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一棟目で2億越えの物件を買い「月40万円の持ち出し」に苦しんだ私の原体験

伏見洋志さん_画像 伏見洋志さん 第2話 著者のプロフィールを見る

2022/9/27 掲載

前回のコラムでは、最新の外国人賃貸の市況などを交えながら、自己紹介をさせていただきました。今回はそもそも私が不動産経営を始めたきっかけや外国人賃貸を開始したきっかけを書いていこうと思います。

参照:外国人入居希望者が殺到する賃貸物件の作り方前回のコラム

■ 経済的自由に憧れる普通のサラリーマンだった私

私は7年前に脱サラするまで15年間程度サラリーマンとして働いていました。顔と名前が一致する小規模な組織やプロジェクトで働くのは得意でしたが、大きな組織やプロジェクトで働くのは、とても苦手でした。

中間管理職の方々に報連相が全くできない人だったからです( 苦笑 )。最後にサラリーマンとして入社した会社も、5年も経つと社員も数倍に増え、だんだんと自分としては働きづらくなっていったころでした。

そんなときに、不動産経営をして33歳でサラリーマンをセミリアイアした人と出会いました。サラリーマンとして働くことに限界を感じていたため、大変衝撃を受けました。そうか、こういう生き方があるのかと。

そして、副収入を作り、親孝行することや、将来的にサラリーマンをいつでも辞める状態になることに憧れを持つようなっていきました。

読者の皆さんの多くもサラリーマンの方々だと思います。皆さんと同じく、漠然と"経済的自由人"になることにあこがれていたんです。というわけで、私が不動産経営に興味を持ったときには、外国人に部屋や家を貸すとかいう発想は全くありませんでした。

■ いきなり半分空室の2億1500万の地方一棟マンションを購入

正直にお伝えすると、当時の私はサラリーマンとしての自分に限界を感じていました。組織的に動くことが窮屈で、自分らしく働くことができない息苦しさがありました。

そして、自分なりのスタイルで組織を黙らせる成果を出すことができない現実に直面してもいました。よい上司や同僚はたくさんいたのですが、組織の中で働くサラリーマンという生き方への疑問や、そこで悩む自分へのいらだちに押しつぶされそうでした。

そのうっぷんを晴らすように、のめりこんでいったのが不動産投資への勉強です。夜や休日には不動産物件に関する情報をあつめ、セミナーなどにも参加。自分なりに勉強を続けていました。

そんな中、“空室が多いけれど融資がきちんとついて、自分が頑張れば一気に経済的自由に近づける物件”に出会えたと私は感じ、勇気を振り絞って一棟目の物件を購入します。

身の丈に合わない2億1千5百万円の物件でした。『 広告費を積めば、3カ月位で入居率90%くらいになるはず! 』と、意気揚々と物件を購入したのでした。



高額な投資ですので、素人ながら、物件購入前には近隣不動産屋2件にヒアリングを行いました。その結果、手ごたえも感じていました。

■ 3カ月たっても毎月40万円の赤字

ふたを開けてみればこの自信はもろくも崩れ去りました。3カ月経っても3室程度しか埋まらずに、収支は月最大40万円の大赤字が続いていくのです。解決する目途もありません。悪夢です。

この赤字を垂れ流している時期に、大家列伝に出ている中島亮さんに、「 一棟目の物件が毎月40万円の赤字なんでです 」伝えたところ、中島さんは"こいつは終わった"と思ったそうです( 苦笑 )

参照:中島亮さんの大家列伝

経済的自由に憧れて購入した1棟目でしたが、自分の勉強不足や見込みの甘さがたたり、誰が見ても大失敗。苦難の日々がはじまってしまいました。

■ 自分が動けば助けてくれる仲間と出会える!半年で一気に満室に!

思うように空室はうまらず、見込み違いの大失敗。このままでは状況は改善しないことは明確です。

そこで、自分が動かなければ何も変わらないと決意し、4カ月目には、管理会社を変え、自分で仲介会社を奔走して直接営業。12月という閑散期に12室埋まり、3月には満室にもっていくことができました。

この時期の苦悩と死に物狂いで対策を行った経緯に関しては、大家列伝でお話ししています。いま空室に悩んでいる大家さんや将来の物件購入で空室とどう付き合ったらよいかわからないと感じている方には、面白く読んでいただけるかもしれません。

参照:毎月40万円の持ち出し! ピンチから一転、「外国人向け賃貸業」という天職を見つけたアンロック伏見さん【 前編 】

この経験を通じて"丸投げではなく、大家さんが管理会社と連携しながら、直接采配を振るうと、案外色々な成果が出る"ということがわかりました。この経験は今の私を形作る原体験といっても過言ではありません。

世の中で喧伝されている不動産投資といえば、輝かしい成功事例の話ばかりなので、私の最初の失敗話は「 ぷちバズり 」し、いろいろな勉強会などで経験談を語る機会を得ました。

