減価償却の不動産投資コラム・ニュース

減価償却についての質問から読み解く不動産投資家のカン違い

賃貸経営をするために、減価償却の理解は必要です。ところが、「 減価償却は魔法の経費 」と言って過度な期待をしたり、勘違いをしている人も多々見受けられます。今回は、減価償却についてのよくある質問2つ...

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2020/08/03

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税引前利益と税引後利益とキャッシュフローを完全に理解するー初...

...そこでは、税引後利益とキャッシュフローが非常に重要であること、さらに、時間軸によって減価償却費が変化するということに気を付けなくてはならないということ、そこを見落とすと、最初は良かったけど途中でう...

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2020/07/28

35才、開始8年でセミリタイアした同級生。吉川流新築アパート...

...スタートは個人から初めて、中古アパートを購入し、減価償却を取りながら手持ち資金を厚くし、5年以上経過して長期譲渡になったタイミングで売却し、自己資金を増やして新築アパートに移行していく手法をとりま...

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2020/07/27

見かけではなく「本物の利益」の出る物件の選び方ー初心者のため...

...また、その税金を繰り延べするものとして減価償却があります。これらの関係をすべて理解しないと最終的に利益が出ているかはわからないのです。儲かっていない人はここが全く理解できていません。以上をまとめる...

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2020/07/14

1,200万円の納税を回避せよ！ FPニーノ大先生に学んだ「...

... �@節税対策を全くしてこなかったこと�A減価償却がないことwww節税対策を全くしなかったのは面倒くさがりの性格なため、「 なんか節税とかめんどくせーな〜。稼いだ分納税すればいいだろ〜 」と思っていた...

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2020/07/04

（第1話）誰も教えてくれないお金の残し方

...税金がこれだけ取られるから、60万■税金・修繕費・減価償却を考える【火の玉】 もう川村さんは、ずっと重要なのは、税金はキャッシュフローだっていうのを、持論で言ってらっしゃるから、税金までちゃんと...

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2020/07/02

コロナ後の働き方改革。Officeとしての激安高級中古車。移...

...・減価償却法人を持っている人、個人事業主は、減価償却も考えよう。6年経った普通自動車は、2年で減価償却できる。不動産投資家と、中古車の親和性は高い。汚れたリフォーム資材を積み込むには、中古車がピッ...

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2020/06/27

私が取り組んできた投資物件のまとめ(3)ー中古戸建て投資の特...

...・安くて借金をせずに購入できる・利回りが高い・償却期間が短く、減価償却が大きくとれるのでキャッシュが残りやすい築22年を超えた耐用年数切れの中古戸建ては減価償却期間が4年と短いため、償却が大きく、...

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2020/05/22

国交省ガイドラインを武器に原状回復費を回収した顛末（原状復帰...

...（ そのときのブログ記事がこちら↓↓ ）参照：市から減額の通告(^_^)市の主張は「 減価償却済みのクロスとCFはガイドラインに照らしてお支払できない 」というのがメインでした。でもこの時点で既に...

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2020/05/11

私が15年間で取り組んできた投資物件のまとめ(1)-今までの...

...・立地の良い物件を安く購入できる・工夫次第で利回りを上げられる・固定資産税が安い・物件価格のかなりの部分が土地値なので、建物分の資金を回収すればリスクはかなり低い・減価償却期間が短いので、キャッシ...

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2020/04/24

原状復帰問題について国土交通省に直接電話してみました。その驚...

...照：国交省の原状復帰ガイドライン、そんなバカな！という2つのポイントマンションを一棟貸ししていた市役所がこのほど全空状態でマンションを返却してきたのですが、このガイドラインを根拠にして「 減価償却...

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2020/04/20

国交省の原状復帰ガイドライン、そんなバカな！という2つのポイ...

...極単純なことであるはずなのに、揉めてしまう原因はどこにあるのでしょう？？退去に伴う費用負担を嫌がる方は以前からいらっしゃいましたが、最近は国交省のガイドラインを論拠にして、「 このクロスは減価償却...

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2020/04/06

レバレッジと減価償却を活用しよう！ー家を10戸買って直すより、10戸のアパート一棟を買う方が早いー

...（ これは売却益だけじゃなくて家賃収入も同じ ）■ 減価償却を活用するとお金が残るそして勉強していくうちにもう一つ、不動産投資においてレバレッジと一緒くらいにとても大事なものを発見しましたwそれは...

