健美家に集いし150万大家の皆さま、コンニチハ！
アカオニ社長のよしゆきです。
2024年もどうぞ宜しくお願い致します。m(_)m
コラムに先立ちまして、能登半島地震において亡くなられた方のご冥福をお祈りすると共に、今も寒さの中を耐え凌いでいる被災者の皆さま方が早期に日常を取り戻せるようにお祈り申し上げます。
日本国において生活をしている全ての人々は、天災、特に地震はその人生の内で一度は大きいモノに遭遇すると言っても過言ではありません。
私が記憶しているだけでも、ここ20年程度の短い期間で、阪神大震災、中越地震、東日本大震災、熊本地震と、日本各地で定期的に大きなダメージをもたらしております。
かく言う私も2011年の東日本大震災では所有アパートへの被害の他、自宅が半壊判定を受ける程度の被害を受けました。
我々は不動産賃貸業者ですので、商売道具へ被害が出る可能性を考えれば、その影響は一般の方と比較して多大といえるかも知れません。
その商売道具を保険でカバー出来る可能性もありますが、地震の場合には補償される金額が火災保険の最大半額ですので、被害の重大さによっては再び商売をするに足りる補償がおりないこともあり得ます。
そのような場合には、残念ながら毀損した建物をそのままで安い値段でタタキ売るか、最悪の場合には土地として売るしかない場合もあるでしょう。
いずれにせよ、日本が地震大国だという事実は動かせませんので、そこで商売をする我々には「大きな地震が来ても何とか事業を着陸させる」という覚悟を持つことが必要となります。
さて、ここからは私自身の投資戦略とも重なるオハナシとなりますが、こちらのコラムでも度々書かせて頂いて居るように、私は自宅徒歩圏に物件を集中させるという「スーパードミナント戦略」をココ数年採用しております。
それは、ただ単にズボラな性格だし計算も出来無いからナンとなく近所で買うのが安心と思っている・・・(;´Д｀)
という訳だったりそうじゃなかったりします（どっちだよ）
まがりなりにも都内在住ですので、自宅徒歩圏ともなると不動産価格は高く、フツウにやると利回りが伸びません。ココ数年は片田舎に買ってもセイゼイ15％という時代です。そんな中、私が目指しているのが、
「自宅徒歩圏で12％から上」(;´Д｀)です。
※当たり前ですが私の自宅は港区とかではない東京といっても隅っこの方です。
■災害は必ずやってくる
しかし、そんな私の頭の中に常にあるのが「災害への恐怖」です。
何故ならば私のドミナントエリアは東京の下町であり、都内随一の「水災・地震危険エリア」だからです。
生まれ育った土地であることもアリ、子どもの頃から両親や祖母から口酸っぱく言われてきた「いつか来る災害」への恐怖。不動産投資家としてイケイケモードの時にはホトンド気に掛けることはないのですが、ふとした瞬間に黒い霧のように胸に沸き上がり、あっという間に身体中に拡がって行きます。
それでも私は「この街と生きて行く」と決めています。他の地域を少しずつツマミ喰いする事はありますが、基本的には生まれ育ったこの街で商売をして、微力ながらにこの街の経済と社会に恩返しを出来ればと考えております。
とはいえ、次のような現実問題があります。
首都直下型地震は今後30年以内に70％の確率で発生します。
さらに首都圏への影響が懸念されるところまで範囲を拡げれば、
東南海地震は今後30年以内に88％の確率で発生します。
また東南海地震の発生は富士山の噴火を伴う事が（過去の歴史を引用するならば）多いとも言われております。
この未来は、ほぼ確実に「来ます」
この対策として、エリアを分散して不動産を買うのはアリだと思います。しかし、日本では何処でも地震のリスクはありますので、場合によっては被災の可能性を拡げる事にもなり兼ねません。そこは考えておくべきでしょう。
以上のように首都圏の地震リスクが究極に高い事を承知の上で私は「あえて」ドミナントを仕掛けているワケですが・・・(;´Д｀)
モチロン！これにはワケがあります！
そもそも何故、「災害危険エリアでドミナントをしているか」と言えば、それは、だって、自宅があるんだもんw
いや、いや、帰らないで最後まで聞いて。
ホントに深いワケがあるんだから！(;’∀’)
