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運命の一棟、3棟目新築アパートと天才営業マンとの出会い

極東船長さん_画像 第18話

■ 総事業利回り13%の新築アパートとの出会い

今回は、土地から購入して初めて建てた3棟目の新築アパートについて書きます。

2棟目購入後のオイラは、仲介業者などから取り寄せた沢山の図面の中から1棟目や2棟目の土地と間口や奥行きなどが合うものを探し、将来の建替えに備えて4層のRCプランや木造2階建てのプランを載せてみるというトレーニングを積んでいました。

パズルのピースをはめるような感じです。当時は販売資料を段ボールのミカン箱に3つ分くらいは集めてました。これが、その後の新築企画や土地の取得判断の際に役立ちました。

3棟目の土地を紹介されたのは、この頃でした。結論から言えば、この物件が総事業利回りで13%ほどになったお陰で、それまでの9年間のマイナスをリカバリーしてくれました。この物件との出会いが、その後の新築RCの元にもなりました。

それは、平成16年の春に取引先のB社長から紹介を受けた某氏が企画した案件でした。B社長は1棟目購入時の何も分からない頃からの付き合いのクロス屋の社長で、当時8年近くのお付き合いがあった人です。

その人が、その当時ですでに2棟を取得していたものの、キャッシュフローが出ずに悩んでいたオイラの事を思い出して、連絡をしてくれたのでした。B社長は紹介してくれた某氏の事を、こういいました。

「 彼は毒にも薬にもなる劇薬のような人ですが、天才的で凄い人であることは間違いないです 」( ニヤリ )

その言葉のとおり、某氏は強烈な個性を持つ人でした。某氏とは3棟目が竣工するまでの短いお付き合いでしたが、彼の傍に居ることで新築企画のイロハを学ぶことが出来ました。

当時のオイラは不動産での成功セオリーも、自分の中で確立しておらず、不勉強で世に出始めていた不動産投資指南本を読むこともなかったため、失敗を重ねていました。そんな時期に某氏と出会えたことは、一つの転機になりました。

■ 9年間のマイナスを帳消しにしてくれた運命の一棟

初対面の際、某氏から指定された建築予定地で待っていたのですが一向に現れません。同行してくれたB社長がその場で某氏に電話したところ、そこから100mほど離れた別な場所でオイラ達を待っていました。

オイラ達が待っていた土地の場所が指定された土地で間違いなく、一方M氏が待っていた土地は全く関係のない別な所有者の土地でした。

実は某氏は、以前にも全く別な人の土地に自分が企画したアパートを建ててしまい、後で間違いに気づき、厚かましくもその地主と交渉して土地を交換し事なきを得たという武勇伝がある人でした( 笑 )。おそらく、その時も紹介する土地を一度も見ていなかったのでしょう。

今でもハッキリと覚えていますが、彼は出会った瞬間から土地の間違いを詫びもせずに、自己紹介もなく、新築セールスを矢継ぎ早なトークと身振り手振りを交えて説き始めました。

実はオイラはこのようなタイプのセールスは苦手なのですが、彼は人の心をグイグイと引き付けるカリスマ性を持った不思議な魅力のある人でした。

これから不動産ファンドを組成する話、M投資銀行から何十億の資金調達をした話、不動産再生を行う会社を立ち上げ株式上場までする話など、12年前のオイラには聞いた事もない話が次々に飛びだしました。

世の中にはこんな人も居たのだとビックリです! そして、オイラはこの某氏の企画したプランのついた土地を購入しました。

( 余談ですが、彼はその数年後には本当に上場直前までになった不動産会社を立ち上げましたが、その会社はリーマンショックと共に上場せずに消え去っていきました )。

この3棟目は、敷地延長の110坪の土地に建つ木造3階建で、間取りは1DK×15戸。総投資額は7,500万円で借入額は6,800万円、金利は2.75%の20年ローンでした。

それで税引き前のキャッシュフローが400万円ほどになりましたので、現在ではありえない条件です。これが1棟目、2棟目、東京の1Rのマイナスをすべて補ってくれました

この3棟目は、オイラにとっては正に「 運命の1棟 」と言えると思います。

■ 不動産は人とご縁の賜物

平成16年当時、オイラの賃貸経営は上手くいっていませんでしたが、1棟目のリフォームが縁でB社長と知り合い、そのB社長の紹介で某氏と出合いがあって3棟目に出合うことができました。

そして、その3棟目のキャッシュフローがその後の物件取得の頭金にもなり、それまでの9年間近くのネガティブ要因を帳消しにしてくれたのでした。

「 不動産は縁の物 」と言います。オイラはこの20年間あまりで、本当にそう感じるような数多くの経験をしました。言い換えれば「 不動産は人との縁の賜物 」ともいえるのだと思います。

不動産はそれがどんなに欲しくても「 売ってくれる人 」「 仲介・紹介してくれる人 」が存在しないと手にすることができません。

ネットで全国の物件検索ができる時代になった今も、これは変わりません。そう考えると、「 良い縁 」を構築することが「 良い物件 」を手に入れる最短の道なのかもしれませんね。

現在成功されている不動産投資家の皆さんも、必ずと言っていいほど、運命の1棟( 物件や人 )との出会いがあるのではと推察します。その、運命の1棟に出会うために日々、勉強・活動をしているのではないでしょうか。

話は変わりますが、先月は新しい案件の検討や四国の古城めぐりなどで忙しく過ごしました。「 明日の自分は今日の思考と行動の延長 」ですから行動だけでなく思考をすることは大切ですね。

四国では、400年前の木造現存のお城を見ながら、これからの先の400年に思いを馳せた次第です。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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