全国150万人の健美家マニアの皆さまコンニチハ！
毎度の花粉症で目が死にそう大家のよしゆきです！
今月のワタクシと言えば、相も変わらずセミナー尽くしの毎日を送らせて頂いております(;^_^A
今回のセミナーでは大変嬉しい事に、「いつもコラム楽しみに読んでます！内容も勉強になるけど文章が読みやすくて大好きです！」(´Д｀)なんて女性大家さんにお声がけ頂きまして、有頂天で帰宅したワケですが(笑)
いや何が嬉しいって内容イイって事より「文章が好き♡」と言われたこと（内容褒められたこと喜べよ）。そのように言って頂ける事で更にコラムやセミナーで経験のシェアをしていきたい。
そうやって志を新たに頑張れるわけです。
という事で、今日も頑張って書いてますよ～！
美しいアナタ、読んでくれてますか～！（公私混同乙）
さてさてナガッパナシ・イントロはこの位にして（自覚はあるワケです）、今回はいま全力で取り組んでおります「宿泊」に関しまして動きがありましたのでご報告を。
だらだらと時間が掛かりましたが、実は3月半ばにようやくと1棟目旅館の始動が見えてきました～！(^^)/
★よしゆき 旅館始めたってよ
事あるごとにチラ見せして参りました旅館ですが、先日ようやくと行政の方より許可決定が成されまして、晴れて宿泊事業者としての1歩を踏み出せる事になりました。
よしゆき旅館 エントランス部分
同、吹き抜け天井
思い返せば苦節10年（？）
住宅宿泊事業法立法前の2014年より民泊をカジリ（俺的には時効成立）、一時は都内で15物件ほどを切り盛りし、余りの忙しさに倒れ（自業自得）たこともあります。
「なんか外国人騒いでるんだけど？」(;´Д｀)と自治会長に呼び出されたり、ゲストから「ポリスが訪ねてきたんだけどどうすれば良い？」と脅されたり（脅してはない）、国土交通省で事情聴取された事もありました（実態調査ってヤツです）
それもこれも、良い想い出。
これからは事業者として立派に働いて恩返しする所存です！(^^)/
☆なぜ民泊から撤退した人が今から旅館業を始めるのか？
長い助走はさておき、なぜワタクシがまたしても宿泊事業、それも「旅館業」に乗り出したのかについてですが、ズバリ！「旅館業法が緩和されたから」です。
緩和の内容に関しましては宿泊者あたりの床面積の緩和など色々とあるのですが（その辺りはグーグル先生に確認して下さいw）もっとも大きかったのは「代替帳場」が認められた事です。
皆さんも地方出張や旅行でホテルに宿泊した際に目にした事があるかと思うのですが、「チエックインタブレット」での受付やチェックアウトがかなり増えてますよね？
今やトップブランドになった「帽子のおば様が目印」のホテルではホボこのシステムが導入されております。これが上記緩和の大きな点です。極端な話、一定の要件を満たせば「フロントが不要になった」のです。
住宅宿泊事業法（以下民泊新法）が施行され、いわゆる「180日規制」下では「余り儲からないな～」(;´Д｀)となり、民泊からは完全撤退を決めた私でしたが、旅館業法の緩和によって事情が変わったわけです。
「ホボ同じ使い勝手で365日宿泊業が出来る！」のですから、コリャやらない手はない！(´Д｀)。という事でコロナ騒動もようやくと収まった昨年より良い条件の物件を探し出しておりました。
とはいえ、運営のノウハウはあっても旅館業はド素人のワタシですから許可へ向けて何から手を付ければ良いかも分からない状況です(;´Д｀)
そんな時に役に立つのはGoogle先生とコミュニティ(笑)
Google先生には「法律上のルール」を沢山教えて頂く一方で、宿泊最前線で活躍されている諸先輩方からはもっとウエットな様々なお話をお聞きする事ができました。
そうして情報収集するうちにオボロゲながらに見えてきたのは、「旅館を何処で開業するのかってホント重要」という事だったのです（当たり前だろ）
いや、当たり前だろってツッコミはシャクも承知（江戸っ子）
それはアレでしょ？
不動産と同様、人気エリアで開業すればいいんでしょ？
って安易なツッコミでしょ？（言い過ぎ）
ノン！
それはノン！だぜ奥様（意味不）
