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古き物件を訪ね物件の未来を知る--2棟の築30年物件の家賃下落率からわかること--

極東船長さん_画像 第88話

最近の事ですが、9年前に売却をした1棟目アパートと、その次に購入した2棟目アパートを、若い友人達と見てきました。売却した物件がその後、どのようになっているか、その後の10年を検証するためです。

最初に見た1棟目は平成2年築で、平成7年に築5年で購入したオイラにとって初の物件です。次に見た2棟目は、平成元年築で当時も現在も躯体や音の問題で悪名高いレオパレスを平成10年に築10年でレオパレス社から購入したものです。

どちらも現在は築30年前後の木造2階建て物件です。売却した9年前にはどちらの物件も空室は1室から2室くらいで、退去がある度にそれなりの空室対策をすることで、常に満室とは言いませんがそれに近い運営をしていました。

その物件が売却から10年近くを経ってどうなったのかを知ることは、これから古い物件を購入しようとしている皆さんのヒントにもなるかと思いますので、コラムの題材としてみます。

■ 築30年で入居率8分の7だった一棟目

平成2年築の木造1棟目は、28uの1DKが1フロアに4戸あり、2階建てで合計8戸という普通の物件です。アパート前面道路幅は6メートル、間口13mには駐車場が4台取れる65坪の整形地です。

立地は最寄りの地下鉄駅出入口からは徒歩5分と割と近いほうですが、それ以外には近隣には特に売りになるような商業施設もあまりない、やや地味な住宅地に建っている物件でした。

この物件は購入して5年後の築10年頃に、外壁と屋根を全塗装しました。そして当時は人気のなかった都市ガス給湯暖房を( 今は真逆になりましたが )プロパンガスと灯油FFストーブ暖房に切り替えました。

築30年の現在は、塗装はオイラが施工したままのようで手を加えた様子がありませんでしたが、カーテンや共用部のポストの状態から、8室中7室は入居していることがわかりました。

現在空いている部屋の募集家賃は、オイラが売却した9年前と同じ程度の3.6万円でしたので、なかなかか善戦していると感じました。

家賃の下落についていえば、築5年の購入時に新築時から入居していた入居者の家賃が4.6万〜4.8万円でした。そして、オイラが売却した築20年頃の募集家賃が3.8万〜4.0万円くらいでした。

新築から20年で家賃は20%程度下落したものの、それからの9年はあまり下落していないことがわかります。外回りや共用部もある程度のレベルで清掃されており、力を入れて運営している感じが受け取れました。それが善戦の理由なのでしょう。

オイラが売却をした直後は、買主側の仲介業者が管理会社も兼ねており、そこが管理をしていました。直近では管理会社のプレートが変わっていたので、オイラから購入した買主も、少し前の市場が良かった時期に売却をしたのかもしれません。

オイラも所有中の14年間で2回管理会社を変更していますから、このアパートは新築時から30年で合計5回、大体5年に1回は管理の変更があったことになります。そう思うと、入居率と管理会社変更にはあまり因果関係はなさそうですね。

築年が30年経過した状態でもまだまだ稼いでくれそうなアパートの姿を見ると、現地でなんだか自分事のように嬉しくなりました。

■ 家賃が下落する中古物件と下がらない中古物件

もう一方の平成元年築の2棟目は、24u+ロフト6u付きの1Kで、部屋数は全部で14戸のレオパレス物件でした。

人気地下鉄駅から徒歩4分で、周りには魅力的な商業施設も多く、地下鉄駅出口からアパートまでの道すがらはコンビニ・スーパー・居酒屋・ファミレス・銀行・床屋さんなどなどほぼ何でもそろっている好立地にあります。

アパートの前面道路も8m道路と、札幌市では除雪が入る道路幅を備えています。土地は間口が多少狭い10mほどですが、74坪の整形地。1棟目と比べると立地は絶対にこちらのほうが良い条件といえます。

この2棟を比較すると、オイラが運営していた10年ほど前は、この立地のよいレオパレスの方が比較的楽に埋まっていました。反対に、1棟目はなかなか希望の家賃や条件では、入居者が現れてくれませんでした。

ただし、1棟目は1DKという間取りの影響か、一度入居すると長いスパンで住んでくれたため、リフォームや広告費などを鑑みると、トータルでは1DKの1棟目の方がコストは低かったかもしれません。

レオパレスに話を戻すと、新築時には家具家電付きでレオパレスが4.8万円で家賃保証を付けていました。オイラはそれを買ったのですが、購入後5年ほどで家賃保証を10%切り下げされ、その2年後には家賃保証を外され、全空から満室にした物件です。

家賃保証を解約されて全空になった時に、募集で有利だからと都市ガス給湯暖房から灯油暖房プロパン給湯へ変更しました。その時の平均家賃が3.4万円ほどでしたが、直近では3万弱の募集家賃になっていました。

この10年弱で10%以上ダウンしているのを見ると、やはり1Kの間取り( ロフトもついていますが )は1DKよりも家賃下落率が大きいという事がわかります。

この間取りによる家賃下落率を考慮しないと事業計画が狂ってしまい、途中で「 儲からない 」となります。中古を購入する際には家賃が下がりきっているものか、または間取りによる家賃下落率を考慮した価格で物件を購入することが肝要だとわかります。

このレオパレス物件の共用部ポストを見ると、14室中で入居している部屋は2室だけで、12戸分のポスト投函口にはガムテープが貼られて塞がれている状態でした。

そして当然のごとく、アパートの共用部は清掃がされている感じがしません。外回りも雑草が生い茂り、管理状態は良いとはいえませんでした。現オーナーの賃貸業のやる気がまったく感じられない状態でした。

どうしてこうなってしまったのでしょうか? その背景を次回のコラムで考えてみますね。

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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