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古き物件を訪ね物件の未来を知る--2棟の築30年物件の家賃下落率からわかること--

極東船長さん_画像 極東船長さん 第88話

2019/12/4 掲載

最近の事ですが、9年前に売却をした1棟目アパートと、その次に購入した2棟目アパートを、若い友人達と見てきました。売却した物件がその後、どのようになっているか、その後の10年を検証するためです。

最初に見た1棟目は平成2年築で、平成7年に築5年で購入したオイラにとって初の物件です。次に見た2棟目は、平成元年築で当時も現在も躯体や音の問題で悪名高いレオパレスを平成10年に築10年でレオパレス社から購入したものです。

どちらも現在は築30年前後の木造2階建て物件です。売却した9年前にはどちらの物件も空室は1室から2室くらいで、退去がある度にそれなりの空室対策をすることで、常に満室とは言いませんがそれに近い運営をしていました。

その物件が売却から10年近くを経ってどうなったのかを知ることは、これから古い物件を購入しようとしている皆さんのヒントにもなるかと思いますので、コラムの題材としてみます。

■ 築30年で入居率8分の7だった一棟目

平成2年築の木造1棟目は、28uの1DKが1フロアに4戸あり、2階建てで合計8戸という普通の物件です。アパート前面道路幅は6メートル、間口13mには駐車場が4台取れる65...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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