セミナーでもお話ししているのですが、大家さんが主体的に動くことは非常に重要です。一般論として、管理会社さんは、大家さんが直接客付け業者を回ったり、リフォーム業者を手配すると良い顔をしないことが多いかと思います。

彼らのコントロールから外れ、客付け業者間でトラブルになる可能性や、リフォーム等の利益を削いでしまうなど、百害あって一利なしだからです。

ですが、世間は広く、「 捨てる神あれば拾う神あり 」です。とある管理会社の担当者さんとは年1回、夜中3時まで大家仲間とともに忘年会をする仲になりました。また別の管理会社の社長さんとは旅行に一緒に行く関係です。

私の周りにはいつの間にか、大家である私が直接采配を振るっても、快く力を貸してくれる管理会社さんばかりになりました。

金銭的にはかなり辛かったのですが、当時サラリーマンとしての組織でビジネス的な成果を出すことができていなかった私にとっては、自分で動いた結果が出て、新しい世界が切り開けたように感じることができたことは、大きな喜びでした。

空室に苦しんでいる大家さんがもしいらしたら、常識にとらわれずに、自分でも動いてほしい。動いてもいいんだよ!とお伝えしたい。そんな気持ちで、今この文章を書いています。

■ いま、空室対策で有効なのは外国人向けの賃貸

そしていま私が一番、空室対策で有効だと考えているのが、外国人むけの賃貸です。都心部だけではなく、地方でも多くの外国人が留学や就労のために日本に住んでいます。今後も増えるでしょう。

しかし、彼らは住居探しに多くの課題をかかえているのです。次回はそんな外国人賃貸に私が取り組むきっかけと、取り組んだ結果どんな可能性がひらけてきたかをお伝えしたいと思います。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

伏見洋志さん

伏見洋志さんふしみひろし

神奈川県・栃木県在住
外国人賃貸大家の会代表
約25世帯の外国人を受入

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □197X年

    東京都生まれ、3人兄弟の末っ子として、ぬくぬくと育つ

    □199X年

    1年浪人した後、北関東のとある大学に入学。寮のぼろさとバスの運賃が距離に応じて変わること、方言が全く理解できないことにカルチャーショックを受ける

    □200X年(20代前半)

    外資系コンピュータメーカーにSEとして就職。外資なので外国人と働くのかとおもいきや、先輩上司の80%が関西人。突っ込まれキャラとなる。世間知らずのため苦労するが、何故か偉い人とお姉さまに可愛がられる

    □200X年(20代後半)

    体調を崩し同社を退社。留学でもしようかと思っていたが、知り合いのプロジェクトを手伝うように依頼を受け、イスラエル製ソフトウェアの日本総代理店立ち上げ業務をフリーランスで受ける

    □200X年(30代前半)

    会社の本業が傾いたため、クビを切られる。フリーで仕事をする難しさを知り、同時に海外関連の仕事をしたかったため、サラリーマンに戻る

    海外関連の仕事をする予定が、なぜか当時立ち上がったiPhoneアプリを作ってくれという依頼を受ける。新規事業で人が足りなく、企画、マーケティング、営業、開発プロジェクトマネージャ等々面倒くさいことすべてを引き受けてしまう

    □200X年

    担当したアプリがApp Storeの年間売上ランキング1位に輝くが、本人も会社もその価値に全く気が付かず…(今で言うと、パズドラなどと同じポジション)

    同時に、アジア圏のスマホサービスの立ち上げ、構築に携わる。会社で亜流の仕事を引き受けてばかりいたため、いつしか“イロモノ担当”の評価を受ける

    □2013年(30代後半)

    とある金融セミナーにて、33才ですでにセミリタイアしている人に出会い衝撃を受ける。その人が不動産投資を行っていたことから、大家業に興味をもつ

    □2014年

    宇都宮市にマンション一棟を購入、大家業開始、いきなり毎月40万円の持ち出しとなり、貯金が激減して落ち込む

    不動産賃貸業界が「マーケティング」をほとんどやっていないことに衝撃を覚える。IT業界で学んだマーケティングを賃貸経営に生かし、無事に満室へ。

    足利市にマンション一棟を購入、同市は空室率30%以上にも関わらず、外国人が住居を見つけるのにとても難儀している状況を知り、衝撃を受ける。

    □2015年

    体調を崩したことを期に、会社勤めが向いていないことをサラリーマン15年目でようやく気が付く。外国人によりよい住まいを提供するため、サラリーマンを卒業し、起業を決意する

    □2021年

    外国人だけでなく、独居老人・障害者・シングルマザーの方々など、住まいを見つけるのに苦労している方々が入居者に多かったため、その生活課題や環境を理解するため、YMCA社会福祉専門学校に通い卒業する。

    □2021年

    大家さんの立場で外国人入居を積極的に取り組んでいる人がレアだということを認識し、外国人賃貸大家の会を設立する

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