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2020/04/04

大家が確定申告で間違いやすいことベスト5【2020年版】

...◆第3位：『 設備を取り替えた費用を修繕費で計上している 』エアコンや給湯器、キッチンなどの設備を新しいものに取り替えた場合には、資産計上して減価償却をするのが原則です。古くなった設備を同じものに...

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2020/02/04

サラリーマン大家さん必見！はじめての確定申告【後編】

...租税公課、損害保険料、修繕費、減価償却費、従業員給与及び賞与、賃貸用不動産等を取得するための借入金の利子、地代家賃、管理費、仲介手数料、広告料など。これらの中で留意を要する項目について、以下で説明...

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2020/02/02

ハワイ物件の収入が大幅減少！！

...ローンの支払がなくなれば、毎月確実にドル預金が増えるし、日本法人で減価償却をとりながらの課税繰り延べも行えるため、このまま運用を続けたいと思います。 ただし、空室が続くようになった場合は、リゾート...

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2020/01/24

海外不動産ナナメ読み ニューヨーク 「ビリオネアが闊歩する街...

...これまで築22年を経過した木造の建物は4年で減価償却できたことから節税効果が大きかったが、2020年税制改正大綱では「国外中古建物から生ずる不動産所得に損失があるときは、その損失のうち減価償却費に...

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2020/01/18

会社への「副業バレ」を防ぐ3カ条

...不動産所得が発生していて給与所得以上の住民税を払う場合、住民税からバレることはないのですが、不動産所得が減価償却費や経費によって赤字になって損益通算（ 給与所得と不動産所得を合算してくれる ）で課...

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2020/01/16

FC加盟せず、中古機器でコインランドリー事業へ参入

...中古とはいえ、わずか2年しか使用されておらず、減価償却は13年もある業務用コインランドリーです。まだまだ耐用年数も残っており、新品に近い中古機器といえます。後でコインランドリー中古機器を扱う業者さ...

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2020/01/14

海外不動産投資で節税ダメ、記録保管も要求…2020年度税制改...

...つまり、米国や英国などで高い投資用の中古不動産を買い、家賃収入を上回る減価償却費を発生させて不動産所得を赤字にした上で、日本国内の給与所得などと合算（損益通算）し、所得を減らして節税するというもの...

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2020/01/09

今後も融資を受けたいなら、その投資法はやめた方がいい

...設備は税法通り減価償却していれば、簿価評価でバランスシートを毀損することは少ないでしょう。ただし、買取価格は下落傾向にあるので、新規の投資は事業計画を綿密に精査したほうが良いでしょう。3、ホテル・...

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2020/01/07

金売買以外でも消費税還付はできない？海外不動産は売却すべき？...

...☆Q2今回の規制は個人だけですか？ 法人に売却すれば、減価償却はそのまま使えますか？⇒A2個人だけの規制です。法人に売却すれば、減価償却をそのまま取る（ 他の所得と損益通算 ）ことは可能です。しか...

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2020/01/06

再生大家の悩みの種、「常時デッドクロス状態」への3つの対抗策

...それは、安く買っているが故に減価償却費がたいして取れず、最初からいわゆる「 デッドクロス 」状態に陥ってしまうことです。買ってすぐにデッドクロスですから「 常時デッドクロス 」状態と言っても過言で...

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2019/12/23

「海外住宅投資 節税認めず」報道ショック。不動産投資家への影...

...この節税方法は簡単に言うと、米国や英国など海外で中古物件を購入し、家賃収入を上回る減価償却費などの赤字を発生させ、その赤字を日本の所得と相殺。所得を圧縮して節税する仕組みだ。当コラムの読者である不...

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2019/12/08

消費税還付、海外不動産に規制！？ 「税制改正」予測を踏まえた...

...海外の方が、売買金額のうち建物金額が占める割合が高いため、多くの減価償却費が取れ、税務申告上の赤字が作れることになります。この赤字を日本の給与所得などと相殺して、全体の所得を圧縮するスキームが増え...

