ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である！！
「デブ」として扱われることに慣れない。
身体が大きいのは自覚している。
洋服の買い物が「サカゼン」に変わったのだが、そこでのsizeは3L。
小者中の小者が着る大きさ。
上には上がいることを自覚しているし、まだ「大台（100Kg）に乗ったことがないワシは、デブとしての才能がないと思っている。
しかし、周りからみるとそうではないようで・・・・。
いけない。
目から汗が止まらなくなってきた・・・。
話を変えよう。
■ノンバンクに融資打診をして感じた潮目の変化
最近、トラストに融資打診した塾生の共同担保評価を知り、潮目が変わってきたことを確認した。
一応、情報発信するときにワシは
②再建築可能な接道のしっかりしている戸建て
を、共同担保用に購入するのを勧めている。
しかし、実情として、都内23区の再建築不可の戸建ては共同担保になることが多かったので、塾生・研究生に関してはむしろ積極的に23区内の再建築不可戸建てを、共同担保用に購入していた。
実際、2023年までは問題なく共同担保になるのを確認していた。ところが2024年になり、アパートの融資申し込みの際に、都内の再建築不可の戸建てを共同担保として打診したら、まさかの0回答が来た。
しかも、一人ではなく、別の再建築不可の戸建てを共同担保で打診した塾生も断られた（融資自体は頭金15～30％で仮審査が出た）。
これはつまり、“人による”というわけではないのかもしれない。
それもこれも、塾生・研究生、そして今年からはサロン生と、2か月と空けずに融資打診をし続けているからこそ気づく変化なのだが、これが、一過性のものなのか、しばらく続くのかを確認する必要がある。
ルールが変わったのなら、再建築不可の現金購入は、「共同担保用」としては考えられなくなってしまう。
やはり、不動産投資の醍醐味は「融資」を使った「レバレッジ」。
低中所得サラリーマンにとって、自分の属性を補填する「現金購入」した「共同担保用物件」は是が非でも必要なもの。
対外的には再建築不可の戸建て購入は勧めていなかったものの、今後の流れがどうなるかには注目していきたい。
■頭金を用意できる人には有利な変化も？
代わりに、良い知らせもあった。
16号線外側の、利回りが高いアパート。昨年までは、4～6割の頭金を要求されたり0回答だったりすることで諦めていたも。
ところが最近は、3割程度の頭金を用意できるならば、融資自体は出やすくなってきた気がする。（地域による差はある）
1,200万～2,000万円ほど現金があり、頭金をしっかり入れられる場合は、「状態が良い」「ある程度入居が見込める」「利回りが12％～」「融資期間20年～30年の」アパートはキャッシュマシーンとして購入する価値があるものになる。
まあ、ワシのコラムやラジオを好んで聞いてくれている人の中で、自己資金割合が高めな人は少数派だと思われるので、基本は「詰将棋」になると思う。
が、1,000万円弱まで貯蓄が進んでいる人は、もう少し貯蓄をして、一撃で20～40万のCFが出る融資を狙うかどうかを選べる可能性があるということを頭に入れる必要がある。
実際に、最近の融資可決事例を参考までに。
＜事例1＞
4,980万円（利回り12．1％）ファミリータイプAP（16号外）
融資額3,500万円（約70％）30年3．3％
現金投入1500万＋諸費用
月収入約50万
月返済約15万
月CF35万円
＜事例2＞
4,500万円（利回り13．3％）ファミリータイプAP（16号外）
融資額3,600万円（約80％）30年3．9％ 共担有420万戸建
現金投入900万＋諸費用 ※共同担保除く
月収入約50万
月返済約17万
月CF33万
共同担保なしで70％融資、共同担保有で80％融資が出ている。
1,000万円クラスの頭金がある場合、一撃で30万円OVERのCFが出る物件を購入検討することは、戦略として大アリ。
空前の株価高で、金融資産を大きく増やしている人も多い。
コロナで止まっていた物価上昇も急激に加速している。
「今」は「今」しかない。
ただのサラリーマンが数千万円の借金で月数十万円の収入を得られる時代なのもいつまで続くのかわからない。
お金の価値が薄まっていくのを感じるこの頃。
物件価格も目に見えて上がってきている。
自分がどういうスタンスでお金と向き合うか。
不動産の投資スタンスと向き合うか。
決めるのは自分。
■求められるのは臨機応変な対応力
お金が貯まらない人は、「転職」も視野に入れよう。
地方では、海外企業で時給3,000円の求人も出ている。
「正社員」で年収300万円で貯蓄300万円より、「アルバイト」で年収600万円で貯蓄1,000万円の方が融資は組みやすい。前述の物件を頭金をきっちり入れて購入出来れば、CFで年収360万円を超える。
一時的に「源泉徴収票」と「預金残高」を手に入れられれば、十年以上続くCFを得る権利を手に入れることが出来る。
お金に関する感度を上げれば、お金に好かれる体質になる。
兎にも角にも、情勢が変わっても対応できる経済的基盤を築くことが出来るなら、無理に環境を変える必要はない。
自分の描く未来が、「お金」で左右されないように、「お金」を働かせる「主人」になり、自分の人生の「主人公」でいられるように。
「物価上がったよねー」→×
「物価上がったから副収入増やしたわ」→〇
「物件価格上がったよね～」→×
「物件上がったけど割安に買えて融資出る地域見つけたわ」→〇
求められるのは「対応力」。
体重が増えたらサカゼンに行けばよい。
物価を安くすることも体重を減らすことも出来ないならば、物価が高くなっても大丈夫なよう収入を増やせばよいし、大きめのsizeがある店で自分に合う服を購入すればよい。
物価は簡単に下がらないし、体重も簡単に下がらない。
「対応力」を磨くことが大事なんじゃ（笑）
■3月14日から始まる舞台のお知らせ
最後に、3月14日から始まる公演の宣伝を。
不動産投資で夢を叶えた姿を是非劇場でご覧ください！！
【公演概要】
KENプロデュース第40回記念公演『PLAY～ネクタイが結べなくて』
作・演出:加納健詞
○会場：シアターシャイン 東京都杉並区阿佐谷南1-15-15
○日程：2024年3月14日（木）～3月20日（水・祝）
○トリプルキャスト（江古田島平八はA・Bに出演）
3/14(木)19時A本番
3/15(金)19時B本番
3/16(土)15時本番C 19時本番A
3/17(日)14時本番A 18時本番B
3/18(月)14時本番B 19時本番C
3/19(火)14時本番C 19時本番A
3/20(祝)12時本番B 16時本番C
●江古田島平八専用予約フォーム
⇒https://ticket.corich.jp/apply/306203/110/
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○お話
その満員電車は、すすきの風にひるがえる中、天の川の水の上や、三角点の青白い光の中を、どこまでもどこまでも走って行った
「あの…僕降りたいんですけど」
「お客様、御自分のお名前はご存じですか？」
「・・・」
「お名前を想いだせないお客様は御降車できません」
車窓の向こうに見えるのは、かつての自分。
39歳も終わろうとしている自分の過去の姿だった。
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○問い合わせ：KENプロデュース事務局
ticket@kenproduce.net
