事業を通して社会課題解決に取り組む、株式会社LIFULL（ライフル）が運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」は、地図上で物件の参考価格が一覧できるサービス「LIFULL HOME’Sプライスマップ」のデータを活用し、一都三県のエリア別に中古マンションの価格上昇率ランキングを発表した。
■売却した場合に得られる利益が大きいエリアはどこなのか？
首都圏を中心に中古マンション市場の活況が続いている中、住み替えなどの理由で自身が所有するマンションの売却を検討している層にとっては、物件の価格が購入時と比較してどの程度上昇しているのかは大きな関心事だと考えられる。
中古マンションの価格上昇の背景には、長期的な住宅ローンの低金利、新築マンションの価格上昇の影響などがあると考えられる。高額な新築マンションの購入は難しいと考え、中古マンションを検討する層が増加したことを、低金利による「住宅ローンの借りやすさ」が後押ししている構図がうかがえる。
こうした状況をふまえ、LIFULL HOME’Sは、膨大な物件情報と独自開発した人工知能によって算出された物件の参考価格を地図上で一覧することができるサービス「LIFULL HOME’Sプライスマップ」のデータに基づき、直近5年間と1年間の中古マンション（築年10年・専有面積70m2）の価格上昇率をそれぞれ算出。一都三県のエリア別の価格上昇率ランキングを作成した。
同社では、「このランキングを通じて、価格が上昇傾向にある地域、売却した場合に得られる利益が大きい地域を明らかにし、住み替え時の資金計画などにお役立ていただければ」と話している。
■5年間の上昇率1位は中央区。青梅市、小平市など郊外エリアも上位に
東京都において、5年前と比較して、中古マンションの価格が最も上昇したエリアは中央区の29.7％、次いで青梅市の27.5％、小平市27.３％となった。他にも多摩市、八王子市、日野市といった、いわゆる郊外エリアも上位にランクインしている。
不動産経済研究所（※）が2023年7月に発表した調査によると、東京23区内における2023年1～6月の新築分譲マンションの平均価格は、約1億３千万と前年同期より6割高くなっているが、東京都中心部の価格上昇に伴い、需要が郊外へと向かう様子が今回の調査からうかがえる。
また、郊外の価格上昇には、コロナ禍に伴うリモートワークの浸透などによる人口移動も影響していると考えられる。職場への通勤のために都心の物件に注目していた人たちが、リモートワークが普及したことで、より郊外の物件も検討するようになったと推測される。
※不動産経済研究所 首都圏新築分譲マンション市場動向2023年（上半期）
◎東京都のマンション価格相場
◎中央区のマンション売却相場推移
◎青梅市のマンション売却相場推移
◎小平市のマンション売却相場推移
■神奈川、埼玉、千葉のいずれも県庁所在地以外のエリアが上位にランクイン
5年間の価格上昇率を、神奈川、埼玉、千葉の３県について見てみると、それぞれ三浦市（49.7％）、桶川市（41.0％）、四街道市（130.8％）が1位となった。いずれの県においても県庁所在地以外の市区が上位にランクインしており、東京都と同様に郊外への人の流れがあることがうかがえる。
ただし、すべての地域において、同じ郊外でも都心もしくは市街地中心部へのアクセスのしやすさなどによって価格変動率にバラツキがあることがわかる。
◎神奈川県のマンション価格相場
◎埼玉県のマンション価格相場
◎千葉県のマンション価格相場
◎三浦市のマンション売却相場推移
◎桶川市のマンション売却相場推移
◎四街道市のマンション売却相場推移
同プレスリリースで紹介したランキングの10位以下と大阪府のランキングについては、「よくわかる！不動産売却」で確認できる。
■LIFULL HOME’S総研チーフアナリスト 中山登志朗氏 考察
『LIFULL HOME’Sプライスマップは、全国から掲載された中古マンションの価格や賃料を統計処理して、現在売りに出ていない、もしくは貸し出されていない物件の現在想定価格・賃料までも地図上に表示し、物件の地域的な価格相場やグレードの違いによる値動きなどを追うことができる便利なサービスです。
この度、その膨大な価格情報のなかから首都圏（一都三県）中古マンションの価格情報を基に、都県ごとに行政区別の価格上昇率を算出したところ、大変興味深い結果が得られました。
もともと、中古マンションはストックとしての戸数が潤沢で特に首都圏全域に広く分布しており、築年数も40年超から築1年前後のものまで幅広いため、新築マンションとは異なって価格相場観が形成されやすく、また新築分譲時の売主のバイアスも希薄化することで築年数、専有面積、最寄駅からの所要時間、生活利便性などの各要因から合理性・整合性の高い価格を算定可能で、統計データとしても市場性を反映したものとして有用性があります。
これらの膨大なデータを解析した結果、東京都での市区別価格上昇率ランキング（5年比較）では、1位が中央区の29.7％となりましたが、2位には青梅市（27.5％）、3位小平市（27.3％）、4位多摩市（26.9％）、5位八王子市（26.6％）と東京市部の自治体が上位をほぼ独占しました。
これは、（１）これら自治体での中古マンション価格が相対的に都心部の行政区よりも安価であること、（２）コロナ禍を経てテレワークが定着している東京都では郊外方面での住宅需要が旺盛なこと、（３）昨今の新築および中古マンションの価格上昇によって比較的安価な東京市部での中古マンション需要が顕在化していること、（４）住宅ローンの低金利が継続し借りて住むよりも買って住んだほうが生活費全般における居住コストを抑えられると考える人が多いこと、などが要因として挙げられます。
同様に、神奈川県でも横浜市、川崎市など中心エリアの自治体はほぼランキング上位に登場しておらず、1位の三浦市は5年間の価格上昇率が49.7％、2位の逗子市も48.3％と約1.5倍もの価格に上昇していますが、価格自体を確認すると購入を断念するほどの価格水準には達しておらず、昨今の都心周辺での価格上昇を背景として、郊外エリアで値ごろ感、割安感のある中古マンション購入を検討しているケースが増えていることが窺われます。
埼玉県1位の桶川市（41.0％）、千葉県1位の四街道市（130.8％）も同様の傾向が示されており、物件価格が比較的安価な首都圏郊外エリアでの中古マンションにも、需要が強含んでいることを示す結果となりました。なお、直近1年間の価格上昇率を見てもほぼ同様の傾向が見て取れます。』
■LIFULL HOME’S不動産売却査定サービスについて
「LIFULL HOME’S不動産売却査定サービス」は、「匿名」での売却査定、「実名」での売却査定の2つの方法から、不動産会社に所有物件の売却査定依頼が可能。
実名での売却査定では、まず不動産会社の特長や売却に関する担当者からのアドバイス等、豊富な情報の中から査定を依頼したい会社を選ぶ。その後、売主からも、不動産会社に物件写真やコメントで所有物件の詳しい情報を伝えることで、双方の信頼関係を築き、所有物件の売却を安心して任せられる不動産会社に出会うことができる。
マンションの売却を検討している方は、マンション売却に特化した一括査定サービスの利用も検討を。
健美家編集部