5,942

2019/12/03

大家になって良かったこと！ 家賃収入で自分にご褒美。私のビン...

...車を法人名義で所有すれば、減価償却が出来たり、維持費を経費計上出来たりするので、利益が出ている場合には節税効果があります。新車・中古車・リースなどで計算は変わってきますが、今回購入したのは加藤ひろ...

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2019/11/10

戸建、アパート、海外不動産まで。女性創業支援の融資を活用した...

...購入後も年々、売値が上がっているようで、減価償却を取りつつ、いいタイミングで売却する予定です」そこで次は、フィリピンとイギリスでも、区分所有のマンションを購入。どちらも融資を使う方法もあったが、貯...

4,835

2019/10/30

転貸でも利回り20％以上！住宅の狭小化が進む首都圏で大注目の...

...資産の使用可能期間である「耐用年数」に割り振って減価償却費として経費計上する。ただし、例えば室内トランクルームの造作・設備を一括償却資産として3年で償却したり、少額減価償却資産として購入年度に全額...

3,624

2019/09/14

12年ぶりに個人で物件を買った理由とその使い道。その立場にな...

...�A個人でそのまま市場で売却し利益確定�B個人で更地にして個人で新築�C個人で土地を所有したまま法人で上物を新築土地値で購入して利回り9％ですと、駐車場で利回り9％と同じようなものですが、多少は減価償却...

7,090

2019/09/06

最近、店舗物件ばかり探している理由

...減価償却という会計の仕組みがあることからも明らかです。投資家は、この建物部分の減価を防ぐために、いろいろな努力をします。専有部のリフォームをしたり、外壁塗装をしたり、屋上防水工事をしたり…。建物の...

5,596

2019/09/04

アパート経営で資金が回らなくなる5つの理由。初心者でもリスク...

...築浅だったので利回りは19％とそんなに高くはないが、今年9月に返済を終え、減価償却も間もなく終わる。これからはしっかりと税金を払い続けなければならない( 笑 )

10,149

2019/09/01

「まさか！の全面公開」サラリーマン大家の法人決算書

...ここでポイントになる経費はやはり！ 「 減価償却費 」、これですね！ この経費は実際にキャッシュアウトしない「 魔法の経費 」ともいわれているものです。計算上は費用として出ていることになっていて、...

10,792

2019/08/05

NYトップエージェントが見る「だから失敗する、日本人投資家」...

...ここでは売買時の手数料、税金、弁護士料、減価償却費、キャピタルゲイン税、空室率、賃貸の仲介手数料、収入税、将来の改装費なども算入し、保守的に収益を算出します（＊）」。この際、各物件の持つマイナス面...

3,794

2019/07/15

工夫を重ねて大型物件2棟目ゲット！私が実践した5つの工夫(^...

...◎参照：その保険と減価償却、本当に節税になってる？ 税金の繰り延べを理解しよう�A■ 工夫�D詳細な事業計画を作成した以上のようなことを誰にでもわかる表現で詳しく書いた事業計画書を各金融機関に提出しま...

8,080

2019/07/09

550万の戸建てを買いました。屋根は瓦がいい。還暦ユーチュー...

...ボクの場合は売らないことを前提に買うので、建物価格を大きくしてもらい、減価償却で節税対策をしています。後で売る場合は建物が減価されすぎ、利益が大きくなって譲渡税が大きくなるので、必ずしも建物価格を...

8,682

2019/06/20

払い過ぎた確定申告。「後から直せばいい」が通用しないケースに...

...�@国税に関する法律の規定に従っていなかったこと�A計算誤りがあったこと2.更正の請求ができる場合減価償却で、定額法で計算するものを、誤って0.9を掛けてしまった。不動産を購入するために借り入れた借入...

6,689

2019/05/02

超高齢化社会到来で病院も投資対象に？拡大するヘルスケアリート...

...ただ、郊外に展開すると、地価の安さから相対的に建物価格の割合が高くなり、減価償却負担が増すことから配当額が小さくなってしまう。リートの配当原資は、減価償却後の利益であるため魅力的な利回りが出づらい...

2,413

2019/04/23

海外不動産ナナメ読みハワイ 「海外不動産斜め読み�@ まだ強気...

