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古家の解体後に必要な「建物滅失登記」を自分でやってみた!

西野浩樹_画像 西野浩樹 第31話

2021/3/21 掲載

皆さん、こんにちは! 波乗りニーノです。今回のコラムでは、第15話「 実験思考! まずは、自分でやってみる 」の続編として、「 建物滅失登記 」について紹介します。参考にしてみてください。

■ 簡単にできた建物滅失登記

建物滅失登記とは、建っている建物を解体した後に、法務局の登記簿にあった建物について「 無くなりましたよ 」と登記することです。今回、そのために僕が何をしたか、以下にまとめてみます。


ビフォーの状態

1、建物解体業者の選定

まずは、約40坪の木造平屋土壁の明治33年築の解体してくれる業者の選定からです。今回は3社から見積もりを取りました。A社は、250万円( 税抜き )、B社は、200万円( 税抜き )、C社も200万円( 税抜き )でした。

B社にするかC社にするか迷いましたが、紹介してくれた友達のK君が「 C社は仕事が丁寧だ 」と話していたのでC社に決めました。

解体工事の着工約1ヵ月前に、近隣住民宅と自治会長さんにあいさつに伺いました。その際、物件に設置していた自治会の掲示板の撤去と消火器消火栓ボックス及び街灯( 自治会の管轄 )の移動を依頼しました。

あいさつにいった時、お隣さんからは、塀の一部撤去もお願いされたので、業者さんに、建物解体のついでに隣地塀の一部の撤去をお願いしたところ、サービスでしてもらえることになりました。

工事着工から約2週間で無事に解体は終わり、倒壊しそうだった空き家は綺麗な更地になりました。

2、建物滅失登記は意外と簡単

建物を解体した後は、1ヵ月以内に建物滅失登記をする必要があります( 不動産登記法57条 )。法務局へ申請書とともに複数の必要書類を提出すると、法務局から市町村役場に通知がいきます。施主が手続きをしなくても、該当建物は課税台帳から外れます。

複数の書類と聞くと難しそうですが、そんなことはありません。自分でやるとタダでできるので挑戦することをおすすめします。ちなみに滅失登記を土地家屋調査士さんにお願いした場合約5万円の委任代金がかかります。

建物滅失登記に必要な書類

@登記申請書
A取毀し証明書( 解体業者が用意してくれます )
B解体業者の印鑑証明書( 解体業者が用意してくれます )
C業者の資格証明書( 解体業者が用意してくれます )業者が個人の場合は不要
D住宅地図( Googleのコピーで良い )
E登記事項証明書のコピー( 確認のために必要 )



大きさはすべてA4で、法務局で最終確認してから提出します。

※登記申請書は法務局のホームページからダウンロードすることができます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan5.html

今回の建物滅失登記の場合、登記申請書に記載するのは、法人番号と申請人と滅失する不動産番号(登記事項証明書に記載)と登記原因及びその日付の4カ所のみでした。

提出する前に法務局で最終チェックをして、右上に捨て印もしておくようにすると、簡易な訂正は電話で済ませられるのでお勧めです。

※法務局によっては、登記申請書の印鑑証明書の添付を求めてくる場合もありますので、個別具体的な必要書類は必ず所轄の法務局へ確認しましょう。

登記完了予定日は2週間ほどになります。それまでに不備があれば申請書に押印した印鑑が必要になりますので必ず持参しましょう。


解体中

3、建物滅失登記を行う際の注意点

建物の登記が無くなることで、建物の固定資産税と都市計画税がかからなくなります。住居用建物が建っている土地ということで、土地の固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されていた優遇措置がなくなるためです。

その際、時期によって税金の額が変わってくるので、注意が必要です。

具体的には固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の固定資産台帳を元に算出され、土地と建物の課税額が決まります。つまり、土地と建物の固定資産の評価額によって、12月中に滅失したほうがお得になる場合と1月に入ってから滅失したほうがお得になる場合があるのです。

建物の固定資産税・都市計画税>土地の固定資産税・都市計画税の優遇措置
⇒12月までに滅失したほうがお得

建物の固定資産税・都市計画税<土地の固定資産税・都市計画税の優遇措置
⇒1月以降に滅失したほうがお得

※1年後にアパートを建てる場合、1月1日付で新たなアパートの建築中である土地については、一定の要件を満たすことで住宅用地として固定資産税の住宅用地の特例を受けることができます。( 建て替え特例 )

■ 隣地に不動産屋さんらしき人がいたら声をかけてみよう

今回の物件は、自社物件の巡回中に隣地の空き家を調査している土地家屋調査士さんに勇気を振り絞って声をかけたことからご縁をいただき購入することができました。

想定していたよりも解体費は高くなりましたが、「 隣地は借金しても買え 」「 隣地は倍出しても買え 」の格言もある通り、隣地を買うと用途が広がりますので、買って良かったと思っています。富山の物件も隣接する土地を購入した後、新築アパートを建ててドミナント展開の一環としました。

今回の物件も自社物件の隣接地なので、新築アパートを建てることでゴミ箱を共用で使えたり、駐車場の貸し借りができたりと、様々な相乗効果を狙えそうです。

僕がこの土地を買えたのは、物件に行った際に隣で測量している人を見かけ、声をかけたのがきっかけでした。皆さんも物件の定期巡回時に不動産屋さんや土地家屋調査士さんらしき人を見かけたら、勇気を振り絞って声をかけるといいと思います。


更地になった

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プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内にアパートを新築(8室)





□2019年
アパートを2棟新築(10室×2)




□2020年
アパートを新築(12室)


□2021年
満室家賃年収約8,500万円、返済比率は45%

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