コロナ禍で訪日客が減少、ホテル開発熱もやや収まりを見せた福岡市。だが、都市開発のビッグプロジェクトである「天神ビッグバン」は、福岡地所（株）による「天神ビジネスセンター」をはじめ、西日本鉄道（株）による「福ビル街区再開発」、積水ハウス（株）が代表のグループによる、旧大名小跡地の「ザ・リッツカールトン福岡」など、注目度の高い大型再開発はラッシュを迎えている。
福岡市は大都市の中でも52都市中1位と総合物価が安く（平成30年、小売物価統計調査）、乗降客数が2,464万人と国内4位（国土交通省調べ）の福岡空港が都市部にあるという利便性もあり、住みやすさからくる人気は依然として健在だ。
地域の賑わいと経済を牽引する建替え、
地下では広場の新設。
天神ビッグバンエリアでは、航空法高さ制限の特例承認を得て、2024年までの10年間で30棟のビルの建替えを誘導する。
建替えによる効果の試算目標は、現時点より延床面積を約1.7倍、雇用者数を約2.4倍、建設投資効果は2900億円、そして経済波及効果はなんと、8500億円だ。
天神地区を西ゲートと東ゲートに分け、東ゲートではメインの福ビル建替えの他、、2022年度中に建替え工事に入る商業施設「イムズ」がある。
原案では、現在のイムズ南側に約500平方メートルの広場を新設。地下にも広場を4ヵ所（計約600平方メートル）設け、約40メートルの地下通路も天神中心部を東西南北に2本新設する予定だ。地下に複数の広場を設けることによって、賑わい創出につなげる動きだ。
他方、西ゲートの賑わいを担うのは旧大名小学校跡地だ。2022年12月竣工、2022年年度末には高級ホテル「ザ・リッツカールトン福岡」が開業する。地上24階建てのオフィス・ホテル棟には、校舎を利用した官民連携の創業支援施設「Fukuoka Growth Next」も残り、スタートアップ支援も引き継がれる。専門家が集い、創業を志す者のサポートを万全にすることで街の発展に繋げる狙いだ。
コロナ禍で期限が延長になった計画と、
今後さらに追加されるインセンティブ
民間ビルの建替えで、魅力あるデザイン性に優れたビルにはインセンティブを付与する「天神BBB（ビッグバンボーナス）」。
容積率緩和制度の拡大（最大+50％）、認定ビルへのテナント優先紹介、天神BB専用融資商品（西日本シティ銀行と福岡銀行による支援）、行政による認定ビルPR（福岡市が様々な機会を活用して発信）が、コロナ禍により竣工予定の認定対象期間を延長した。
さらに、都心周辺部駐車場の優先利用も、今後追加される予定だ。そして、今後は感染症時代に対応した、安心安全な街づくりが重要という観点に基づき、建替えによる耐震化やオープンスペースの創出、活動などに加え、ビルの喚起（機械喚起増強、自然換気導入）、非接触（タッチレスエレベーターや顔認証入退エントランス）、身体的距離の確保（大規模なフロアプレート、エレベーターの大型化）、通信環境（全館Wi-Fi、ローカル5G）の充実など、世界にさきがけた感染症対応の取り組みを誘導する。
加えて、これらの感染症対策などを新たな容積評価の対象（最大50％）として、都心部機能更新誘導方策に追加するというのだ。コロナ禍であるピンチをチャンスに変える発想の転換である。
天神地区開発に続く、
博多駅周辺「博多コネクティッド」の進捗状況
天神ビッグバンに対し、博多周辺の開発も進んでいる。2028年までに20棟のビルの建替えを誘導する「博多コネクティッド」だ。
博多駅の活力と賑わいを、さらに周辺へつなげていこうというこのプロジェクトは官民連携による取り組みを行う。建替えによる効果の試算目標は、現時点より延床面積を約1.5倍、雇用者数を約1.6倍、建設投資効果は2600億円、そして経済波及効果は5000億円だ。
これだけでも十分ビッグプロジェクトなのだが、天神ビッグバンと並ぶことにより、福岡市経済への相乗効果は絶大だろう。
無論、こちらにもインセンティブ制度はある。対象は、賑わいの拡大に寄与するビルで、博多コネクティッドボーナスの内容は、容積率緩和制度の拡大（最大50％）、屋根のある広場等でも公開空地評価を最大2.5倍、認定ビルへのテナント優先紹介、行政による認定ビルのPRである。今後の追加予定として、地域金融機関が博多コネクティッドボーナス専用融資商品を取り組む予定だ。
今回、経営サポート窓口である日本政策金融公庫では、2020年2月に新たな融資支援内容として、新規創設でボーナス認定ビル事業者以外に加え、認定ビルへの入居テナント、建替えビルからの転居テナントなども支援対象とする。
「天神ビッグバン」の優遇施策の対象期間は、2026年12月31日までに感染症対策に取り組む竣工予定のビル、「博多コネクティッド」の優遇施策の対象期間は、2028年12月31日まで賑わいの拡大に寄与するビルの竣工である。9月29日に県が発表した基準時価の伸び率は前年に比べ2.3％縮小したものの、福岡市にはまだまだ価格上昇の余地があると言えるだろう。
健美家編集部（協力：合同会社Noi 西山 絵里香）