...なので、ワイキキは何といっても「築年数の古い物件が多いので減価償却による節税効果が大きい」というのが、不動産購入における利点ともなっているのだ。例えば、ホテルとして運営もしているイリカイアパートは...

2,319

2019/04/07

融資を受ける為に絶対にしてはいけない決算対策と、してもOKな...

...■ 減価償却費の未計上は「 粉飾まがい 」と同じここまででは絶対にしてはいけないことでした。ここから、違法ではないけれど、してはいけないことを解説します。ひとつめは、「 減価償却費の未計上 」です...

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2019/04/03

要注意！確定申告だけではない「3月15日」提出期限のもの6つ

...6.減価償却資産の償却方法の届出（1）対象者器具備品、機械装置の減価償却の償却方法を定率法を選択したい方。新たに取得した建物、附属設備、構築物の減価償却の方法は定額法のみになります。それ以外の減価...

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2019/03/04

物件を購入した大家さん必見！確定申告のキモ！減価償却費の計算方法とは！？

...今回は、申告書を作成する上で特に重要な、減価償却費の計算方法の基本について紹介したい。・減価償却費とは？不動産投資家の決算には、必ず減価償却費が登場する。そして、経費の中でもかなりの部分を占めるは...

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2019/03/01

気付けば社長の年収越え。現役金融マンの新築フロンさんが新築ア...

...新築フロンさん 私は節税（ 減価償却 ）のために、物件を買い続ける方針なのですが、アパートで欲しいエリアの良い土地が出にくくなったので、区分も買ってみたという感じです。区分も6戸あればアパート一棟...

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2019/02/28

銀行の融資審査基準はどう変わったのか？ 融資を受けられる人と...

... 債務償還年数 ＝有利子負債÷（営業利益＋減価償却費） = (要償還債務-現預金)÷営業キャッシュフロー = (有利子負債-運転資金-現預金) ÷ (経常利益+減価償却費-税金)詳しくは、第74話...

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2019/02/12

はじめての確定申告、サラリーマン大家さんはどうすればいい？（...

...ただし、「資本的支出」といって減価償却しなければいけない場合があるので注意が必要。大掛かりで高額のリフォームをした場合は、税務署や税理士に確認した方が良い。処理を間違うと、所得金額＝税金が大きく変...

4,947

2019/02/07

8％から10％へ消費税増税で大打撃！ 大家さんにできる5つの...

...（4）少額減価償却資産の購入は税込金額を意識すること青色申告者であれば、一つの取得価額が30万円未満の減価償却資産については、少額減価償却資産として、購入して事業の用に供した年に全額必要経費にする...

36,445

2019/02/04

買主は20代の高卒製造業。アパートを売却した今、やるべきこと...

...王道は中長期的に保有し、減価償却を使い、キャッシュフローを得ながら、元金返済を行っていくことだと思います。入居がしっかりしていれば、持ち続けることにより返済も進みリスクはドンドン低下していきます。...

9,799

2019/01/26

そろそろ潮目？ハワイ不動産の2018年のマーケット総括と今年...

...今やブームになってしまった海外不動産の高速減価償却による節税目的による購入も引き続き堅調でした。これはハワイの築古RCコンドミニアムの中で建物価値が80-90%ある物件を購入し、減価償却による節税...

2,937

2019/01/08

仕事の6割は自分でやらなくてよくなった。今年1年の成果はどう...

...理由は個人事業主として持っている物件の減価償却が大きくて、一昨年・昨年と個人の所得が少なかったことです。このようなパッケージローンは”減価償却が何千万もあるので実際はキャッシュは潤沢である”という...

7,110

2018/12/22

年末では遅すぎる！ 今すぐに始めた方がいい確定申告対策

...また、新たな設備を設置した場合は、原則、資産計上して減価償却していくことになります。しかし、青色申告者であれば、一個につき30万円未満のものであれば、経費にすることができます（ ただし、総額で30...

7,925

2018/12/06

それでも買いますか？ 収支を考える＝物件を買う前に計算してみ...

...減価償却が終われば、税金は重くのしかかってくる。また、変動金利の場合は金利が上がることも考える必要がある。収支計算すればわかるが、思ったようには儲からないのが不動産賃貸かもしれない。だが、大家力が...

10,355

2018/12/01