人気エリアで開業すればOKってのは「旅館の開業」という点では半分不正解なんです！（じゃ半分正解じゃん）
★旅館開業前にやるべき事は旅館が開業できるかを調べる事
ええ皆さんもウスウスお気づきなように、例えば立地で言えば、
新宿渋谷あたりでの開業は当たり前にサイキョーです！
この2区で旅館をオープンできればお客さんには困りません。だって、新宿渋谷は今や世界の歓楽街でっせ！？ギャンギャン儲けが出る事でしょう！
ただし、マヂレスすれば（いや全部マヂで書いてよ）、新宿渋谷での運営はコスト倒れするかどうかを慎重に考えるべきかと思います。
無借金で手軽に始められて、かなりの収益を叩き出せる商売という事で、コロナ後の宿泊系のプレイヤーは100万人ほどいるとかいないとか（どっちだよ）
需要が増えれば価格が上がるのが当然という事で、この2区の不動産は売りでも賃貸でも「アホでしょ！？」ってくらい値段が爆上がりをしております。
競争が激化すれば収益性は徐々に下がり、物件によってはランニングコスト（家賃、返済）が重くなる事も考えられます。まぁこの辺は来日観光客数や物価の上昇等とのバランスもあって何とも言えない所ではありますが。
横道に逸れた話を元に戻すと、
「立地サイコー ＝ 旅館業を開業すべき場所」
では半分不正解で半分正解なわけですが、そのココロは、
「旅館業は開業できる場所と開業出来ない場所があり、開業出来たとしても規制がキツクて実質無理なところもある」
という法律的に動かしようもないルールがあるって事なのです。
宿泊業の主なターゲットは海外旅行者ですので、「新宿・渋谷・池袋・六本木・銀座・秋葉原」以外は、そこが大山だろうが吉祥寺だろうが、どこだってまぁ一緒です（暴論）
開業場所が「どこだって一緒駅」の場合には「駅から歩いて何分なのか？」が重要ですが、それが10分以内、もっと言えば8分以内であれば「ホントどこだって一緒」になります（爆論）
んがっつつ！！！！！
実は民泊でも旅館業でも、行政区によって許可のハードルが大きく異なりますので
「何区で開業するのか？」
という点は許可の煩雑さ、もっと言えば「許可の可/不可」に大きく影響する一大事となります。
注：用途地域に関しては論外として説明省きますのでGoogle先生以下略
例えば上でメチャ儲けが出ると書いた渋谷区ですが、実は旅館業が開業できない「文教地区」も多く、そのため渋谷なのに旅館を開業できず、指を咥えてみているしかないという場所も多くあります。
また、開業が可能であったとしても、例えば文京区では住民説明会関連で約2か月（！）の待ち時間を余儀なくされたりします。しかし、別の区ではそれが全く不要だったりもします。（開業しまっせー！と周辺にポスティングすればOK）
はたまた台東区では旅館開業が出来たとしても、人員の常駐が必要です。つまり、代替帳場の旨味が消えてしまうのです。
このようなことから、宿泊業を志す際の物件選定のポイントとしては
②開業場所が駅から徒歩8分程度か？（これは賃貸と一緒）
③開業後にイニシャルとランニングを吸収できるか？
これを順番に見て、旅館業に向いているかどうかを決めるのがスタートラインとなるのです。
注：あと私的には「自宅から近いか」も重要ではありますが（これも賃貸同様）遠隔でもコントロールする自信がある方はこの限りでは御座いません。ちなみに行政のルールや姿勢に関しましては検索をしたり、その区の保険局のHPを調べたり、民泊のコミュニティに参加して先輩方のご意見をお聞きするのが良いと思います。
そして、やはり一番良いのは、時間を作って実際に保健局に相談に行くことです。民泊が流行っていますのでウンザリ対応をされる事がありますが、事業者としての「熱」が伝われば、真摯に対応して頂ける事も多いです。
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今回は「旅館業オープン前」のエリア選定の考え方を書かせて頂きましたが、次回はちょっと進んで「エリア選定後にどんな物件を選べば良いのか？」に関して紹介できればと思います。ジャストモーメンツ！