まず、なぜ自宅近くに物件を買うのかというと、それだけ
「手間ひまを掛けられる」（＝利回りを上げられる）からです。
冒頭で書いたように、都内で12％以上の利回りを求めるにはソレなりのアドバンテージが必要となってきます。
土地の価値を熟知していることや客層を熟知している事で「値付け間違い」に迅速に反応できます。また近所に物件があればDIYで労働力を入れる事も出来ますし、シェアハウスや宿泊へ転用して（高利回りの）運営と管理が容易に出来るのです。
私はこれら全てを行って、都内であっても10％～24％くらいまで利回りを上げることができています。
■日本の首都東京なら災厄からのリカバリーも絶対に出来る
二つ目の理由として、前述のように高い収益を上げる事は不動産賃貸業にとって「本当に重要」だからです。
まぁどんな商売だってフツウに収益がある方が嬉しいのですが(笑)
ナゼ不動産賃貸業ほど高収益が重要なのかと言えば、「ゴールまでが近くなる」という意味が大きいでしょう。
我々不動産投資家は、長くて35年という超長期のローンを組んで商売を行っております。これは他業種の資金借り入れでは考えられない厚遇であることは間違いが無く、それ故に不動産賃貸業は「倒産しにくい業態」なのです。
しかし逆に言えば、同一商品を扱って借金の返済を35年も掛けて行わなければならないという、フツウに考えてもちょっとアタマオカシイ事態を引き起こします（いや、選んでやってるんだけどね）
重ねて言えば、新築した場合において高い収益を上げられるのは初期の10年程度であり（家賃と減価償却、元利均等のことを考えると新築は10年くらいが最も高収益。詳しくは他の人のコラムを参照してくださいw）
後になればなるほど収益が厳しくなってくるのがフツウですので、それを考えても35年の超長期の返済を同一商品で乗り切ろうなんて狂気の沙汰なのです。。。
この商売のカタチに端っから懐疑的だった私は、利回りを上げる（高収益可する）事で懐を厚くし、いつ何時、何があっても「アンコントロール」に陥らないように、コツコツと返済比率を下げる努力をしてきました。
返済比率を下げて行き、究極的には借金さえ返してしまえば、家賃が下がって商売がキツクなろうがいつでも逃げる事が可能です。不動産をどう処分しようが誰にも文句を言われる（返済を迫られる）ことがなくなるからです。
つまり、通常ならば「迫りくる爆弾に追いつかれないように長距離を走る」スポーツである不動産投資を、利回りを上げる事によって爆速ゴールの短距離走に変更する事が可能となってくるのです。
そして3番目の理由。これが一番大きな理由となりますが、30年以内に大きな震災が来ると分かっていたとしても、私が東京にドミナント戦略を取っている理由は、それが「日本の首都東京だから」です。
難しい事は分かりません。また確実な事も言えませんが、東京が「日本の首都東京」である限り、災厄からのリカバリーも絶対に出来ると私は信じているのです。
■まとめ
以上、今回のコラムをまとめますと
・首都直下型地震が今後30年の間に70％の確率で起こる事を知っている
・それでも収益を最大化するために「あえて」自宅周辺のドミナントをしている
・高収益化の恩恵でより早くゴール付近に居られれば、まずは安心
・たとえ震災に見舞われたとしても、首都東京の持つ底力を信じている
このような理解、覚悟の上で、生まれ育った東京下町でドミナントを決めて不動産賃貸業に邁進しております。
改めて、日本で生きている以上は災害のリスクから逃れることは出来ません。それでも覚悟を持って地域に商売を根ざし、生きて行くためには「災害は起こるモノ」という認識を持ち、常に準備をして日々を生きること以外に、ないように思います。
今回の震災においてお亡くなりになられた方々、また愛する方を亡くした方々、今もなお寒さの中で余震と未来への不安に震える被災者の方々に改めて哀悼の意を捧げると共に、共に日本国で生きる人間として、微力ながら今後とも被災地域への復興支援を行いたいと思います。
よしゆき 今回の教訓
「災害はいつ、何処で起こるのか分かりません。我々は不動産を扱う者として日々準備と覚悟を怠らず、有事の際にも淡々と行動できるように心がけましょう」
