どうも。
らいおん大家です。
築古の空き家ばかりを手がけるリフォーム屋を経営しております。
最近は築50年を超えないと築古と思えなくなってきた自分がいます。
築古の基準ってなんなんでしょうか。やはり“気持ち”の問題ですかね。
常に新しいことを模索し、挑戦をし続け、新しい切り口を見つけ出そうとする僕のメンタルは新築と言えますな。
そんなチャレンジメンタルで3年前に取得した築72年のトイレ無し平屋住宅はどう再生できたのか？を過去3回に渡ってお送りしてきましたシリーズコラム。
- 1回 ボロボロな戸建を38万円で購入&再生！安ければ安いほど難易度は上がっていく
- 2回 デッドスペースは差別化チャンス！トイレ無し38万円の賃貸需要微妙エリア築72年古民家をリフォーム！
- 3回 古い家だからこそお金と一手間かけて水廻りを差別化！皆がやれない事をするのが今後の闘い方でしょ！
今回で完結です。
どのように仕上がり、結局いくらで決まったのか？
綴っていくでござるよ。
■ 戸建賃貸にエアコンはいらないのか？
ちなみによく聞かれるのですが、業界では必須といえるエアコン設備は、戸建賃貸では必須ではないと思っています。
※ただしエアコン専用電源は用意しておくべきで、エアコンがない＝見向きもされない。
競合あまたの激戦区でのアパート投資では、いかにして競合と差別化するか、で考えだされた手法としてエアコン設備アタックが生まれましたが、今となっては差別化アイテムというよりは必須アイテムになってしまった感があります。
だが、戸建賃貸は供給自体が少ないので差別化する必要がそもそもないとも言えます。
じゃあどこで差別化するのか？
それを模索していくのが僕の役割だと思っています。
近隣がいない気楽さ、アパートとは比較にならない程の収納量、部屋数、敷地内駐車場、庭のある生活などなど、アパートにはない戸建ならではの強さというのを突出させて差別化した方が、入居付けでも武器になるし、退去もしづらくなるのかなと考え、今回意識したポイントをいくつかご紹介します。
※前回までのコラムで既出のものもあり。
① 庭に砂利を敷く
庭はほとんどのアパートにはなく、戸建賃貸ならではでもあるかもしれませんな。
都会の戸建賃貸とかだと敷地いっぱいに建っていて、庭なしもあるかと思いますが。
でもじゃあ、庭で何をするのか？と聞かれたら住む人によると思います。
子供のビニールプールでのびのび水遊びをさせられるでしょうし、バーベキューもできるかもしれない（ 近隣が密接してたらやめた方が良い ）。
家庭菜園とかも良いし、日曜大工が好きな人なら工作活動も捗りそうですな!!
って、庭のある生活を夢見ることができる時点で、もう差別化できていますよね。
だからステージングで庭にバーベキューセットとか置いたり、ビニールプールとか置いたりしたら、効果絶大だと思います。
用意と片付けとか大変ですが。
こんな夢広がる庭を簡易的に綺麗にする方法、それが砂利敷きである。
ちょっとの根性と腕力があれば誰でもできます。
技術は必要なし！
ホームセンターで1袋400円くらいで買えますからね。
これ5袋で1㎡くらいを砂利で敷き詰められます。
② 広々パントリー&ランドリールームを造作
キッチンの横に調味料やらなんやらを色々置いておけるパントリー、洗面所の手前に服やらなんやらをかけてアイロンできる家事スペース（ ランドリールーム ）を造作することでアパートにはない空間を！
まぁ前回のコラムでも書いたのですが、ただただデッドスペースが多かったので棚をつけたり、ハンガーパイプをつけたりしただけなんですけどね。
“だけ” と言っても、これらを見栄え良くするテクニックもあります。
棚は無垢材をステイン塗料で塗装する。
おすすめはウォールナットという濃いめの色。
これ（ 右の色 ）が古家の雰囲気に合うのよ・・・。
そして、その棚を受ける金物は黒のアイアン。
渋さが増します。
そして忘れてはいけない、照明はダウンライト。
モダンな空間に仕上がります。
これだけなのですが、こんな事やってる競合、あんまりいないんですよ。
戸建賃貸だともっといないんですよ。
多分このテクニックであと5年はいけそうな気がします。
③ テレビを壁掛けに
ステージングではなくて設備としてこの物件に組み込みました。
アパートから戸建賃貸に引っ越してきた人たちを数多く見てきて、ついでにペラペラ喋ったのですが、皆口を揃えて「 テレビ買い換えなきゃ！」なんですよ。
今までアパートでちょうど良いくらいだったサイズのテレビも、戸建だとやはり物足りなくなりますからね！
ちなみにこのテレビ55インチなのですが、6万円くらいでした。
安いですよねぇ。
あと、壁掛けってなんか高そうってイメージあるかもしれませんが、めっちゃ簡単です。
壁掛け専用のテレビなんてものがあるわけでもなく、普通のテレビに「 壁掛け金具 」というものをくっつけてやるだけです。
こんなやつ。4,000円くらいです。
んで、あとは補強した壁にビスで固定するだけ。
この壁を補強するってのがポイントですな。取り付けたい壁面の上から、12ミリの厚みのベニヤを貼ってクロスや塗装で仕上げれば充分かなぁと思います。
なので10万円もあれば壁掛けテレビの商品代から補強まで済んでしまうんですよ。
これで家賃3,000円くらいアップできる気しません？
そしたら3年弱でこの費用回収できますからね。
やらない手はない!!
■ 募集1ヶ月ちょいで家賃7.5万円で入居が決まる
周りの平均家賃相場は4～5万円ほど。
それもアパートの相場で戸建賃貸なんてものはそもそも皆無。
相場なんてあってないようなものでしたが・・・募集してすぐに入居が決まった!!
募集をしてすぐに内覧が数件あったので、これは1週間で即決まるんじゃ!?とも思いましたが、そんなに甘くはなかったです。
6組くらいが立て続けに内覧をしてくださったのですが、やはり立地や道の狭さというのがネックとなり、あと一歩のところで申し込みが入らなかったのです。
内覧が多いだけで申し込みが入らないという残念な物件になっちゃうかも・・・と思ったら、友達3人組がシェアハウス的な感じで使いたい！という事でお申し込み頂きました。
古びたこの雰囲気のお家と海が目の前というロケーションがバッチリ合ったようで、僕の狙った層とは少し外れましたが、良かった良かった・・・。
今回の僕の実験も皆さんの参考になれば嬉しいです・・・。
では。
■ 6月24日、無料セミナーのお知らせ
日程：6月24日(土)15時30分
タイトル：『 築古戸建はトラブルがいっぱい！？否！購入前にここをチェック！安価にお洒落に魅せるテクニックも・・・！ 』
場所：東京都千代田区東京都千代田区麹町1-4-4 ゼニタカアネックス（LIFULL）ビル 8階
☆詳細・お申込み
⇒https://www.kenbiya.com/sm/s/tokyo/t-g/pt-8/dt_44610si6/
