から高く評価された。そんな中、信用金庫の支店長が変わり、新支店長が、不動産会社...

3,395

2020/03/25

築50年のRCを高齢者向きにDIYでリフォーム。孤独死防止に効く防犯カメラ（＝見守りシステム）に期待

...物件は香川県屋島にある築50年RC2階建て、1K8室とメゾネット1室だ。今回は投資額を少なくするために、まず一部屋だけモデルルームを作る。そして、内覧者に意見を聞いて、他の部屋をリフォームして入居...

6,111

2020/03/14

水回りを格安で一新！ 10万円台からできる、「壊さないエコリ...

...松浦さんの物件は築30年超のファミリー用のRC物件で、ユニットバスだ。「壁のサビ補修や巾木の取り付け、浴槽の亀裂の修復、浴槽や浴室全体の塗装など、退去後の状態によって3件依頼しました。塩ビ鋼板の腐...

37,025

2020/03/01

田舎の農地付き豪邸戸建てを購入！農業と大家業は相性がいい

...宅地には田舎には豪華すぎるくらいのバカでかいRCの戸建てが建っています。物件は全部まとめて宅地固定資産税評価の約1/3で購入しました。田んぼは、ほぼタダです(^^;)。探せば日本中にこんな土地がた...

8,986

2020/02/27

新ビル購入で黄金を産むビル・デルタ地帯完成。不動産投資家とし...

...築39年の4つのテナントが入るRCビルで、利回りは13％ほど。一見すると平凡な物件ですが、僕が持っているビルの隣のビルであり、しかも道路を渡ったすぐ目の前も僕のビルです。これで、黄金を産むトライア...

6,155

2020/02/26

リフォーム込みでMax220万円。安く買って安く直す「ふかぽ...

...でもね、私から見たら1億のRCに投資して、手残りが300万円の人に比べたら、私はその10分の1の金額で、同じくらいのお金が残るわけだから、こっちの方がいいと思う。つまり、融資を引くことを捨てて、が...

7,142

2020/02/20

質問力を上げよう。不動産投資の方針は年齢や立場や資産背景等で...

... ・100坪の角地（当時は土地単価坪35万程度でしょうか）に建つ築10年のアパート・1階RC車庫の木造3階建、間取りは1DK×10室・1戸あたりの家賃は車庫込み5万円⇒満室年間家賃は600万円・物...

5,952

2020/02/18

宮崎党大会・激安アパート経営セミナー、盛り上がる。女王様降臨...

...宮崎でRC物件を三棟持っている。国道沿いの物件で、入居率もいい。ほぼ自分でリフォームして、よく働く。次に、森トマト様。大阪出身で、宮崎で農業を始め、年商三億円。もはや、悠々自適である。いい野菜を生...

6,607

2020/02/08

「まかない付き下宿風」アパートを満室経営 築50年の空き家を...

... 保有する物件は計14棟126室 スタートは9000万円のRCマンションこのように、特色あるアパートの経営を成功させている夏山さんだが、意外と不動産投資家としての歴史は浅い。始めたのは07年、まだ...

3,915

2020/02/06

1棟で生涯年収を叩き出す！「今はメガ大家さん」が買った最初の...

...家賃5万円がベストなら、4万8〜9000円で着地させるべきところを4.5万円ぐらいにしてしまった」 2棟目は空室率70％の任意売却物件 破格の安さでRC、築10年を手に入れる！1棟目から半年後、次...

6,907

2020/01/31

狙うは空室率50％以上の物件！12棟200室所有する 「今は...

... そのためには100人会って、1000件をまず見る！不動産投資には、様々な手法があるが、規模を大きくしていくには、RCで、3〜5億円ぐらいの大型のものを軸にしようと考えた。とはいえ、最初から大きな...

5,029

2020/01/30

30才で家賃年収2300万円。東京在住会社員・毛利ケンさんが...

...僕が始めた2017年とか2018年は、全体的に物件価格が高く、築古RC物件の表面利回りは7％とかで、これでは収支が合わないと思いました。この木造アパートを買うと、満室時の手残りが15万円くらいにな...

11,367

2020/01/29

自己破産を覚悟したトラブル。「もうダメだ」と思ってからどう大...

...満室想定利回りは15％、築年数15年のRC造の一棟物件です。以前の所有者は某有名法人で、建物に相当な資金を投入しており、ピカピカでした。ところが、この不動産を取り扱っていた不動産仲介業者や、売主の...

7,707

2020/01/25

ヤンキー、アル中、ホームレス…。カオスハイツ残り4室の客付け...

...たーーーー(＾ω＾)僕ちゃん天才www(ﾟ∀ﾟ)と思っていたら、二日後警察から電話が！！！何かなと思って電話に出ると、逮捕されてたwww入居二日で衣食住仕事付き国家管理のハイパーセキュリティーRC...

9,551

2020/01/02

再生大家の悩みの種、「常時デッドクロス状態」への3つの対抗策

...私はこれまでも書いて来たように、法定耐用年数がまだ残っている地方のRCや重量鉄骨物件を割安で買って、なんちゃってリフォームを施して満室再生する・・・というスタイルを取っているのですが、悩みの種がひ...

8,572

2019/12/23

融資市況に振り回された一年。エレベーターなしの築古5階物件の...

...参照：築40年越えRC物件を買いました。今、新築よりリノベーションを選ぶ理由この物件、工事前の調査で配管が所々漏れてダメになっている事がわかりました。配管内部の腐食で漏れていますので、交換するしか...

6,173

2019/12/19

売却は購入の100倍難しい。サラリーマン卒業とアパート売却で...

...収益物件の売却では、次の購入者のローンがつくかどうかが重要で、木造は鉄骨やRCに比べて圧倒的に融資の期間が短いため、市況の影響を見て適切な時期に売った方が利益を手にしやすいと言うことも、その時は分...

8,966

2019/12/14

大家が抱える不安への対処法〜とにかく具体的に考えよう！〜

...所有する築40年超のRCで外壁からのサビ染みと共用廊下の床ヒビ割れが気になり、見積りを取得したところ何と1,300万円！！ とてもこんな金額は払えない。どうしよう…というお話でした。他にも、あと1...

7,062

2019/12/09

16年間も不動産投資を封印した「今はメガ大家さん」が買った最...

...7億で売りに出ていた大田区の1棟RC造、30室、築18年の物件が急に、5億円に下がり、利回り11％になったことで購入を決意。こちらは6年保有して、市況が戻ってから、7億で売却した。「2億も売却益が...

5,118

2019/11/27